买房子到底买什么？能够买什么？房子很旧了，房价为什么不断上涨？地价太高是“人多地少”造成的？招拍挂“人为”抬高了地价？造成天价频出？房价太高是“供不应求”造成的？地价决定房价？还是房价决定地价？市区、近郊和远郊321的比价是不是合理？……

本书以流畅的文笔，从社会实践中把握房地产运营的关键环节；以理性的思考，从时空结合中探索房地产市场的运行规律，造就了其对房地产市场的独特视角。

本书有其理论上的独到性。书中把买房的空间分成为私室、公地与社会空间三个层次；特别是在上海、北京、深圳等大城市的房地产，第三空间在房地产的价格占首要部分。这就解释了大城市CBD及其临近地区，为什么房地产价格一直居高不下，买房主要是买第三层空间的基本道理。此论述符合马克思的级差地租理论，但又使级差地租理论获得了充分的展开。这是书稿的一个最大特点。

该书的另一特点，是理论的阐述通过对一系列现实问题的关注展开。从买房子到底是买什么、房子旧了房价为什么依然上涨、地价太高是不是因地少人多而起、地价与房价究竟谁决定谁，一直到中国房价是不是比美国的贵等，作者归纳的这十三大问题，都是社会所感兴趣的问题。作者对这些问题都作出了有论有实的解释与回答。

感言（代序）／001

序／001

导言／001

1.买房子到底买什么？能够买什么？／013

2.房子很旧了，房价为什么不断上涨？／031

3.地价太高是“人多地少”造成的？／043

4.招拍挂“人为”抬高了地价？造成天价频出？／063

5.房价太高是“供不应求”造成的？／079

6.地价决定房价，还是房价决定地价？／099

7.市区、近郊和远郊321的比价是不是合理？／117

8.开发商的垄断暴利从何而来？／137

9.什么是房地产泡沫？房价太高就是泡沫？／155

10.什么是房地产的拐点？什么导致拐点的出现？／185

11.找市长？找市场？“夹心层”如何解决住房？／211

12.地段指什么？地段与买房子有什么关系？／237

13.中国的房价是不是比美国的贵？／253

5.房价太高是“供不应求”造成的？

前几年人们在认识房地产市场的时候，似乎并不承认供不应求这个基本事实，因此曾经采取过紧缩银根、紧缩地根这样一些抑制供应的调控政策，结果房价不仅没有下降，反而上涨更加猛烈。吸取“教训’’之后，这几年人们似乎又一边倒，认为目前房地产市场的一切问题都是供不应求造成的。为了为供不应求寻找依据，人们从城市化发展的角度，从长期经济增长和收入提高的角度，从人民币升值和通货膨胀的角度来阐释需求是如何强烈，甚至得出20年需求都不会缓解的结论，认为只有源源不断地增加供应才能抑制房价，才能缓解房地产市场的各种矛线城市、甚至中小城市，需求都很旺盛，新房一出来就卖掉，期房一两年之后交房也有人急着要，排队买房、买房先得拿号、先付定金、先交纳会员费、开后门找关系，以及几千人争抢几十套房子的情况经常发生；不仅前几年大量积压下来的空置房减少了，空置率处于较低的水平，而且一手房的需求带动了二手房市场，使这几年二手房的交易量也大幅度上升，形成一、二手房互相推动、价格轮番上涨的局面。所以说供不应求导致房地产的各种关系紧张、导致房价不断上涨没错。但是，供不应求是不是问题的实质？

十多年来房地产市场的发展向人们展示了一种令人奇怪的现象：在商品房发展最初的那几年，住房还相当困难，人均住房面积很小，房价上涨也很缓慢，那时候的房价用今天的眼光看，怎么看怎么便宜，但是需求并不是很多。记得上世纪末的上海，很多人花一二万块钱买下公房的产权都不愿意。说是买不起吧，也不是，谁都知道这几年房价上涨远远快于收入增长，要说买不起，现在才叫真的买不起。2000年以后上海房价开始回升，需求也开始上升。2003年、尤其是2005年以后，上海和全国的房价上涨更加厉害了，尽管调控不断出台，但是房价越涨，需求越大。“人来疯”和“凑热闹”的人越来越多，很多人看着别人买，自己跟着买，互相感染；房价上涨越快，感染能量越强。问题是，其他商品发生“人来疯”和“凑热闹”都是在大幅度降价的时候，从未发生在大幅度涨价的时候。大幅度涨价的时候，人人都退到一边去了。由此可见，商品房反其道而行之，与一般商品的供求规律大不一样。

我们知道一般消费品的供求规律，比如青菜萝卜、彩电冰箱，价格涨、需求降，价格越涨、需求越降。反过来价格跌、需求升，价格越跌、需求越升。价格与需求或者价格与交易量是跷跷板，呈“你进我退，一上一下”的反方向运动。照理说最近几年房价上涨速度远远超过收入增长速度，房价与收入之比远远超出国际公认的水平，房价与租金之比远远高于正常和合理的水平，买房远远不如租房，出租房子的租金回报远远抵不上银行贷款利息，房子不仅买不起，买得起也不合算，为什么房屋的需求并没有下降？为什么仍然还有那么多的人“人来疯”、“凑热闹”，甚至还有“吊链子”和“跟屁虫”，明知山有虎，偏向虎山行，顶着高房价、高成本、高风险、高压力，逆流而上？

