出国没那么容易。那时候还没有像现在这么种类繁多的教育培训机构；而如今随处可见的自费留学中介，直到2000年才正式在教育部备案，在20世纪80年代尚未出现。

到底怎样才能出国，这个问题当时是没有现成答案的。

那时候跟国外沟通，大多数情况下是靠传统的方式——信件。打电话是偶尔才会发生的事，更别提互联网和E—mail了。所以，当时的沟通比现在要麻烦、艰难得多。

但一个决定背水一战的人，能爆发出强大的能量。这些难题都被王谦陆续攻克了。联系学校，办护照，考托福，一系列程序走完，王谦大概用了不到一年的时间。

1988年年底，王谦拿到了护照，跟学校也都申请好了，1989年年初在清华办理了退学手续。

退学之后，就不必左顾右盼，可以心无旁骛了。王谦面临的唯一问题就是拿到美国方面放行的签证。

可是，这临门一脚无论如何就是踢不过去：王谦连续三次被拒签。被拒签的理由很多。王谦被拒签的理由，申请过美国签证的人想必都不陌生——有移民倾向。第三次拒签尤其惨痛。他当时已经被西南路易斯安那大学录取，可以拿访问学者签证出国，一般来说，正常出国留学的人都拿F1，而访问学者签证则相当于转学到美国读本科。有接收方大学的背书，理论上成功的概率是很高的，但结果，他还是被拒签了。

王谦当时觉得很冤——自己生在新中国，长在红旗下，连“移民”两个字到底什么意思他都不是很明白，不过就是觉得国外的建筑学教育比中国好，想要深造，如此而已，美国人干吗非要说他有移民倾向呢？

其实现在认真深究起来，王谦当时被拒签并不难以理解。

移民倾向问题，历来是中国的美国留学签证申请者面临的一个大难题。不同于美国法庭上的“无罪推定”，美国移民法使用“有罪推定”原则，签证官总是首先设定你有移民美国的倾向，假设所有申请非移民签证的申请者的真实目的是想滞留在芙国。

除非该申请人能在面试中反驳签证官，让签证官确信自己不可能在进入美国后留美不归，否则，签证官是不会高抬贵手的。20世纪80年代中期，一位大家现在很熟悉的，名叫俞敏洪的先生，也是从美国大使馆被拒签出来，才毅然决然办起了新东方学校的。

近年来中国留学美国签证形势转好了，很大程度上取决于国内的经济形势，就业形势好于美国。但当时是20世纪80年代中期，美国是怀抱淘金梦的国人趋之若鹜的圣地。俞敏洪的小伙伴，后来成为出国签证咨询专家的徐小平，1987年底带着对未来的向往飞到了美国，他说：“在美国，我打工一天挣的钱是在北大一个月的工资。当时的美国是中国人无法想象的发达国家。”

当时的美国一方面鼓励有钱人和有杰出成就的人去美国，另一方面美国法律却竭力严格限制有移民倾向的人入境。

签证官考察一个申请者是否有移民倾向，主要通过以下几个方面进行。首先是申请者的出国目的是否明确；其次考察申请者的归国计划是否真实具体；对于自费留学的申请者，还要考察申请者的教育投资是否有足够的回报率。

在这样苛刻的条件下，能够拿到签证的人少之又少。尤其是在高校林立、1ti国留学者相对较为集中的北京，出国留学的竞争也是十分残酷的。

而对王谦“移民倾向”的判断，签证官虽未加以解释，但却可以大致揣摩得到：

第一，王谦有亲戚在美国，可能也会步亲戚的后尘，留在美国。

第二，王谦要去就读的学校，并非美国一流大学，而他在国内的清华大学却是顶尖学府，可以判断为学习目的不明或者不纯。

第三，当时他出去要念的是本科，本科是没有奖学金的，可能会被认为经费不足。

第四，还有一种可能，他当时语言功力尚浅，要在签证窗口的几十秒钟内打动签证官，是很难的。P8-9

房地产市场屡屡成为焦点，它的任何风吹草动，都牵涉到国人高度敏感的神经。为此，中国不得不通过了新的法律，来重新界定夫妻财产。

有人撰文说，高昂的房价摧毁了中国“80后”的爱情。

连丈母娘选女婿的考核内容都发生了重大变化：由开始的“房价多少？”变成“你们那的车库多少钱一平方米？”

相当长的一段年月，地产开发商似乎个个腰缠万贯，风光无限。

本书的主人公王谦坦言，那时从事房地产业的人很少亏钱。

以我狭隘的经验主义判断，这句话具有一般性的指导意义。

然今非昔比。过去一年来，房价下跌已经是不争的事实。由一二线城市进而蔓延至三四线，甚至更小的地方。

一大波信息来袭：各种救市政策不断出台；中国大妈豪赌黄金；转战债券；沼在房奴持币观望；一线城市房价直线下滑……

买还是不买？面对扑朔迷离的房地产市场，很多人陷入了一场类似2008年雕纠结。

也许这正是房地产市场自身成熟的标志，由狂飙激进转为步人稳健规范郇道路。

也许这只是又一个机会的来临。

不过，它不属于盲目跟风者。“房地产市场同其他市场相比最明显的不同就是，它是一个具有周期性的市场。”

