作者袁一泓，最优秀的财经报纸《21世纪经济报道》地产新闻总监，本书《从沸腾到癫狂(泡沫背后的中国房地产真相)》是作者从业16多年观察与独立思考的深度力作。

读《从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相》，并不能让地产商给你买房打八折，却能让你看到地产的过去二十年和未来十年，掌握经济大势、房价涨跌的根源。

书中，你将看到：最客观的地产真相剖析，最生动的地产大佬创业故事，最实用的房产置业指南，最可靠的未来十年房价预测。

从2005年开始，数年来房地产价格的暴涨，迅速拉开了社会成员之间的距离。住房数量俨然重新定位了人们的社会经纬。

不断高企的房价，改变了两代人的生活方式，也改变了人们的价值观。我们看到80后刚参加工作就遇到房价暴涨，要买房就不得不透支父母毕生的积蓄；很多年轻人为还沉重的房贷，战战兢兢精打细算，想象力和创新能力都被深深压抑；有些人房租都付不起，有些人却可以全款数千万买房；公务员本是人民中的一员，却享有普通人不曾有的优先权......

在现今中国，被地产绑架的不只是普通老百姓。不论穷和富，不论官与商，每个人都被裹挟其中，没人能置身事外。房价不断暴涨，民众巨大失落，在这个过程中，地产商被谩骂、被妖魔化，GDP被地产捕获，银行被绑上战车，房价越调越涨。

在这个市场中，有人唱涨，有人唱空，围绕房地产，舆论乱象横生。房价不断上涨的根源到底是什么？保障房能否重划房地产版图？多年调控为何遏制不住房价？谢国忠预言的地产泡沫破灭是否会实现？未来房价趋势将如何演绎？

在喧嚣和纷杂中，本书《从沸腾到癫狂(泡沫背后的中国房地产真相)》发出理性之声，揭示影响房价的四大根源，剖析房价未来十年走势，直指复杂问题的本质，给广大普通置业者以最可靠的地产规律分析，最理性的趋势预测，最实用的购房指导。

《从沸腾到癫狂(泡沫背后的中国房地产真相)》由袁一泓编写。

序 浮云里的神马(冯仑)

自序

第一章 人民被地产奴役

 第1节 80后的未来

 第2节 甘愿做房奴却没有资格

 第3节 公务员也是人民中的一员

第二章 地产商阶层的崛起

 第1节 在愤怒的谩骂声中成长

 第2节 没有1998年房改就没有潘石屹的今天

 第3节 资本市场成就一批超级地产富豪

第三章 被地产捕获的国内生产总值

 第1节 为什么要救地产？

 第2节 像网瘾一样的土地财政依赖症

 第3节 根子在于土地招拍挂制度

第四章 银行被绑上了战车

 第1节 银行家对地产商说：如果你病了我就请人伺候你

 第2节 以金融安全的名义

 第3节 货币！货币！货币！

第五章 保障房重划中国房地产版图

 第1节 保障房建设已成为2010年～2011年的政治任务

 第2节 数千亿的资金缺口：银行是否愿意贷款？

 第3节 2011年～2012年：地方政府需花血本建保障房

 第4节 2012年保障房或占住宅市场半壁江山

 第5节 以公租房替代经济适用房？

第六章 多年调控为何遏制不住房价

 第1节 调控：不能说失败但很难说成功

 第2节 决定房价上涨的四个关键因素

 第3节 中国楼市何时崩盘？

 第4节 调控中受伤的地产商

第七章 人民呼唤铁腕

附录1 地产大佬创业史

 一、宋卫平：豪阔如风

 二、许家印：不知我者谓我何求

 三、张力、李思廉：这对搭档何时分手

 四、有硬度的黄文仔

 五、朱孟依只是个传说

 六、黄怒波：诗人在资本家的翼护下歌吟

 七、吴亚军：我唯一的爱好是工作

 八、王健林：后来居上的“老大”

 九、易小迪：简朴的力量

 十、2004年以前的孙宏斌

附录2 房地产调控大事记(1998～2010)

2010年12月初的一天，一位年轻人落落大方地走进了东二环某项目的售楼处。这个出生于1990年的在校大学生，在4份购房合同上潇洒地签下了自己的名字。4套商铺，总价超过5 000万元，全款付清。年轻人持有北京市的身份证。

