本书是市面上“片区开发”的首部著作。本书共分为基础篇与实操篇，涉及包括片区开发在内的如：土地储备、土地一级开发、城市更新、政府债务风险、政府购买服务、ABO模式、投资人+EPC模式等各个维度。内容紧紧围绕我国片区开发相关的政策文件的规定和要求，结合实践中的案例，从片区开发的理论知识、相关政策文件规定、政府债务风险防范要求、实务问题及合规要点总结、实操意见和建议等多个方面，总结片区开发的基础理论知识点；分析片区开发存在的问题及难点；解析片区开发的热点及关键点；指出片区开发的思路及重点，具有全面的政策理论支撑及较强的实操指引作用。尤其是文中的“双十一”即：“十一”个片区开发热点问题的专题探讨和“十一”个片区开发实操建议，相信这些都将会给参与片区开发业务的各行各业的机构和人员解疑答惑，指明方向，提供思路并找到路径。

朱静，上海市联合律师事务所高级合伙人，全国政企合作（PPP）中心主任，财政部PPP专家，江苏省财政厅PPP专家，中央财经大学PPP智库专家。从事律师工作28年，精通基础设施项目投融资及政企合作（PPP）领域的专业知识，同时具有丰富的实操经验。主导完成了100余起政府基础设施建设、片区综合开发及PPP项目专业咨询服务工作，担任多地财政局和多家项目公司PPP法律顾问，发表专业论文70余篇，已出版专著《政府（实施机构）PPP项目实务操作指南》和《PPP与法律咨询》。近年来，专注“片区开发”领域的理论研究和实务操作，为多起片区开发项目提供全过程专业咨询及法律服务，在政府投融资领域有着丰富的理论及实务操作经验。

李恒新，资深政府投融资专家，曾在国级开发区、财政局和多家平台公司负责基建融资工作，主攻土地一级开发和片区开发，并首推片区委托开发模式。具有丰富的政府基础设施建设项目经验，从业19年，参与筹融资上千亿元。主办的“新七公政信”公众号在基建投融资领域具有较强的影响力，开展“政府基建投融资模式创新”培训近百场，在地方政府基建筹资及片区开发方面具有丰富的理论知识及实践经验。

基　础　篇

第一章　片区开发相关基础知识

一、片区开发

二、土地储备

三、土地一级开发

四、政府购买服务

五、ABO模式

六、城市更新

七、政府债务

八、综合类

第二章　片区开发相关法律、法规与政策文件摘编

一、总概：相关支持性文件

二、项目建设用地

三、政府债务风险防范

四、片区开发及土地储备

五、政府购买服务

六、综合类

实　操　篇

第三章　片区开发中常见实务问题与合规要点

一、片区合作开发中的相关实务问题

二、片区开发的负面清单

三、片区合作开发项目的合规性探讨与分析

四、片区开发项目的违规认定

五、片区开发中PPP项目的负面清单

第四章　片区开发与政府债务风险防范

一、政府违规举债融资的方式与法律风险

二、严禁地方政府违规举债行为

三、片区特许开发项目的合规性判断

四、财政部通报的违规举债案例

五、地方政府违规举债案例

第五章　片区开发热点问题解析

一、ABO模式如何在片区开发中合规应用

二、片区开发中的“融资+EPC”与“投资+EPC”模式的合规应用

三、土地征拆与政府购买服务

四、片区合作开发项目的回报机制与政府债务风险

五、片区开发合作协议内容的合法合规性问题

六、社会资本如何合规参与政府的前期土地整理及开发业务

七、政府采购工程的合规性探讨

八、采用EPC模式建设政府基建项目的风险

九、如何正确看待目前出现的“创新”举债模式

十、厘清“片区开发”与“土地储备、土地出让收入”的关系

十一、正确认识《政府投资条例》对地方政府基础设施建设的影响

第六章　片区开发典型案例指引

一、片区开发合作协议案例及解析

二、片区合作开发项目实施方案案例及解析

三、ABO模式案例及解析

四、土地资源与项目“捆绑”（RCP融资模式）案例及解析

五、片区合作开发、PPP项目纠纷案例

第七章　片区开发项目建议

一、准确把握片区开发中的重点及关键问题

二、搭建好片区开发的投融资规划体系

三、做好项目投融资合规性的策划和评估

四、夯实片区开发项目的前期工作基础

五、注重开发过程，把控建设进度

六、加强与金融机构的沟通

七、把握好影响片区开发项目成败的“关键细节”

