2009年11月，由中国房地产业协会商业地产专业委员会主持，商业地产专业委员会主任委员、北京国华置业有限公司董事长房超主编的《中国商业地产蓝皮书》正式出版发行。

本书汇聚商业地产的专家学者和实操成功的专业人士，力求全面客观地反映2008年中国商业地产的市场运营特征，并提出商业地产未来市场发展前景与趋势，对行业发展提出了有针对性的指导意见和对策建议。

本书力求全面客观地反映2008年中国商业地产的市场运行情况。在深入分析2008年商业地产市场发展态势，研究全国及重点城市商业地产各项指标、重点业态购物中心市场发展状况基础上，根据美国金融危机及国内外经济形势变化背景，提出商业地产未来市场发展前景与对策。

《中国商业地产蓝皮书(2009)》实际包括四个部分，分别为《中国商业地产市场总报告》、《中国重点城市商业地产市场报告》、《中国购物中心发展报告》、《中国商业地产十大经典案例研究》。其中，前三个报告分别为本书的第1篇、第2篇、第3篇，《中国商业地产十大经典案例研究》将单独成册，随后出版。报告数据来自国家统计局、第一太平戴维斯、房地产交易部门及中介机构等。

展望中国商业地产的发展前景，其作为住宅地产的必要补充，必将与住宅地产互相带动，共同发展。

第1篇 中国商业地产市场总报告

 1.1 商业地产的概念界定与分类

 1.2 商业地产发展历史与沿革

 1.3 商业地产发展宏观背景

 1.4 2008年商业地产发展状况

 1.5 2008年中国商业地产发展运行特征、成就与存在问题

 1.6 商业地产发展前景预测与展望

第2篇 中国重点城市商业地产市场报告

 2.1 2008北京市商业地产市场报告

 2.2 2008天津市商业地产市场报告

 2.3 2008上海市商业地产市场报告

 2.4 2008重庆市商业地产市场报告

 2.5 2008沈阳市商业地产市场报告

 2.6 2008杭州市商业地产市场报告

 2.7 2008宁波市商业地产市场报告

 2.8 2008广州市商业地产市场报告

 2.9 2008成都市商业地产市场报告

第3篇 中国购物中心发展报告

 3.1 购物中心定义

 3.2 中国购物中心的发展历史

 3.3 中国购物中心的分类

 3.4 中国购物中心分布结构分析

 3.5 中国购物中心业态研究

 3.6 中国购物中心经营研究

 3.7 中国购物中心存在问题与解决思路

3.服务业的繁荣推动商业地产发展

商业地产是城市服务业发展的必要条件，同时服务业的发展又和商业地产的发展互为因果，商业地产就成为整个服务业基本形成的先导，服务业资本的形成和集聚是中国未来资本积聚的一个重要方向。

随着中国城市化和小城镇化进程的加快以及人口和产业的集聚，居民收入对服务业需求的增长，必然会带动服务业的发展，同时在服务业发展的基础上形成对商业地产的需求，推动我国商业地产的快速发展。城市周边地区的扩大，原来的农地变成了建设用地，通过地产开发商的投资和整理，变成了一种新的经营形态，如杭州的城市公园，厦门城市博览会。商业地产以多种形式、多种经营方式，服务城市、服务百姓，在不断提升的服务水平中发展成就了今天商业地产的发展。

随着城市服务业的发展和居民收入的增长，城市之间布局的要求在不断提升。如在城市的中心区，原来的地产可能是来做某种商业用地的，随着城市中心区功能的改变或提升，经营形态发生了变化，在这个变迁过程中商业地产要追加投资，在原有的土地的单位空间中追加了投资，使商业地产的集聚达到了更高的水平。

近十年来中国商业地产的发展，基本上是社会需求带动相关服务业的发展，尽管我们面临的宏观形势是紧缩，但是商业地产的发展无论是在放松时期还是在紧缩时期都会继续发展，发展的速度，受宏观环境的影响，有时候要快一些，有时候要慢一些，但是中国经济总体上正处在像十七大报告中所指出的那样，处在工业化、城镇化、信息化、市场化、国际化这样一个成长过程当中。在这样一个成长过程当中必然要继续发展，同时十七大报告也指出，我们的经济面临三个转变，由原来我们主要依靠工业增长，第二产业的增长来拉动转向一、二、三产业协调拉动方向发展。国务院2007年发布了加快服务业发展的意见，把服务业发展提高到国民经济整体发展的高度，但实际上在城市经济当中，在许多的大城市和中心城市当中，服务经济为主导，已经是一个发展的趋势。因此，商业地产的发展，是未来城市经济发展的一个先行的成果。

