假如你从2010年穿越到2001年，给你一个选择购买资产的机会，你会选择哪种资产呢？我猜测大多数老百姓都会选择房子。假如在2004年之前的北京上海等大中城市贷款买房，到2010年，你投资的名义收益率会高得估计连贩毒分子都要哭。中国房地产在宏观经济中所占的份额，注定了它对整个中国经济走势构成巨大的影响。

本书从宏观经济的角度，关注民生话题，全面透视中国高房价的成因和走势，以 库存周期理论、美联储利率周期以及“摩天大楼”指标等方法，来推测中国房地产拐点的具体时间，以其帮助读者看清高房价迷雾。

影响每个中国人生活的经济热点。

把脉中国经济·关注民生热议·聚焦房价问题。

洞悉中国经济和房价未来发展趋势。

劳伦斯魔咒根据摩天大楼竣工的时间推测出2001—2016年中国经济和房地产发展的趋势： 2011年，中国经济和房地产行业将进入繁荣期；2012年，中国经济和房地产行业达到繁荣的巅峰；2014年，中国经济和房地产将面临全线崩盘和溃败的危险； 2016年，逃过疯狂巅峰的中国经济和房地产的人们，抄底中国房地产！

美联储的利率周期对中国房地产的影响还能维持多久？

城镇化进程对中国房地产的发展还能影响多久？

地方政府的土地福利还能享受多久？

中国经济的高速增长还能持续多久？

中国房地产市场泡沫还能坚持多久？

谁是中国高房价的幕后推手？

网易财经名博博主，带您穿透中国经济和高房价的迷雾，看清影响中国经济和房价的决定因素，通过分析库存周期和房地产周期，预测中国经济和房价未来的走势。

自序

第一章 2014年前后皆凶险/001

 惊人的劳伦斯魔咒/003

 2009年中国的摩天大楼群/004

 晦气的2012年和恐慌的2014年/005

第二章 热闹的房地产崩盘论/007

 2010年中国房地产空头们的诅咒/009

 过早唱空房地产的学者们/010

 北大教授和财经评论人的地产赌局/011

 饮恨中国楼市的20%先生/011

 王石郁闷的2009年/012

 对地产行情不理解的商业地产大佬/013

 华尔街空头对中国经济的体检报告/014

 空头不止，多头不死/018

第三章 看穿库存周期的“水晶球”/021

 易纲的“水晶球”为何那么灵？/023

 来，玩一个模拟游戏/024

 “猪周期”为何始终不能消失？/026

 2012年——中国经济下一个巅峰之年？/028

 4.5年——一个经典的库存周期/029

 2008年年底开始，2012年到头？/030

第四章 一代人经历一次的地产周期/033

 18年的漫长地产周期/035

 房地产绑架所有国家的宏观经济/037

 盖房子是一件很麻烦的事儿/039

第五章 闪电随时会劈下来/043

 60年后老兵回家，轻车熟路/045

 1978年：中国房地产的底部/045

 1980～1993年：地产少年的青春萌动/046

 1998年：狂飙突进后，该如何收场？/048

 张化桥的“科长指数”/050

 名义利率、实际利率和真实利率/053

 长期实际负利率吹大中国房地产泡沫/055

 蒙代尔三角不可能定理/058

 中国货币调控简史/061

 人民币联系汇率注定中国会出现恶性通胀/063

 “从紧货币政策”的核心在于紧信贷/065

 2012年会是中国恶性通胀的巅峰吗？/068

第六章 2016年全球经济大萧条/071

 8年一个轮回/073

 1974～1981年：滞胀时代/074

 1982～1990年：咆哮年代/076

 1990～1998年：骚动年代/082

 2001～2008年是“百年一遇”？/087

 2016年全球经济大崩溃/092