有一点可以肯定，如果没有伴随房价一起上升的巨大需求，这几年的房价早就“蔫”了。世界上任何事物都是环环相扣，物物相克，有一套自身的、内在的机制。房价上涨自有它的天敌和克星，这个天敌和克星就是需求下降。需求是价格上涨的“守关大将”，只要需求一降，哪怕你上涨的因素十七道山来十八道弯，全都打道回府。晋代人阮籍登广武，观楚汉古战场，叹曰：“时无英雄，竖子成名！”没有天时地利人和，刘邦这小子根本不配当皇帝。这件事放到房地产市场，就是没有天时地利人和这个特定条件，没有供不应求的大力鼎助，所谓的地价上涨、天价之高早就被压下去了，更不要说所向披靡、横行中国。从这个角度来说，是供不应求帮助和成就了地价上涨、天价之高；是供不应求在为房价上涨、天价拿地，煽风点火、摇旗呐喊。  这几年房价上涨和需求上升早已形成“并驾齐驱、比翼齐飞”的犄角态势，互相推动：不管是房价上涨还是需求上升，两个上升的因素结伴同行，一个不让，两个不让；一个相让，两个相让；紧紧咬住，成为死结。2007年末执行房贷新政之后，人们终于看到并驾齐驱的犄角态势出现松动。由于央行大幅度提高第二套购房的首付和贷款利率，需求开始下降了，销售速度放慢，接着房价也出现了松动。开发商先是半抱琵琶半遮脸地变相降价，后来也顾不上了，由行业老大带领赤膊上阵，这里减价，那里打折。降价造成需求大幅度上升？没有，降价的结果是观望气氛更加浓厚，“不着急，等等再说”，需求明显地少了、软了、蔫了。这时候，房价和需求虽然仍然是比翼齐飞，结伴同行，但是方向已经调转，不是一同向上，而是一同向下。

实际上，人们对于价格和需求“比翼齐飞、同上同下”的现象并不陌生，投资品市场就是这样的，这是投资品市场的需求规律。股市中人们常说追涨不追跌：价格高了、需求更多；价格跌了、需求反而减少。我们知道，商品房具有居住和投资两重性；一般的消费品只有消费性，一般的投资品只有投资性，是张飞就是张飞，是关公就是关公，消费性转变不了投资性，投资性也转变不了消费性，受一种规律支配就不受另一种规律支配。唯独商品房两种属性兼而有之，而且两种属性可以转换，可以同时受消费品、投资品两种规律的支配：作为消费品，房地产的需求与价格呈“你进我退，一上一下’’的反方向运动；作为投资品，房地产的需求与价格呈“比翼齐飞，同上同下，，的正方向运动。具体受哪一种规律的影响更大，就要看此时此刻的房地产市场，以居住属性为主，还是以投资属性为主。换句话说，居住属性和投资属性，谁压倒了谁。

那么是什么力量决定居住和投资谁压倒谁？这个决定性的力量就是房价上涨幅度。我们知道，房价上涨缓慢的时候，买房子或者有房子并不能赚大钱，这时候投资性有限，想高也高不起来。2004年之前的北京和广州很长一段时间就是处于这种状态。这时候没有人拿房地产说事，该买房的买房，不该买房的不买房，东家不管西家事，与当时房价飙升的上海和长三角形成鲜明对照。为什么会出现这种区别？有人认为北京开发商不会做宣传，北京人价值取向多元化，赚钱意识不强（实际上不是赚钱意识不强，而是当时北京买房子赚不到钱），品位很高；有人认为上海就是“商海”，上海人的思想意识就是赚钱，品位很低，钱迷心窍。话音没完，2004年北京房价开始大幅度上涨，北京人买房子和炒房子向上海人看齐，房价和房地产问题立即热起来，东家短西家长，房价看跌还看涨，成为日常问候语。区别没有了，思想同化了。确切些说，不管是什么地方的人，都会被房价上涨同化。赚钱人人想，不管东西与南北，全国无两样。

2004年之后全国很多城市都经历了这样一场深刻的变化。这时候买房子或者有房子就能赚大钱，房价上涨越快，持续时间越长，赚钱效应越大，这时候商品房从原来更像消费品转变为更像投资品，从原来更容易受消费品规律制约，转变为更容易受投资品规律制约。有些人说，城里人改善生活要买房，城外人进城也要买房，男青年大学毕业要买房，女青年结婚嫁人也要买房。房价大幅度上涨之后，这类如同吃饭喝水、穿衣睡觉的纯粹居住，实际上早已不复存在。这时候你买房我也要买房，不能眼看着你赚钱，我不赚钱，没有需求，创造需求也得上。再说，有房住有钱赚，需求怎么会不被创造出来？！所以人来疯、凑热闹和跟屁虫都来了。房价上涨，表面上是房价问题，实际上是市场性质和买房性质发生了变化；市场性质和买房性质发生了变化，市场运行规律也就相应发生变化。中国房奴愿意花月收人的一半，甚至三分之二用于房事，比外国房奴高一倍，吃那么多的苦，受那么多的累，冒那么大的风险，难道仅仅为了有房住？！

