本丛书具有如下特点：1．按问题门类分册，使读者能够根据自己的具体问题“对号入座”，按照“面对问题一解决问题”的模式展开，保证其实用性。2．并非高高在上地空谈理论，也不做对现实不足的空头批判和理想状态的个人设想，而是贴近实际，选取读者最需要的“是什么”、“用什么”、“怎么办”……3．以最新颁布的法律法规作为解决问题的工具，力求全面收录相关法律依据信息；选取有时代特色、有代表性的案例供读者参考。4．不但讲解法律实体知识，也非常重视处理问题的程序途径和方法技巧：使用流程图、公式、表格等形式方便阅读。

“法律帮帮”力争真正成为读者解决问题、排除困难、办理事务的好帮手。本书是法律帮帮丛书之一，是关于如何购买二手房的常用法律问题指引快读。

本书邀请既有法律知识，又有实际经验的法律工作者为作者，从当事人的角度出发，内容包括：你要购买二手房吗、买房进行中、二手房买卖与中介、二手房买卖合同、税费及贷款、纠纷解决以及附录中购买二手房相关合同范本。

1你要购买二手房吗

1.1什么是二手房

1.2二手房优势看分明

1.3明确你的购房目的

1.4二手房的种类

商品房／8经济适用房／9房改房／9其他相关概念／10

1.5二手房交易的特殊条件

经济适用房／17房改房／20公房使用权／22

1.6不能交易的二手房

2买房进行中

2.1购房方式

买卖双方直接交易／26专业服务公司或律师事务所介入／27中介公司服务／27二手房拍卖交易／28选择交易方式／29

2.2获取房源

获取房源信息途径／31获取房源时要注意些什么／32

2.3实地看房

房屋质1／84房屋布局／36房屋面积／37房屋周边环境／38物业管理／39房龄和旧房历史／40实用房屋建筑术语／44

2.4产权考察

卖主的资格审查／50对房屋的产权状况的审查／50对房屋是否具备上市交易资格的审查／53

3二手房买卖与中介

3.1什么是房产中介

3.2中介的服务范围

3.3如何选择可信的中介

3.4选择良好中介的渠道

3.5中介合同

委托代理合同／59居间合同／60行纪合同／61担保合同／62委托中介买房合同应备条款／63

3.6常见中介陷阱

3.7实用中介用语

3.8跳单!跳单!

4二手房买卖合同

4.1确定房价

4.2签订房屋买卖合同

4.3房屋买卖合同中的细节提示

4.4安全第一：交易结算资金“专用账户”

什么是“专用账户”／77通过“专用账户”结算的好处／77通过“专用账户”结算的程序／78通过“专用账户”结算注意事项／78二手房买卖方可自行划转交易结算资金吗／79交易资金结算流程图／80

4.5交房过户注意事项

交房／84立契过户／84

5税费及贷款

5.1相关税费

5.2避税风险

以租代售／92先公证后过户／93假“赠与”实“买卖”／93做低合同价／95找开发商改底单／95  

5.3办理贷款

不同贷款的选择／95商业贷款／97公积金贷款／99贷款购买二手房时需注意的问题／105

6纠纷解决

6.1常见纠纷

下家反悔不买房意向金不能返还／108中介居间不成 下家不能获赔／109

因故退房下家要求退定金未获支持／110跳过中介私下成交上家被判按约付钱/111

中介居间成功 下家须付佣金／112购房者未能成功申请贷款／113户籍迁移／114

中介公司非法赚取差价无效／115

6.2纠纷解决方式

协商与调解／116仲裁/116仲裁的原则／117仲裁委员会／117申请仲裁／117不能仲裁的房地产纠纷／117仲裁程序／118

6.3向法院起诉

何种房地产纠纷可直接向法院起诉／119诉讼准备／120如何聘请专业律师／122

向哪个法院提起诉讼／124应在多长期限内提起诉讼／124怎样申请财产保全／124

怎样申请证据保全／125怎样提交证据／126诉讼费应该怎样承担／128开庭审理程序是什么／132

法院调解、判决的效力如何／134怎样申请法院执行／135

附录：购买二手房相关合同范本

房屋承购委托协议

房屋买卖合同

抵押贷款合同

北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)

北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)

1.1什么是二手房

“二手房”的概念大家并不陌生，它是相对开发商手里的商品房而言，在房地产产权交易二级市场——俗称“散盘交易”市场上流通的房产。凡产权明晰(以房屋产权证为依据)、经过一手买卖之后再行上市交易的房屋均可称之为二手房。

如今，二手房交易已成为市民消费的热点，以北京市为例，近年来，二手房交易量一路走高，成交量从2002年的0．8万套到2006年的7．6万套，年均涨幅高达75％!在深圳、广州、昆明等地的房地产市场上，二手房交易也显示了巨大优势，二手房的交易量和交易面积与一手房相比，均有平分秋色甚至更胜一筹的战绩。

1.2二手房优势看分明

几乎人人都有住新房的憧憬，认为新房环境好、干净、舒服，还有着万象更新的好彩头；二手房往往是别人住过的房子，陈旧、不干净。但二手房市场为什么这么“火”?为什么一大批城市居民对二手房趋之若骛?