聪明如你，已经想到，小伙子是个“富二代”。我跟朋友闲聊时讲起这个故事，他说：这算什么，我还知道，有刚刚2岁的孩子，就和父亲的名字一起出现在别墅的房产证上。听到这些，人们流露出的多是羡慕或嫉妒，但我还看到了别的东西，譬如奴役。

另外一个大学刚毕业两年的朋友，2010年9月还在四处看楼。恋爱几年的两个年轻人，已在考虑结婚的事。而结婚，按照大多数国人的想法，最好是在属于自己的房子里。他们两人中的一位可以部分依靠父母，另一方的父母却无法提供资助。

以上两个案例印证了链家地产市场研究中心与光大银行合作发布的一份《北京市二手房贷分析报告》：近几年，北京购房人的年龄呈逐年下降趋势，首套房贷者的平均年龄从2007年的34岁，一路下降到2010年的27岁。我个人认为，此数据还可以援引到新房市场，并扩展到其他城市。

报告还引用“国际惯例”说，日本和德国首次购房者的平均年龄为42岁，美国52%的首次购房者年龄为31岁。而据英国抵押贷款协会2010年8月公布的调查显示，过去5年，英国首次购房者的平均年龄由33岁上升到37岁。

两位曾在美国长期留学回来创业的朋友，在不同的场合向我描述了几乎相同的路径：即使是家境富裕的美国人，大学毕业后也是自己租房住，30多岁后在郊区买套房，有条件时卖掉郊区房，搬回城里，退休时把房子卖掉，住到敬老院去。

富裕程度远不如英美的中国人，有着完全迥异的住房消费习惯。只要有条件，我们一定要先买房。正如上面两位“海归”朋友所说，在美国或英国买房的中国人，平均年龄一定低于其他国家的人。中国人讲“安土重迁”，表面上是说守着那块土地不愿走，但真正的意思是守着土地上的房子，没房子，你守着块空地做什么？

我们一定要有自己的房子，有房才觉得安全，不管是生于斯长于斯，还是到了英伦三岛或新大陆，都是如此。这是一种集体无意识，或者说文化传统的一部分。你即使不能表示尊重，至少不能嘲笑，不能鄙视。

非得拥有住房的传统习惯，能不能改变？国土资源部土地利用管理司原副司长束克欣曾经说，不一定非得买房，可以租房嘛。任志强和博鳌论坛秘书长龙永图等也提出过相似观点。他们的待遇相同：被网友骂得体无完肤。其实道理大家都懂，但不能说出来。挑战一种强大的集体无意识，就跟堂·吉诃德挑战风车一样，挨骂是小事，跟你决斗都是可能的。

所谓文化传统，至多构成一种心理预期，付诸行动得有支付能力。按照上面那个报告的说法，申请首套房贷的人平均年龄是27岁，以目前的总房价，我相信绝大多数年轻人自己没有支付首付的能力。他们需要父母资助，俗称“啃老”。

做父母的都差不多，儿女结婚、买房，父母都愿意倾囊而予。这些年，普通人家的孩子，30岁以前买房，首付多是父母资助，这是普遍现象。少数人在大学时就创业淘到了第一桶金，或者就业到了垄断企业而且升得又快，自己有能力买房，是特例。

没有能力却非要买房，还把父母的养老钱也给支取了，做儿女的忍心吗？答日：是现实逼迫的。当然这是指房价一直上涨的现实。一位看过上述报告结论的朋友就跟我说，27岁买不起房，37岁就更买不起。不是不相信自己的收入会增长，而是更相信自己的收人永远也涨不过房价。所以，没有条件创造条件也要买房，哪怕是榨干父母所有的积蓄。

2010年国庆假期以后，也就是第二波调控以后，上海有两位朋友还是要买房，来问我的意见。我劝他们观望两三个月，政府不是又加重调控了吗，难道你不相信政府能管得住房价？其中一位说：我倒是愿意相信，但市场不相信啊。10月7日上海公布的实施细则跟北京4月30日公布的差不多，但8月以后北京不是同样又出现疯抢潮了？我本来还想说房产税什么的话，但被噎回去了。

我能够想象得到，从此以后，和我们一样，他们两对年轻人，勤勤恳恳、战战兢兢地工作，只为了按时还那份月供。这是一种被奴役的状态，做房子的奴仆，也有一种白痴似的自我满足的快乐。