第七章 未来：痛并快乐着/103

 全球信用体系的王者至尊/105

 那些窥察王位的货币王子们/107

 市场恐慌的产物：美联储/109

 偏好灌水的美联储/111

 格林斯潘卖出期权/113

 弗里德曼的郁闷和格林斯潘的辉煌/115

 全球一体化导致国际市场美元需求暴增/117

 2005年美联储“长期利率之谜”/118

 中国2万多亿美元外储是全民强制性储蓄/120

 “世界工厂”向全球输出通胀？/123

第八章 青春期的少年中国/131

 中国产能过剩了吗？/133

 城镇化是中国经济最强劲的引擎/134

 “差生”的后劲和“优等生”的苦恼/137

 地区差距是中国经济持续高速增长的动力/140

 人口红利还可以享受多久？/142

 人口红利和资产价格的关系/144

 中国少年说/146

第九章 中国盖房子特别麻烦/149

 政府垄断一级土地市场/151

 中国农地制度导致农村土地极大浪费/153

 那些郁闷的小产权房/155

 小产权房在全国野蛮生长/157

 大发土地财的地方政府/160

 土地财政是分税制的结果/162

 土地财政还能维持多久？/164

 冷眼看中国房地产调控历史/165

第十章 香港房地产周期标本解剖/183

 内地房地产的姊妹花/185

 第一轮美联储利率周期铸就香港房地产小牛市/186

 1983～1994年：舔着伤口的香港楼市/187

 16年后，前度刘郎今又来/189

 1998_2016年：新的轮回/191

 香港地产周期的解剖报告/194

第十一章 “水晶球"永远混沌不清/197

 在使用水晶球之前/199

 洛伦茨的蝴蝶和塔勒布的火鸡/200

 曼德勃罗分形几何/203

 关于未来楼市的“模糊”结论/204

第十二章 社会流行谬论大搜索/207

 租房不如买房？/209

 房地产商和炒房团是高房价的罪魁祸首？/211

 房价、地价到底谁决定谁？/213

 房地产崩盘会导致中国经济重蹈日本覆辙吗？/216

 我们的未来取决于我们的信念/218

后记/221

惊人的劳伦斯魔咒

1999年，德意志银行证券驻香港分析师安德鲁·劳伦斯(Andrew Lawrence)首度提出“摩天大楼”指数(Skyscraper Index)的概念，因为他发现，经济衰退或股市萧条往往都发生在新高楼落成的前后。政府宽松的经济政策和对经济乐观的态度，经常会鼓励大型工程的兴建。然而，当由于过度投资与投机心理而起的泡沫即将危及经济时，货币政策也会转为严厉紧缩，这使得摩天大楼的封顶仪式，成为经济和楼市崩盘的通知书。

这一惊人发现，被称为“百年病态关联”——大厦建成，经济衰退。故此，“摩天大楼”指数也被称为“劳伦斯魔咒”。让我们看看被现实验证过的“魔咒”：1908年前后，美国“纽约胜家大厦”和“大都会人寿大厦”相继落成，接着金融危机席卷全美；1913年，美国“伍尔沃斯大厦”落成，美国经济出现收缩；1930年、1931年，美国“克莱斯勒大厦”和“帝国大厦”完工，纽约股市崩盘，美国与全球经济处于经济大萧条时期；1973年，纽约“世界贸易中心”、1974年芝加哥“西尔斯大厦”相继落成后，发生石油危机；1997年吉隆坡“双子塔楼”成为世界最高建筑之际，发生了亚洲金融危机。

2008年8月底，上海金融城“环球金融中心摩天大楼”落成后，取代中国第一的高楼“金茂大厦”，成为新地标。该大厦建成后的几个月时间内，几乎没有什么好消息，市面上全是让人心惊肉跳的新闻：2008年全球经济遭遇百年不遇的金融危机，中国经济在2008年下半年遭遇到前所未有的冲击，经济增速和物价指数大幅下滑，深沪两市指数下跌近80%！

