房价啊！还是那个房价！你为何如此高高在上？你为何只顾一路疯长？百姓们翘首以盼，盼望着真真实实的那个房价，盼望着能够属于自己的住房。担心着自己的存款，苦苦支撑着一月一次的按揭……本书不是学术著作。本书不是实用手册。本书是对目前中国房地产市场的控诉与担忧。全书共分为四部分，第一部分可以说是本书的华彩，采取一种纪实文学的写作手法，力图通过生动、真实的现实生活场景和普通百姓的视角，展示目前中国房地产市场的种种现状，表达普通老百姓的真实心声和情绪。第二部分则是本书的中坚，是从经济学角度，理性地仔细研究一下我们的房子和生活。第三部分是关于“国六条”的。

本书不是学术著作。

本书不是实用手册。

本书是对目前中国房地产市场的控诉与担忧。

本书经过近一年的调查、数据分析、撰写、修改，终于面世了。其共分为四部分，第一部分可以说是本书的华彩，采取一种纪实文学的写作手法，力图通过生动、真实的现实生活场景和普通百姓的视角，展示目前中国房地产市场的种种现状，表达普通老百姓的真实心声和情绪。

第二部分则是本书的中坚，是从经济学角度，理性地仔细研究一下我们的房子和生活。对于某些分析方法，也许有人提出异议，对于某些数据也会有人表示怀疑。但是，引入经济学原理的必要性就在于此，对于房地产的经济学分析方法有很多种，你可以用那种，我同样也可以用这种，学术探讨无可非议。对于分析结果，笔者无法预知，只是客观地演算，然后大吃一惊，最后略作说明分析而已。

第三部分是关于“国六条”的。毋庸置疑，我们在书中借鉴了许多经济学家的理论和分析方法。这点也无需奇怪，都是借鉴经济学观点，无非是你借鉴那几个人的理论，我借鉴这几个人的理论，那些经济学家无非也是借鉴前人的经济学研究成果。至于所谓的主观判断，每个人都会有，那么看完此书后，你的主观判断又是什么呢?我们不得而知，却翘首以盼。

序／1

第一部分 感性篇

一个时代的彻底终结／3

房子，对于穷人的种种不屑／8

如此经济适用房／10

廉租房，羞答答的玫瑰偷偷摸摸地开／14

房价，你为何这样高高在上／17

大家都在讨论／17

房价高企的9种说法／19

故意炒作的惊人内幕／28

不是牢骚／30

谁不愿意住好房子呢／30

我们的口袋里有多少钱／31

有钱不愿花与有钱不敢花／33

辛辛苦苦工作，却连半套房子都买不起／36

是搞建设还是过家家／38

话说拆迁／40

野蛮拆迁／41

拆迁补偿／43

看上去很美／47

贷款买房，对青春的无情鞭挞／48

为了还贷，不能好好对待朋友／51

为了还贷，不能好好孝敬父母／53

为了还贷，不能好好培养孩子／55

为了还贷，不能好好享受生活／57

为了还贷，还有很多跟老郭一样的人／60

单身白领：别提房子，我烦着呢／60

贷款买房，美国老太的陷阱／62

举债买房／62

进退两难／64

你为按揭贷款买房算过账没有／65

从上帝变成孙子／68

房产证与土地使用权／69

期房／70

经济适用房／72

写给地产商的“感谢信”／75

不良房产商的七宗罪／78

所有购房者联合起来／81

联合的必要性／82

建立住房新秩序／84

安居是和谐社会的基本需要／92

第二部分 理性篇

房价高企的构成／97

房价的高利润率／98

土地的炒作／103

级差地租导致的地皮上涨／107

土地的垄断性开发与价格合谋／112

经济学里有一个术语叫“超额利润”／113

房子的炒作／114

房地产泡沫真相／127

房地产市场的金融特性／128

级差地租的预期过高／132

房地产上空的贷款阴云／135

日本房地产泡沫的破裂／138

香港房地产泡沫的破裂／141

炒家撤资／143

房地产泡沫的破灭／148

非平衡供求关系和人为预期的破灭／152

级差地租预期增长的破灭／161

个人收入预期增长的破灭／165

对于经济预期的破灭／173

银行系统贷款体系的断裂／177

第三部分 改你没商量

——解读“国六条”

新政／185

贯彻／202

深圳首先出台实施细则／202

北京出台实施细则／205

全国各大城市随之跟进，纷纷出台

“国六条实施细则”／207

新政带来新变化／209

关键／211

左大培访谈录／214

附录一／224

附录二／227

廉租房，羞答答的玫瑰偷偷摸摸地开

这是一个令人感到沉重的题目。

沉重之一，是当我对买不起房子的人提到“廉租房”时，有大多数人压根儿就不知道它的存在；

沉重之二，是当那些买不起房子的人在知道了“廉租房”之后问我在哪里能够租到时，我却也如他们一样无知；

沉重之三，是当笔者想要搜集有关它的资料时，所得甚微。

廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的具有社会保障性质的住房。也就是说，廉租房面对的是两部分人：一部分为低保户，另一部分为住房困难的家庭。可以界定的是低保户包括城镇中孤老病残和下岗失业职工等无法定供养者、无生活来源和无劳动能力的“三无”人员，还包括城市化中涌现的大量流动人口、失地进城农民和农民工。而住房困难的家庭又应该如何划分呢?据上海的廉租房政策来看，可以享受廉租房待遇的标准为人均月收入290元以下，人均居住面积5平方米以下。从这个标准可以看出，月收入在290元以下的指的还是低保户，而人均居住面积5平方米以下的标准显然是一个极限。

那么，廉租房和经济适用房又有什么本质的区别呢?