但是，且慢，如果说普通家庭及其子女提前贷款买房，做房奴，是不得不处于一种被房子奴役的状态，那么，“富二代”及其父辈全款买房，如此自由如此轻松，我为何也说在他们那里看到了奴役呢？

富人们，买了一套又一套房，因为他们有那么多钱，实在不知道该怎么花。股票会让资产缩水一半，艺术品市场到处是赝品自己又不懂，黄金最多买个十几公斤。还是买房好，储钱多，缩水一半、成为赝品的概率很低，增值的概率却比较高。结果，这些房子就像欧仁·尤奈斯库话剧《椅子》里的椅子，将他们给堆在了里面。

“富二代”买了多套房子，或者像开头那位年轻人那样买了4套商铺，他们知道，今生无需做任何事情，也可以过着衣食无忧的生活，云游世界。他们中的一部分，会接过父亲的产业，将它发扬光大或者任其在手里败落；另一部分，却会选择被房子豢养的生活方式，就像中世纪仰仗贵族妇女生活的骑士。这就是一种奴役状态。

还有一些人群，曾经自称为人民的公仆，其实是权力的奴仆。而权力，在这个时代已经越来越沦为物质和金钱的装饰品，所以，权力的奴仆也就成了物质和金钱的奴仆。不过，他们似乎都很乐意这么做。在房地产高歌猛进的时代，物质和金钱往往是房地产的一般等价物，于是，他们都成了房地产的奴仆。房子和房地产，我简称为地产(别跟我较真，习惯了就好)。

P3-5

你买了几套房？

最近两年，每每有人这样发问。混迹地产江湖16年，发现一个日趋明显的倾向，这个时代愈来愈以资产的多寡来评价个体的成败高低。近5年资产价格的暴涨，迅速拉开了社会成员之间的距离。住房数量俨然重新定位了人们的社会经纬。

这是投资者最好的时代，你身边的朋友或同事，突然间身价数千万，只因为他大胆透支买了5套房。这是地产商最好的时代，户型图刚印出来，地基还没开挖，房子已被连夜排队的人抢光。

没有哪个行业比地产更热闹更喧嚣，也没有哪个话题比地产倾注了更多的忧伤与期望。十年如一日，只有房地产，而其核心，是房价。

但地产几乎什么也没有变。还是那个土地制度，还是那种施工方式，甚至还是那些开发商。还是用消费者的预付款和银行贷款来买地建房，甚至房子还是相似的房子，但价格已经上涨了5倍、8倍，甚至10倍。

其间，政府调控了一次又一次。有人说，如果没有调控，房价涨得会更凶猛。可是，也有人说，市场波动是政策波动的结果，每一次调控过后，都是更疯狂的上涨。

他们说，这一次会不同。这一次会不同吗？

我愿意是，地产黄金10年已经结束。我愿意是，地方政府能够扔掉地产财政这根拐杖。

假如此轮地产的调整能持续3—5年，那么它还有较长时期的繁荣可以继续，你可以称它为白银时代。假如2011年又是所谓报复性反弹，那么，5年后它将不得不直接跳入黑铁时代。

路易十五说：在我死后，哪管洪水滔天。抱持这种史前思想的公务员从未绝迹。但这一切总得有人来担当，既承担历史，又承担现实。至于地产，则是新制度的建立和坚守。而其难度，正如要转变已畅行30年的经济增长方式。

悲观如我，连预测也是灰色的。可他们说，还是要让梦想照亮现实。很多人天天梦想房价腰斩一半，而我的现实忠告是：保住工作，提高收入。

冯仑

作者系万通集团董事局主席、万通控股董事长

这几年媒体人写房地产方面的书不在少数，而且大多是一些资深媒体人。一泓可以说是这里面资深中的资深，不夸张地说，我们是互相看着长大的。

一泓的书里……既表达了政府的一些意见，也反映了房地产从业者的一些看法，当然代表更多的是消费者的意见和观察，但他最大的好处是他没有对经济学家的意见随声附和，这本书是一个非常认真的作品，透露出作者的独立思考。

一泓是个非常勤奋的媒体人，几乎每周都可以在各大媒体上看到他新鲜的短文和评论。连续的观察会使很多思考慢慢扎根，我通过一泓的视角和深入思考，发现了一些以往被忽略的视角。这也有助于我对过去的从业经验进行反思，也有助于重新审视自己的定位。揽镜自照不免会生出些许新的异样体验，这种心理过程弥足珍贵。