事实上，在2006年，就有市场分析师运用“摩天大楼”指数来预测中国和世界经济走势了，而且准确预测到了2008年的经济形势。

2006年2月15日，全球投行巨头之一的雷曼兄弟公司，在北京召开全球经济会议。其全球首席经济学家卢埃林向他们的中国客户提及“摩天大楼”指数的预言。

卢埃林称：“如果全球有发生经济危机的可能性，那很可能会在2007年或2008年。”(多么富有前瞻性的预言啊！可惜雷曼兄弟没有将卢埃林的预测当回事。真是千里马常有，而伯乐不常有啊，看来雷曼兄弟倒闭也是理所当然的)卢埃林的理由如下：2007年和2008年分别是上海世界金融中心、香港的联合广场第七期以及在世贸大厦遗址上新建的自由大厦完工的日期。在过去的100年时间，“摩天大楼”指数频频“显灵”。在一般情况下，政府宽松的货币政策往往会鼓励一些大型项目的产生。而在项目完工之前，通常政策就已经开始紧缩，因此破纪录的摩天大楼工程往往能够用来预测经济危机的发生。

事实证明，卢埃林在2006年的判断和预测，基本正确。在2006年全球经济和市场都繁荣的情况下，就能判断出2007年到2008年的市场风险，这指标确实管用。所以，我们不能将其等闲视之。

2009年中国的摩天大楼群

回看在2008年的全球金融危机和中国宏观经济大跳水中，中央出台的宽松货币和积极财政政策犹如强心剂，中国经济立即龙精虎猛，在2009年就整装待发，开始新一轮繁荣周期的征途。由于代表资金成本的价格——利率，在2009年年初几乎低到中国改革开放30年来的最低点，所以各类摩天大厦的兴建计划在中国四处开花。

下面是中国在2009—2010年开工的摩天大楼情况：

上海中心大厦，位于陆家嘴金融区核心，总高度将达到632米，中国的最高楼，大厦于2008年11月底在上海正式开工。按照进度，上海中心大厦将在2014年竣工交付使用。

平安国际金融中心，2009年10月动工，高588米的“深圳第一高楼”计划于2014年竣工。  摩天双子塔，2010年4月初在重庆兴建，高度可能超过620米，将成为全球最高双子塔，预计在2014年竣工。

亚洲国际金融大厦，2010年3月31日在广西防城港市正式开工建设，设计楼高528米，设计工期5年，该大楼最晚将于2015年落成。

广州东塔，2009年9月28日，项目动工，将建设116层，高度将达到530米，预计在2016年建成。

晦气的2012年和恐慌的2014年

以上皆是中国目前开工的摩天大楼群，这些大楼之所以能开工，都是因为2009年以来中国的宽松货币政策。资金充裕，效果明显，各级地方政府大兴土木，即可增加GDP，又可体现政绩，何乐不为！但是，从大楼开工之日起，经济过热的萌芽就开始发育，通胀趋势就开始悄悄地抬头，央行和政府也就逐渐开始货币和财政紧缩。摩天大楼竣工之日，通常就是紧缩到顶之时。

中国摩天大楼的竣工时间集中在2011～2016年。根据“摩天大楼”指数的原理基本就可以推测出中国房地产崩盘的时间表：2011年，中国经济和房地产行业将进人繁荣期；2012年，中国房地产行业和经济都可能进入繁荣巅峰；2014年，中国经济和房地产将面临全线崩盘和溃败的危险；2016年，逃过中国房地产疯狂巅峰的人们，可以适当地考虑进场抄底做多中国房地产。

以上推测的逻辑就是：摩天大楼是房地产行业的典型代表，它是资金密集型商品，只有在利率极其低、资金极度廉价的时候，才能被商家和地方政府列入建造计划。但其实央行大幅减低的利率，不能有效反映现实世界商品和服务供给，让人们误认为现实世界物质资料无限丰富——其实不是那么回事。一旦货币发多了，市场上没有那么多商品和服务，通胀逐步抬头，央行不得不大幅加息，抑制人们不断扩大业务的欲望。但问题是人性中的贪婪一旦被刺激起来，人们如何克制得住欲望的膨胀？只有等市场陷入极度疯狂之后，恶性通胀预期开始发酵，央行为了维护信用，不得不出台极度严厉的加息措施，生意难做，而债务危机开始出现，新一轮衰退由于货币紧缩而开始。这时，摩天大楼差不多也该封顶竣工了。