4.融资模式的多元化为商业地产开发提供资金保障

近年来，房地产企业的融资方式和手段发生了较大变化，呈现出前所未有的创新势头，正走向融资模式多元化发展方向：由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主、创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展，委托贷款、房地产信托、房地产投资基金(REITs)、IPO、股权融资等成为房地产企业新的融资选择，从而实现降低融资成本、确保资金链安全、提高资金使用灵活性。

(1)宏观调控推动了融资多元化的进程

一般而言，国内房地产开发项目资金的筹集渠道主要有自有资金、预售所得款项及银行借贷三方面。但由于房地产开发企业自筹资金主要来源于商品房销预售收入，而大部分销预售收入来自购房者的银行按揭贷款，订金和预收款也有一部分来自银行贷款，因此，房地产开发中直接或间接使用银行贷款的比例较高。但随着国家宏观调控政策的实施，银行业在紧缩政策的影响下，对房地产开发贷款实行连续几年的规模压缩，使得房地产开发企业资金贷款十分困难，因而使得其他方面的资金纷纷以各种形式进入房地产开发行业。

海外资金一直看好人民币的升值潜力，本币升值导致的汇兑损益将降低投资房地产的整体持有成本，同时，中国房地产市场的快速发展为海外资金提供了良好的回报预期。对人民币升值的预期和中国房地产行业长期向好的前景促使海外资金长期持续流人中国房地产业。

(2)大型房地产企业成为房地产金融创新的内在推动者

宏观调控使行业分化和整合加剧。资金实力弱、融资难度大的小企业和项目公司面临破产危机，其控制下的在建及储备项目近乎闲置；中等开发商中出现了明显的分化，在资金、规模方面面临压力和挑战。与小企业求生存、中型企业求稳健的情况形成对比的是，大型房地产开发商抓住市场优胜劣汰和资源整合的机遇，积极拓宽融资渠道，用相对低的成本加快收购兼并步伐，扩大项目用地储备量，完善区域布局，进一步提高了核心竞争力。

(3)行业资金需求特点是融资多元化的内在要求

房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致等特点，客观上决定了房地产行业的资本密集型特点，决定了房地产企业必须通过其他融资渠道而不是银行借款来解决资金使用的灵活性、及时性问题。事实上，国际房地产金融市场以房地产信托基金为主体的多元化模式也代表了未来中国房地产金融市场的实践和发展方向。

建立规范有序的多元化直接融资机制不仅能化解和分散银行风险，解决企业资金瓶颈，而且可以为市场上的大量闲置资金找到合理、合法的投资出口，实现资本市场与房地产企业的有效对接，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展。2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。要求“扩大债券发行规模，积极发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等债务融资工具。”2008年，一些大型房地产企业为避免资金链断裂，通过各种方式大幅提高持有资金量，如万科、金地发行公司债、金融街完成2007年度公开增发等，通过股市发行公司债等方式融资已经是开发企业的一个重要的资金来源。2009年，国家将加强企业债发行的力度，企业债和公司债利息一般高于银行存款利息，而安全性又较高，对于房地产投资者也是一个低风险的投资选择，必然受到市场的热捧。

5.信息技术、互联网技术在商业地产开发中将发挥重要作用

商业地产开发信息化除具有一般企业信息化的特性以外，还有其显著的特点，突出表现在行业性、高技术性和整合性上。

中国(包括世界各主要国家)自20世纪七八十年代在设计行业及随后也在施工行业中应用计算机(软件系统)进行设计与管理已有三十余年，这种相对传统的软件系统是一种基于二维的和“边界”相对独立的数字技术，在现实应用中已显现出其缺陷。目前及未来相当长的时期内，特别是在商业地产项目中，无论是建筑设计、工程施工，以及物业运营都需要有三维的建筑或物业数字模型来协调或统合各领域内专业之间的工作的准确性和效率，同时还需要在以上述的数字模型作为技术平台来统合各领域的共同工作的准确性与工作效率，降低建设与管理成本，提高项目策划的优质品率，延长建筑的寿命。目前，国际国内的商业地产开发服务的配套信息技术企业，针对商业地产项目的设计、施工和运营过程中的关键业务，结合建筑企业的技术现状，应用BIM技术，研究相应的软件应用系统并进行重点示范应用。