八、关于“投资+EPC”模式的片区合作开发项目模式

九、片区开发实施过程中要加强政府债务合规管理

十、创新应用好片区综合开发项目的“4P”模式

十一、地方政府合规筹资的路径建议

附表　本书所涉及的主要法律法规及政策文件

自序：愿你的项目在“片区开发”的热土上结出丰硕的成果

距离我的上一部专著《PPP与法律咨询》的出版发行已整两年，这两年时间里，我国的政府和社会资本合作经历了从迅猛发展到规范严管，再到高质量发展的重要历史阶段；经历了政府债务的强监管给地方基建带来的困境时期，也经历了平台公司转型发展的最好时期。同时，受地方财政资金不足、PPP模式10%上限约束、严控地方政府隐性债务等严峻形势的影响，各地片区开发项目出现了大量新现象。许多原来采用PPP模式的片区综合开发类项目改为采用政府与社会资本的“合作开发”方式，多数被打造成“片区综合开发”“地区整体开发”“城镇综合开发”“示范新城开发”等项目。我们也看到一些项目因政府债务风险管控而无法找到合规的路径推进；一些项目因金融机构的合规性要求无法融资而停滞不前；还有一些项目虽然推进较快，但其中隐藏着较大的违规举债和隐性债务风险；甚至还有的项目涉嫌违规举债模式；更有一些项目存在违反《中华人民共和国政府采购法》和《中华人民共和国招标投标法》的风险；等等。

笔者认为，无论哪一种模式的合作开发项目，依法依规是根本，避免违规举债和政府隐性债务风险是底线。尤其在目前防范化解地方政府隐性债务风险，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》《政府投资条例》等规范地方政府投融资行为、防控隐性债务风险的一系列政策不断出台并严格实施的大背景下，任何投融资模式的选择和应用都不能突破和逾越法律和政策红线，更不能带来政府违规举债和隐性债务的风险，必须在依法规范的前提下打好组合拳、权衡多种要素选择和确定片区开发项目的投融资模式。为此，有必要对采用“合作开发”模式实施政府与社会资本合作项目的合规性进行深入探讨，并提出合规的实操路径，以期对采用此模式实施的项目起到风险提示和防范作用。

我与本书的另一位作者一直在积极探索片区开发领域政府合规实施的路径和方法，尤其是与社会资本合作进行片区开发的各种合规路径。我多年来一直从事政府基础设施领域的法律及咨询业务，为100余起PPP项目提供过专业服务，其中包括大量“片区开发、城镇综合开发”项目，发表过70余篇原创文章，出版的两本专著《政府（实施机构）PPP项目实务操作指南》《PPP与法律咨询》深受读者欢迎和认可。近年来，一直在研究“片区开发项目”合规性要点及实操难点问题，精通国家相关的文件政策规定，发表的相关文章逻辑清晰、观点鲜明，所提供的片区开发咨询服务思路和方案不但合规且实操性较强，有着丰富的片区开发理论功底及实战经验。

作者李恒新更是在此领域孜孜不倦地学习研究，19年来，无论是在传统投融资年代还是到了PPP和片区开发热潮的时代，他都努力工作在政府投融资的第一线，和他的同事们一道坚持依法合规操作，用智慧汗水和高尚品格凝结出政府投融资改革和创新的新思路和新方法。他首创的“片区特许开发”模式，开创了中国片区开发历史上理论探讨的新篇章，在为各地政府理解和应用的同时，有效地解决了部分地方政府在此问题上的困惑和难题。他的“新七公政信”微信公众号自创办以来，拥有了大量“粉丝”，坚持每天一篇原创，围绕政府基础设施领域的投融资问题，为广大读者解疑答惑。

本书在写作过程中也参考了“新七公政信”微信公众号、“信贷白话”微信公众号、“新基建投融圈”微信公众号、石榴智库微信公众号、南京卓远资产管理有限公司微信公众号、“杨老师的基建课堂”微信公众号、“锐思维咨询”微信公众号、“PPP项目争端解决”微信公众号等上的部分文章的观点，我非常尊重和敬佩这些作者在基础设施投融资领域的研究和思考，他们的观点也给了我很多的启发和指导，在此一并表示感谢！

本书分为基础篇和实操篇，涉及包括片区开发在内的如土地储备、土地一级开发、城市更新、政府债务风险、政府购买服务、ABO模式、“投资人+EPC”模式等各个维度。内容紧紧围绕我国片区开发相关的政策文件的规定和要求，结合实践中的案例，从片区开发的理论知识、相关政策文件规定、政府债务风险防范要求、实务问题及合规要点总结、实操意见和建议等多个方面，总结片区开发的基础理论知识要点，分析片区开发存在的问题及难点，解析片区开发的热点及关键点，指出片区开发的思路及重点，具有较为全面的政策理论支撑及较强的实操指引作用。尤其是文中的“双十一”，即“十一”个片区开发热点问题的专题探讨和“十一”个片区开发实操建议，以及十个实务案例等内容，都将会给参与片区开发业务的各行各业的机构和人员答疑解惑，指明方向，提供思路并帮助他们找到路径。

片区开发的大幕已经拉开，浪潮已经到来，让我们共同期待中国片区开发事业蓬勃发展的明天！更愿您的项目在“片区开发”的热土上结出丰硕的成果！

朱静写于2021年1月18日