因此，从货币极度宽松到极度紧缩之时，也是摩天大楼从开工到封顶竣工之日。两者时间往往是重合的。因此，从摩天大楼竣工的时间，我们可以推测出未来央行的货币紧缩时间表：2010年，中国央行和政府货币政策是微调，但在2011年估计就要开始全面的宏观调控；2012年前后估计要施行严厉的货币紧缩政策，而在2013～2014年，货币紧缩将达到最高点。2015～2016年，如果那时央行没有出台严厉的紧缩政策，那么整个中国社会因为恶性通胀而失序，陷入无休止的动荡和动乱当中，经济可能因为信用体系崩溃而一落千丈。如果在此之前央行已经采取严厉的紧缩措施——这是大概率事件，那么2015—2016年可能是中国经济的衰退期，经济进入新一轮通缩，央行甚至有可能开始新一轮的降息过程。

P3-6

2008年底，我在网易开博，2009年1月2日，更新了一篇关于推测2009年的中国房价最终还是涨的博文。上百条愤怒的回帖，让我吃惊不已。毫无疑问，现在对于看涨中国楼市的任何人，网络舆论的口水都会将其淹死。

这是非常悲哀的事情，因为它再次显示一个事实：在投资市场上，大多数人的行为都是错误的。而房地产更为敏感，因为在大城市中购置一套住宅，几乎要吸干一个人一辈子的积蓄。今天的中国，房子已经成为男人最性感的元素，也成为未婚女人对男人资产评估的最佳手段。在某些城市，房子更是丈母娘对未来女婿的最低要求。在这种情况下，让普通人对房产投资表现出理性的态度，确实有些不太现实。

谁都知道房价有涨有跌。但何时涨？何时跌？犹如望天打卦。但幸运的是，现代经济学理论提供了诸多分析依据。本书就是用库存周期、美联储利率周期以及“摩天大楼”指数等方法，来推测中国房地产拐点的具体时间。其中，最重要的是美联储利率周期。

经济周期理论是本书分析中国房价拐点的理论基础，中外经济史则是本书的论据。任何爱看书的人都知道，所有书籍中最好读的就是历史书，经济史也不例外。另外，在写作过程中，我尽可能避免晦涩枯燥的学术腔，分析一些经济学概念的时候，也不喜欢严谨的学术表述，如果不是本书编辑的再三强调和督促，这本书的风格可能步入“情色经济学”路线，被有关部门列入扫黄打非的目录了……

所以，那些担忧晦涩学术腔的朋友，尽管大胆放心地将本书当作小说来看。

我们每个人真正听得进去的，其实都是我们内心愿意听的话。那些与我们愿望和价值观相违背的东西，我们总是排斥，甚至是强烈反对。说地球围着太阳转的布鲁诺，被活活烧死，可不是仅仅因为他侵犯了罗马教廷的利益，而更重要的是，他的观点震撼了同时代所有人的价值观和世界观，当时的人无法接受。今天，我们不会烧死那些和我们唱反调的家伙，但会用口水淹死他！如果可能，我们还可以用冷漠杀死他。

所以，如果本书不被大众接受，也不足为奇。

本书的观点是基于客观事实的分析结果。如果你没有买房，一心指望房价下跌，那么你可能会很失望。在实际利率为负、房租不断飙升的情况下，指望房价下跌，基本是在做梦。那些已经购置房产的有产者，如果认为中国房价十年之后涨一倍，本书的分析结果可能又会让你失望。因为实际负利率政策，两三年之后必然会导致恶性通胀，最后会引发中央出台强有力的紧缩政策，让经济“硬着陆”。到那时，如果房价暴跌60％以上，也不会让人吃惊。