廉租房作为政府的保障体系之一，贫困家庭可以通过申请得到政府的住房保障，不会因没有“钱”而夜宿街头。而经济适用房不同，没有“钱”是绝对不能住进去的。因为，经济适用房是一种商业行为下的产物。廉租房是政府出资出力兴建的保障住房，政府行使完全支配权，在既定规则的前提下，按照计划有序地组织和分配。而经济适用房是国家免收土地出让金，减免21项税费，以支持开发商投资建设的住房，经济适用房是一种具有社会保障性质的商品房。现阶段，它是房地产供应结构的必要一环，是保障中、低收入家庭尤其是中等偏低收入家庭住房需求的一种产品；同时，经济适用房应尽可能采取市场化的方式进行操作和管理。市场化取向的运行方式，其实也是为经济适用房今后逐步过渡到普通商品房作准备。

廉租房的户型都是中小户型，其功能是使更多的人享受到社会的住房保障。来自北京市廉租住房管理中心的信息显示，目前北京市廉租房照顾对象采用定向分配原则。今后将把廉租房照顾对象扩大到拆迁户、劳模以及目前租用农民房的国企员工。从未来的发展方向来看，廉租房的照顾对象要逐步过渡到面向更多住房有困难的群体，如低保户、生活有特殊困难的群体、新参加工作的国家公务员等，形成高中低档不同层次的社会住房福利体系。而经济适用房的户型是参照了商品房户型设计标准，五六十平方米的小户型有，120平方米以上的大户型也常见。开发商在“游戏规则”允许的前提下，为了追求利益的最大化，没有充分地考虑到“和谐地产”的发展。由此可见，廉租房是一项政府行为，本质上是政府实施的“爱心工程”。

但是，廉租住房制度作为中国住房供应体系的重要组成部分，目前各地推进速度普遍较慢。建设部有关负责人表示，随着新办法的实施，中国廉租住房制度将全面提速。截至今年上半年，全国35个大中城市中，仅有刚过半数的城市开展了最低收入家庭廉租住房工作。除上海、北京、天津、重庆等12个城市外，很多地方还没有明确的管理机构，没有落实资金来源，也没有建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度，很难满足最低收入家庭急需解决住房的需求。仔细观察一下我们周边的情况，我们会发现廉租房确实少得可怜，各大宣传媒体对此也不大热衷，广大群众对此更是知之甚少。那么问题出在哪里呢?

1.资金。廉租房无疑是一种政府福利行为，对购房、维护、管理的资金除少量房租外，大部分都要由政府负担。对于本来就资金紧张的政府，在就业、养老、医疗等社会保证制度尚缺乏大量资金的情况下，去建立起这种住房保障制度，从而大量购买、建造廉租房将是一个大问题。  2.利益。政府即使有能力支付这笔费用，但是，在市场经济条件下，真正落实廉租房政策，大力宣传、推广廉租房，保证充足的廉租房供应，将牵扯大量的利益分配问题。毕竟这种廉租房政策，既动用大量资金，又不会带来经济效益，而且会压低房地产价格，减少房地产商的收益、银行的收益，也将减少政府的收入。可谓牵一发而动全身。

3.房源。政府从哪里获得廉租房的房源?小规模、样板式的廉租房原是容易解决的，然而，建立足以支撑整个住房体系的廉租房源，就十分困难了。政府从开发商手中购买，就目前的房价讲实在太高，政府恐怕难以承受。政府自行建造，将面临土地问题和现有大量空置房屋更加难于“消化”的问题。强制性地从开发商手中底价购买、征用或令开发商按比例建造好像又违背了市场经济的原则。政府以土地、税收从开发商处换取，又好像太便宜了开发商。以上方法似乎都存在着难以解决的问题，既要解决群众困难，又不能损害某些人的私有财产，还要保证经济发展，政府实在是太难了。

从以上问题来看，廉租房委实任重而道远，目前的廉租房也只能“羞答答的玫瑰偷偷摸摸地开”。虽然已经有了有识之士对于资金问题做出了各种努力，但是我们还是要再次地提问：为什么把上百亿、千亿的钱交到房地产商手里让他们去制造虚假的泡沫，而不把这些钱拿来为我们的中、低等收入者解决实际的困难呢?但是，在一切问题尚未解决之前，政府也只能逐步地摸索经验、寻求办法。

P14-16

丁东杰和于小龙在写作他们的这本有关中国房地产业的书时专门访问过我，我们对书中所表达的基本观点作过很长时间的讨论。现在他们提供给读者们的，是一本高质量的书，又是一本真正对社会有益的书——我这里说“对社会有益”，是带着一脸的真诚，绝无半点通常的序言中出现这个词时的那种客套味道。最近这些年，我们在传媒上看到了太多有关房地产业的讨论，但是读多了、听多了我就明白了这些个讨论的用意：媒体上整版整版有关房地产业的报道和论述，原来都是房地产商们花钱做的广告，其目的就是动员大家掏钱买房子。在这样的年代里，“对社会有益”就意味着出来揭穿房地产商们蛊惑人心的宣称。丁东杰和于小龙的这本书，做的就是这件事情。

这本书我一读起来就不想放下，原因是它妙趣横生，充满了诙谐和幽默，常常逗得我哈哈大笑。对黑着心赚我们所有人的一生血汗钱的房地产商，书中的讽刺和挖苦可算得上是入木三分。但是幽默并不意味着不深刻，更不等于学术水平低。所谓“嘻笑怒骂，皆成文章”，这本书就是一个范例。书中对房地产业的利益分配关系、供求关系和房地产业走势的分析和预测，从专业研究的角度看都是够格的。读者们可以在轻松愉快的阅读中，增长点有关房地产业的真正知识，对房地产大亨们的那些骗术增加点免疫力。这也是这本书的“对社会有益”之处。

2006年8月24日