王谦的理性判断正契合市场之规律：没有一种商品价格永远上涨，也没有一种商品价格永远下跌。多年以来，他在地产市场深谋远虑，进退有方，运筹帷幄。每每在风口浪尖，凭借理性的缜密和感性的敏锐，以独有的内力化解各种风险狂潮。在资金狂涌的地产市场，他精益求精，终于练出了“轻资产，重管理”的独门武功秘籍。近20年的时间里，王谦左冲右突，以无招胜有招，以不变应万变，终于在地产江湖里开宗立派，开创出一方新天地。

人常说：“一人地产深似海，从此节操是路人！”但是从王谦的身上，我看到却是节操之坚守，这是不曾黯淡的理想之光，是深夜中照亮人性的灯火。

马克思曾经深刻揭露了现代社会中的病态：人和人之间关系的异化。资本的背后，掩藏着人被奴役的无奈和残酷。然而，作为在资本中起舞的一个地产商人，王谦却给人以无限希望：关心教育，热心公益，积极乐观，豁达大度，唯独看不到唯利是图和斤斤计较。

读他的故事恰似拳谱秘籍，济世良方。主治：选择性困惑深度症候群，废柴一个的厌学者，蠢蠢欲动、眼冒绿光的投资客，靠励志书打针的大好青年，各种婚前焦躁的急待购房者……以上功能性主治，全依赖于对王谦本人的敬佩及采访，如有雷同或有夸大之处，应纯属巧合。

王谦的成功绝对不是偶然，笔者总结梳理后发现王谦的成功同时兼具了以下几个元素：

……

第一，社会分工的巨大优势。

通过细致的分工，每个人都竭尽所能，发挥专长，相互交换劳动智慧，从而让同样的人能够创造更多的财富。 按照这个逻辑，即使人口再增加一倍，我们也不会掉人马尔萨斯所说的人口陷阱(“马尔萨斯陷阱”：1798年，马尔萨斯认为由于人口以几何级数增长，食品供应只能以算式级增长，这种供应和需求之间的差距迟早会导致战争、饥荒和普遍的悲惨生活)。

当前的事实更深刻地证明了这一点， “二战”以后，世界人口数量经历了爆发式的增长，但是却没有遭遇太大的粮食危机。

仔细观察，我们还会发现更为有趣的现象。

一个国家最为富裕的地区，往往也是人口最多的地区。

以日本为例，东京都市圈的人口和GDP均占全国的40％左右，而其面积则只占日本国土面积的3％。中国的长三角、京津唐和珠三角所占的国土面积远远小于其他地区在中国版图中的比例。实际上，这个现象也广泛存在于世界上的任何一个国家。

分工和交换有效地促进了资源的分配，避免了浪费。工业4．0时代即将来袭，分工将再次面临质的变化。

我们是一个小小的螺丝钉，还是一个智能程序的芯片？

第二，平台的巨大优势。

“双十一”已经变成了狂欢的消费节日。现在这个节日，已经走出国门，远渡重洋。马云不生产，也不运输，他只是搭建了一个平台。然后，他成了中国的第一富豪。

王谦的公司，在我看来，就是这样的一种平台。他提供的是服务，是差异化，精细化的服务。也许，哪天地产商也会不由自主的发问：

亲，要开发房子吗？亲，你需要钱吗？

以上两大优势奠定了王谦“轻资产，重管理”模式，将注定在房地产江湖中j起巨浪。

左手屠龙，右手倚天，星河灿烂，英雄适时。

这是理想主义的形象写照，这是市场竞争的强者心态。

此时，这篇长长的跋终于落下帷幕。

“庄周晓梦迷蝴蝶，望帝春心托杜鹃。”

我不知道是在写王谦，还是在描述生存的艰辛与美好。

但有一点一定是这样的。

我愿意向着这个世界最美的建筑物，敬个礼。  我想向如王谦般奋斗的人们，致以自己的敬意。

吕斐

前言

第一章 求学之路

 我从清华辍学

 遭遇美国教育的碰撞

 麻省，我来了！

 完成麻省双硕士学位

第二章 要接地气

 体验“美国梦”

 相信自己，相信好运

 苦难不是财富

 挖到“第一桶金”