房地产的空头和多头们，都很难在这本书里找到他们想找到的东西。因为这两年恰恰是中国城镇化加速和人口红利释放最集中的时刻。中国无数的年轻人，渴望拥有一套属于自己的住房。之前或者之后，对房屋的渴望都没有这几年这么强烈。2015年之后，由于中国老年人口逐步增多，房地产基本需求将会逐步放缓，最重要的是，那时全球经济都会进入高利率时代，无论是中国还是欧美发达国家，“便宜钱”再也不会有了。所以指望通过房屋增值保值的投资者可能在那时都会觉得非常失望。

经济学家凯恩斯曾说过，“我们每个人其实都是某个已故多年的思想家的思想奴隶”。投资市场中的大众流行观点，大多数都是错误的，否则市场中也不会有这么多输家了。但关于房地产的错误观点，却是格外得多，原因如上。因此，本书的最后一章集中反驳了一些流行谬误。因为我们只有脑子清楚，做事才能不含糊。

房子问题上不能含糊，一套房的买卖决定要是做错了，会套牢我们普通人一辈子！

终于写完了。这本书的出炉，首先，要谢谢我的新婚妻子，如果不是她容忍我在新婚蜜月期间对着大海独自长时间发呆，估计这本书也不会这么快就能完成。其次，要感谢中国经济出版社的余静宜女士，如果不是她“生意眼”的关照，我也不会想到写一本关于房地产行业的书，更没有动力在短短三个月内完成。最后，要感谢我的博友，自从2008年底开博以来，有很多的网友一直催促着我早点出书，让他们能系统性地了解我的思考结果。

我的经济学知识都是自学得来的。2001年进入北京大学读研学习科学社会主义专业，这是门讲如何造反的学问。可现如今天下太平，中国也适逢千年盛世。靠这门学科的毕业证书进体制内混个饭碗容易，但要是真拿这个来吃饭嘛……所以，无论是在北大读研还是在发改委下属研究机构工作期间，自己没事儿就琢磨经济理论和经济现象，长时间的不务正业，逐渐在经济领域有所感悟，我本人也从思索中获得了无穷的乐趣。

本书中关于美联储利率周期部分，是我近四年来啃世界经济史文献后的心得。新的学术发现，总是让人感到惊喜，同时也让人感到迷惑——为何没有其他人发现呢？是不是我的想法和观点有错误？

我不知道。我将这个问题丢给未来的形势发展。

不多的学术经验告诉我，经济学理论和财经观点中越是晦涩的，通常都是错误或者浅薄的。但多年的人情世故却又告诉我，人们通常就是将晦涩当学问，把莫测当高深，一个观点，如果不用学术腔表达出来，通常就是没学问、没品位的表现。这是相当令人沮丧的事实。

这也是我同本书的编辑不多的争论之一。我希望保留自己的风格，而编辑却希望更严谨规范一些。但最后我们都达成妥协，我的文风要稳重、严谨一些，而她也对我的散漫文风多少有所容忍。我不知道折中的结果是否会讨巧市场，但编辑对于本书的内容的编辑处理所表现出来的专业性，也让我学到很多，起码我以后知道书应该怎么写了。这里再次向余静宜女士表示感谢。

最后是关于本书的结论。

经验告诉我，一个人如果对自己的观点非常有信心，通常都会下注，如果不敢下注，那这观点通常也是不靠谱的。初稿完成后，我问余静宜女士对此书的观点有什么看法？她的回答很正常：“一家之言”。

确实是一家之言。但我对自己的观点非常有信心，因为我自己就对此下注，重仓持有地产股板块，一直持有到2011年，但在2015年之前，坚决租房而不买房。因为股票流动性好，随时可以大套现开溜，而房地产市场流动性极差，即使你能看出大熊市的到来，也不一定能跑得掉。我在市场上手脚一直不麻利，而且财力有限也承受不起房产市场被套的风险。

我不在乎本书读者是不是赞同我的结论，但我非常在乎他们看完本书后能否有深入的思考。

毕竟，市场永远让人敬畏。

徐斌

2010年8月15日