住房公积金制度实施二十多年来，为我国经济发展和人民居住条件改善发挥了积极的推动作用。随着房地产市场和城镇居民住房条件的变化，也需要与时俱进地改革现行的住房公积金制度。笔者认为改革现行住房公积金制度的基本思路是：让群众得到实惠，让企业减轻负担；为经济发展提供动力，让金融资源合理配置；贯彻“房住不炒”的政策，促进房地产市场稳定发展；设立国家住宅政策性金融机构。

他山之石，可以攻玉。国际上很多国家都结合自身特点，建立了符合自身国情的住房公积金制度或公共住房金融制度。本书通过对全球有代表性的国家的公共住房金融体系的大量一手资料进行全面收集和深入分析，为我国住房公积金制度改革提供了启示和借鉴。

肇越：2005年毕业于中国人民银行金融研究所，获得博士学位。目前任职于香港致富集团，担任首席经济学家。主要研究方向是宏观经济、货币政策和投资策略。近年来，对国家金融战略、国际货币体系演变、人民币国际化、货币政策溢出效应、经济增长模式与全球投资策略选择等问题进行专题研究。肇越博士发表过大量的文章并出版过专著。在《金融资产膨胀与货币政策困境》一书中，他对于金融资产过度膨胀给宏观经济造成的冲击和引发的金融危机进行了深入的研究，这本书至今被认为是一本具有超前意义的著作。

余琦：香港致富证券有限公司北京研究院海外宏观研究员。北京大学物理学、电子商务双学士，中山大学金融学硕士。具有十年以上的证券从业经历，曾先后任职于国信证券、银河证券等机构。

宋歌：2018年毕业于康涅狄格大学精算专业，获得学士学位。2020年毕业于约翰·霍普金斯大学计量金融经济学专业，获得硕士学位。宋歌女士多年在海外学习、工作，具有广阔的国际视野，对国际金融领域的前沿问题有研究。

本书力图在深入系统研究世界主要国家住房金融制度的基础上，探索中国住房公积金制度改革的方向和原则，为未来中国住房金融制度整体设计提出可行的建议。

住房公积金制度推出30多年来，不仅有效地推动了中国房地产市场的迅猛发展，帮助数亿个中国家庭实现了“居者有其屋”的理想，而且成为中国快速提升城镇化水平，拉动经济增长的强大动力。改革开放之初，城镇居民家庭面临严重的住房短缺，同时快速工业化的发展吸引大批农民工离开农村，进入城镇工厂工作，更加剧了城镇的供需矛盾。如何解决筹措资金快速增加住房供给，同时又解决居民家庭购买能力的不足？住房公积金制度的推行是当时最优的方案。经过30多年的发展，我国住房公积金体系已经成为世界上首屈一指的公共住房金融机构体系。截至2020年末，全国累计归集住房公积金达到19.6万亿元，购房家庭前后提取住房公积金12.3万亿元，发放个人住房贷款11.1万亿元，帮助5?800多万个家庭实现了“购房梦”。

2014年后，中国经济进入一个新的发展阶段。在这一阶段，中国的经济结构、城乡结构和房地产市场都出现了一些质的变化。经济发展的主要动力从快速工业化逐渐转向产业升级和技术进步；2.8亿名在外务工的农民工逐渐成为城镇的常住人口和户籍人口，全国常住人口城镇化率已经达到64.72%；全国城镇房地产市场整体上已经实现供需平衡，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，房地产市场已经从以增量为主的阶段转向以存量为主的阶段。随着时代浪潮的变化，现行的住房公积金制度也面临着新的问题和发展机遇。

为了更好地探索中国住房公积金制度未来的发展方向，我们对新加坡、德国、美国、日本和韩国等具有代表性国家的住房金融制度进行了深入全面的研究，此项研究历时三年多，取得了非常有现实意义的进展。住房公积金制度不仅要因地制宜，而且要因时而变。在居民住房短缺的阶段，住房公积金制度的主要目标是推动公共住房和经济适用房的建设，减轻购房者的经济压力；当住宅市场进入供需均衡阶段之后，住房公积金制度的主要目标就要转向为购房者提供金融支持以提升居民家庭住房质量。与此相应，在初期阶段住房公积金往往采取强制缴收的方式，而当进入后一阶段，强制缴纳的住房公积金制度应该转向自愿缴纳的住房储蓄制度，原有的住房公积金机构相应地转变为国家储蓄银行。2013年，习近平总书记在中央城镇化工作会议上提出“推进政策性金融机构改革”“建立住房政策性金融机构”的基本方针。这不仅有利于进一步增强公共住房金融机构体系的力量，而且可以减轻居民家庭和企业的经济负担，推动居民家庭消费和企业投资，为中国经济的持续发展提供强有力的动力。

全书共分为7个章节。第一章主要介绍中国城镇居民住房体系的发展历程以及住房公积金制度的演变历史和基本运作流程；第二章介绍新加坡中央公积金制度形成的经济和社会背景、现行居民住房供给体系以及新加坡中央公积金体系的现状，重点介绍了新加坡中央公积金制度的运作流程和管理方式等。第三章介绍德国住房体系发展历程、现行居民住房体系和住房金融体系的构成，及德国公共住房制度对中国公积金制度改革的启示，重点介绍了德国住房储蓄银行的业务流程；第四章介绍美国住房金融制度的演变历史、现行居民住房体系和住房金融体系，详细介绍美国住房金融体系的具体运作流程；第五章介绍日本房地产市场发展历程、现行居民住房体系和公共住房金融体系，重点介绍日本公共住房金融业务运作模式；第六章介绍韩国居民住房制度的演变、现行公共住房体系和住房金融体系及其运作模式；第七章集中分析现行住房公积金制度存在的问题，在借鉴各国公共住房金融制度发展经验的基础上，针对我国的实际情况，提出建议性的解决方案—建立政策性住房储蓄银行。该部分详细介绍了国家住房储蓄银行的资金来源、贷款模式和发展前景，具有很强的实际操作价值。

社交媒体时代带来海量信息的日益泛化和泛滥，更需要研究和思考的专注和深刻。本书作者对中国住房公积金制度改革的研究从选题、构思到写作，历时三年有余。其间广泛查阅国内外大量资料，历经数十次修改终于完稿。然百密一疏，终有纰漏，请读者批评指正。