第三章 我的中国房地产十年

 海口：与海外房地产基金的第一次亲密接触（2002年—2004年）

 中凯：“美国模式”的第一次中国实践（2006 年—2010年）

 与华平合作：水涨船高与水落石出（2007 年—2008年）

 宝盛 :“美国模式”的第二次中国实践（2011年至今）

 与万科合作：系统性解决问题（2012 年中至今）

第四章 要脚踏实地

 拼爹不如“拼自己”

 授人以鱼，不如授人以渔

 与时代一同继续向前

跋：中国房地产何处去？

2014年的地产圈，充斥着“跨界”带来的迷幻色彩。中国平安、小米、百度等，纷纷试水房地产行业，掀起了一股“跨界”的楼市热潮。毫不搭边的企业，都有可能在地产界狭路相逢，上演一场轰轰烈烈的抢地大战！但是在其他行业纷纷投入地产时，做地产起家的诸多企业却抛弃了地产，如亿城股份、上海证大等。

这一进一出中，好似一部《围城》大戏。这看似矛盾的背后，有着企业个体发展战略布局改变的因素，有着行业变革时期的主动转型，更有着跟不上时代变化的无奈退出。

但是地产行业仍是一个值得进入的行业，物流行业、工业地产、商业地产、养老地产等物业类型仍有巨大的发展潜力。它从地产黄金十年进入了白银十年，地产开发商也早也不再是拿地—盖房—卖房的简单模式，只不过在互联网思维下，在金融创新下，地产行业的转型与变革变得更加迫切。

如果说2014年，房企接触互联网动作不断，那么从2015年伊始，几家大房企纷纷发布了商业地产轻资产动作，似乎不谈轻资产，就无法代表行业方向。

然而“轻资产，重管理”这种发展模式早在2006年王谦就已经开始倡导了。王谦，1967年生人，美国麻省理工学院房地产开发硕士及建筑与城市规划硕士。1989年出国进行深造，在此之前，就读于清华大学。

在经历了所有年轻人都会遇到的迷茫、困惑与奋斗后王谦终于找到了一个能完美展现自己的舞台——回到中国地产业。

2006年4月，王谦与上海中凯企业集团公司合资创立中凯房地产开发管理有限公司，提供全程房地产开发管理服务，并担任执行董事兼总裁，负责公司的战略发展及总体经营管理。参与管理安徽巢湖中凯景湖豪庭项目、江西南昌中凯蓝域项目、江苏高邮中凯景湖豪庭项目、杭州东方商城项目、中凯佘山别墅项目、中凯郑州国际社区项目等。王谦于2006年底成功引入美国华平投资集团作为中凯开发的重要战略投资人。这就是国内最早的轻资产实践。

更多的时候王谦的工作主要就是在协助国内外房地产开发商、投资商之间的国际化交流，促进房地产业健康、稳定、均衡的发展。他就像是一座桥梁，架起了中美地产交流的平台，去粗取精，将发达国家科学的经营理念带到中国。从中国到美国留学，再从美国回到中国发展事业，从“美国梦”到“中国梦”你一定能看到社会的进步，看到中国的发展。王谦的奋斗之路可算是应了一句话：顺势而为。在对的时机做对的事，成就自己！

如果你是正处于迷茫期的年轻人，你需要读这本书，这里有奋斗，有梦想，有坚守，有如何坚持到成功的方法；如果你是从事地产的朋友，你需要读这本书，这里有最先进的行业方向与成功模式；如果你想要提高自己，更好地管理团队，那你更需要读这本书，在书里王谦手把手地教你如何做一个好的管理者，带好团队。为了避免王婆卖瓜之嫌，就此收笔，更多精彩请于书里发现吧。感谢作者的支持与信任。

是为序。

熊娟

梁书晓创作的《换个思路玩地产》讲述了：一个“美国人”在中国的房地产界摸爬滚打十年，通过不断地学习与反思，逐渐缩小了中美之间文化概念，思维模式，商业运作上的差异和冲突。他的经历凸显了一个大时代的变化！在地产业来说，王谦不算什么大咖，他最特殊的地方。最值得说的地方是他的教育背景和文化背景。用一个人物的经历来凸显大时代的变迁和文化上的融合趋势，重点不在他的个人，而是这个人和世界之间的关系。

坚持梦想，反对一切非道德的丑恶现象，同时，最大力度地捍卫市场经济的道德，反对垄断，反对违背诚信的行为。近20年的时间里，王谦左冲右突，以无招胜有招，以不变以万变，终于在地产江湖里开宗立派，开创出一方新天地。

一入地产深似海，从此节操是路人？但是从王谦的身上，我看到却是节操之坚守，这是不曾黯淡的理想之光，是深夜中照亮人性的灯火。

梁书晓创作的《换个思路玩地产》一书，既有主人公王谦青春年少求学时不屈的努力，也有成年后抓住机遇顺势而为回归中国地产界并为之而奋斗，更有为了理想而拼搏的不屈不挠。