一切都源于二手房独有的优势，相对于购买新建房产而言，现实中二手房的这些优势吸引着不同的买家，能满足其各种需求：

第一，价格便宜。

按照国际上通行的标准，健康发展的房地产市场合理的房屋价格，应该是在家庭一年总支配收入的3—6倍之间。由于我国房地产市场发展过程中的不规范，房价现状与上述标准相比显然过高。如今，购房支出已成为大多数城市家庭的巨大负担，因此价格便宜是二手房最大的优势。

二手房交易发生在小业主与购买者之间。购买二手房的人基本上是用来自住的，在中小城市尤其如此，出售二手房的多是以改善现有居住条件或筹措资金用于子女教育、父母就医及创办个人企业等正当目的为主，这种良性供求动机是促进二手房市场积极、健康发展的原动力，较少存在泡沫空间。

在一手房交易中，开发商在楼盘销售中处于强势地位，对价格操控能力相对较强，几乎不容许买房人有讨价还价的余地，普通购房百姓相对于开发商而言是处于弱势的，在这种强弱分明的不平等价格博弈中，开发商与购房人之间是很难达成共识的。相反，二手房交易双方是平等的个体，其最终成交价格是由买卖双方通过平等的讨价还价方式达成的，交易成功率较高。

各种条件相当的二手房与新房比较，考虑买家的心理因素，后者显然更受欢迎，因此二手房在价格上自会有所折让。现实中，同等区域的二手房可能会比新建商品房便宜20％左右，因此二手房往往是拆迁户和刚工作不久的年轻人买房的首选。此外，二手房总价较低，流动性好，因此同样适合投资。

第二，位置好、交通便利、配套设施成熟。

房随地走，土地的价值对房屋的价值影响极大。目前市场上的二手房大都是老城区的房子，位于市区中心地段，交通便利，对于事业初创阶段的上班族非常有利。

由于是老房子，市政配套设施等也已成熟，不易出现某些新建商品房搬进去一年了还未通天然气、供暖设备三天两头检修、调试，其他设施也是小毛病不断等问题。

用于自住，二手房往往比新建商品房所需的磨合期更短；用于出租，则租客客源充足稳定，租金收益有保障。

第三，所见即所得，不用承担看不见的风险。P1-2

人生旅途上，小到衣食住行，大到经商办企业，法律其实和每个人的生活息息相关，平静有序的生活背后，少不了法律的规范和救济。然而，人们往往只有在生活中遇到麻烦、遇到困惑，比如：人身伤害、财产损失、家庭变故、劳动纠纷、创业障碍……这时，人们才会发现——原来法律离自己如此之近。在这些困难面前，等和靠绝非良药，只有及时拿起法律的武器，主动捍卫自己的合法权益，才可能获得法律的帮助，为生活排忧解难。

在法律的世界里——世界上最遥远的距离不是生和死，而是有人受到了伤害却不知道这个利益是受法律保护的；不是不知道这个利益受法律保护，而是不知道靠什么法律来保护；不是不知道靠什么法律来保护，而是不知道如何运用这些法律来保护!

人们对法律的陌生，使得人们在寻求法律帮助的道路上举步维艰!怎样才能突破障碍?有没有捷径可循?为此，我们选取了一批生活中常见的法律问题，邀请既有法律知识，又有实际经验的法律工作者为作者，从当事人的角度出发，精心编写了“法律帮帮”丛书。

本丛书具有如下特点：

1．按问题门类分册，使读者能够根据自己的具体问题“对号入座”，按照“面对问题一解决问题”的模式展开，保证其实用性。

2．并非高高在上地空谈理论，也不做对现实不足的空头批判和理想状态的个人设想，而是贴近实际，选取读者最需要的“是什么”、“用什么”、“怎么办”……

3．以最新颁布的法律法规作为解决问题的工具，力求全面收录相关法律依据信息；选取有时代特色、有代表性的案例供读者参考。

4．不但讲解法律实体知识，也非常重视处理问题的程序途径和方法技巧：使用流程图、公式、表格等形式方便阅读。

“法律帮帮”力争真正成为读者解决问题、排除困难、办理事务的好帮手。

我们的宣言是：

学法律，用法律；

讲操作，讲依据；

更通俗，更实际；

有图表，有案例；

重程序，重证据；

帮帮为您护权利!