这场变化的结果是什么？结果就是由原来房价对需求具有巨大的抑制作用，转变为对需求具有巨大的推动作用：一抑一扬，原来反作用，现在正作用，前后作用正相反，因此能量翻几番。原来是你进我退、一上一下；现在是比翼齐飞、同上同下；原来是独木难支、孤掌难鸣，一个下降、两个下降；现在是房价推动、需求拉动，一个不降、两个不降；原来是内在机制、自我克服，适时调整、即可解决；现在是你追我赶、互相推动，盘根错节、终为死结。总而言之，人们对房价上涨之后投资属性膨胀这一点是认识不足的，很多人还是从单纯需求的角度来看问题；有些人虽然看到了投资属性膨胀带来的需求增长，但是认为投资属性膨胀带动的只是炒房需求和出租需求，与自住需求无关。甚至反过来认为，在房价上涨如此迅猛的情况下，自住需求不降反涨，说明自住需求刚之又刚、烈之又烈，是真实的需求、强烈的需求，必须保护、必须满足、碰都不能碰。这种认识完全忽视了自住需求的投资属性以及由此带来的需求变化。

我们知道，商品房家有“三兄弟”，不管类型上千姿百态，价格上天上地下，区域上城里郊外，品质上牛粪鲜花，买房只有自住、出租和炒房这样三种需求，绝对生不出第四个儿子来！按照买房子是自住、出租还是炒房，买房者也因此分为老大、老二和老三“三兄弟”。三兄弟同父同母，血脉里都流着居住和投资这两种属性，本质上无两样，房价上涨的时候，三种需求都会上升。过去人们将虚假需求的注意力集中在老三身上，认为老大不会产生泡沫的，所以只管高枕无忧，多多益善。相反，害怕老大少了，老三多了，市场性质会发生改变。前几年上海出台了“保护自住需求，规范投资需求，抑制投机需求”的政策，就是想通过“保护”、“规范”和“抑制”区别对待，确保“三兄弟”的主次关系和合理比例，这是对的。但是，实际上老大也不是不受限制，越多越好，老大也会产生泡沫。三兄弟自身数量的变化都可能改变市场性质，引发市场危机。这就是这次美国次贷危机给我们带来的教训。

P79-83

近几年来，许多人对京沪等地频频上升的房价感到不解，于是，各种各样说法纷至沓来。房地产开发商、房地产受众、房地产金融以及政府等方面，由于各自的地位与利益的差别，都对房地产价格发展态势作出了自己的判断。在这个过程中，俞坚的《房地产：第三层空间》一书，有其理论上的独到性。书中把买房的空间分成为私室、公地与社会空间三个层次；特别是在上海、北京、深圳等大城市的房地产，第三空间在房地产的价格占首要部分。这就解释了大城市CBD及其临近地区，为什么房地产价格一直居高不下，买房主要是买第三层空间的基本道理。此论述符合马克思的级差地租理论，但又使级差地租理论获得了充分的展开。这是书稿的一个最大特点。

该书的另一特点，是理论的阐述通过对一系列现实问题的关注展开。从买房子到底是买什么、房子旧了房价为什么依然上涨、地价太高是不是因地少人多而起、地价与房价究竟谁决定谁，一直到中国房价是不是比美国的贵等，作者归纳的这十三大问题，都是社会所感兴趣的问题。作者对这些问题都作出了有论有实的解释与回答。

该书的作者是一位学人，但又不是一个全职的学人，可也正是这亦商亦学或者说类似“儒商”的角色，造就了其对房地产市场的独特视角。他是在美国与中国从业与为居住而买房的实践中，感受到了房地产市场特别是其价格的运行特点及其规律性，此书也就由此而生。

书的作者是我原来的一位同事，近日示我此稿，特写出以上几点感受。

上海市经济学会会长

上海社会科学院研究员、博导 袁恩桢

第三层空间的论述符合马克思的级差地租理论，但又使级差地租理论获得了充分的展示。

作者是一位学人，但又不是一位全职学人，亦商亦学或者说类似“儒商”的角色，造就了其对房地产市场的独特视角。

上海市经济学会会长，上海社会科学院研究员，博士生导师 袁恩桢

流畅的文笔，从社会实践中把握房地产运营的关键环节；理性的思考，从时空结合中探索房地产市场的运行规律。

华东师范大学商学院院长，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长博士生导师 张永岳

我一直戏言俞坚是中国房地产的唐纳德-川普。这本书证明戏言不再是戏言。

原中国美国商会会长，道琼斯中国首席代表，畅销书《与龙共舞》作者，麦健陆顾问有限公司董事长 麦健陆（James McGregor）

我早就知道俞坚对中美两国的房地产都很有研究，但是他能从研究中找出那么多的不同并形成理论，这是我最近才知道的。

美国亚洲协会名誉会长，著名外交家，中国问题专家 卜励德（Njcholas Platt）