建立BIM数据库，用于商业地产项目的设计、施工和运营全过程。数据库中进行三维可视化分析技术，用于设计方案视觉效果分析，多媒体市场宣传以及应急预案的制定和优化，使项目建设在全生命周期中费用最低，全周期能耗达到最佳经济合理状态。数据库与无线传输网络技术、激光测绘技术、RFID射频识别技术、智能手机传输、数码摄像探头等结合，成为施工现场监督管理系统。

总之，商业地产开发的科技水平远远高于传统的房地产开发。运用电子信息化体系，提升行业管理水平是当务之急，商业房地产开发将比传统的住宅开发更重视市场信息，通过深入挖掘先进的管理理念，应用先进的计算机网络技术来整合企业现有的生产、经营、设计、管理，及时地为企业的决策系统提供准确而有效的数据信息，以便对市场需求做出迅速反应。众所周知，房地产市场信息具有重复性、交叉性强和信息量大的特点。房地产企业实力的强弱取决于企业对经营环境中信息流的整合能力。计算机技术的迅猛发展，在为房地产企业整合信息提供先进技术手段的同时，也给企业搭建了一个网络发展平台。

6.商业地产开发企业自身水平不断提高，促进产业升级

我国商业地产虽然起步较晚，但发展步伐迅速。随着百货业、连锁业、服务业的率先开放，越来越多的房地产企业进入商业地产开发领域。在商业地产的成长期里，从稚嫩走向成熟。商业地产开发历经了若干经验教训，以全国拥有商业地产开发面积最大的万达集团为例，王健林董事长说过，“万达集团的十个Shopping Mall中只有四个半是成功的”。但是我们看到，在经历了规划设计招商、运营的、风险防范等市场磨合后，万达在商业地产开发中迅速成长，并成为商业地产开发的典范。

中国商业地产经过十几年的发展，优秀的开发商逐渐扩大了自己的市场份额。一些商业地产开发商锐意进取，积极创新经营模式，促进中国商业地产的发展，涌现出一大批极具竞争力的商业地产开发企业，如国华置业开发的华贸中心、中粮集团的西单大悦城等项目成功地促进了商业地产的发展，这些项目精选地段，全面提高运营水平，物业的类型和管理的水准都与国际接轨。

随着中国商业地产运营主体的不断进步，优秀开发商的资金相对充裕，信用等级高，并积累了足够的经验，未来中国商业地产的业态将是多种多样的，但大型购物中心的经营模式将逐步与国际同步发展。从长期来看，中国商业地产的发展空间较大，发展机会较多，但也要注意规避市场风险，针对不同城市、不同项目都要进行深入科学准确的分析，才能确保投资决策的安全性和投资利益最大化。P25-28

中国房地产业伴随着改革开放的前进历程逐步发展壮大，在市场的催生下，从单一的住宅房地产开发走向多元化、多层次的市场细分，产品种类日渐丰富。商业地产应运而生。当前，商业地产已成为房地产业中最具专业性的分支。

商业地产项目具有投资规模大、投资回收期长的特点，对于大部分以住宅为主的房地产开发企业，面临着新的机遇与挑战，迫切需要了解商业地产的发展轨迹、市场运行特征以及未来发展空间等。特别是面对当前纷繁复杂的国际国内经济形式，更需要深入研究和分析市场走势，总结商业地产发展规律。为此，中国房地产业协会商业地产专业委员会与住房和城乡建设部政策研究中心、第一太平戴维斯、汉博顾问公司、新浪乐居、楼市传媒等单位共同组成课题组，由行业知名专家主持编写，完成了《中国商业地产蓝皮书(2009)》，旨在为政府决策、企业投资提供相对完善、翔实、科学的判断依据，促进行业的持续健康发展。

本书认为商业地产开发是一项多元化、多层次、多业态大跨度的产业经济活动，是生产和消费的结合部和连接体，直接关系国民经济的协调、稳定和发展。近年来，随着城市化进程的加速发展，新建商业地产的开发规模不断扩大，在城市中扮演着越来越重要的功能角色和空间角色。它对城市空间、城市环境、城市经济的影响必将日益深入和持久。

本书力求全面客观地反映2008年中国商业地产的市场运行情况。在深入分析2008年商业地产市场发展态势，研究全国及重点城市商业地产各项指标、重点业态购物中心市场发展状况基础上，根据美国金融危机及国内外经济形势变化背景，提出商业地产未来市场发展前景与对策。

《中国商业地产蓝皮书(2009)》实际包括四个部分，分别为《中国商业地产市场总报告》、《中国重点城市商业地产市场报告》、《中国购物中心发展报告》、《中国商业地产十大经典案例研究》。其中，前三个报告分别为本书的第1篇、第2篇、第3篇，《中国商业地产十大经典案例研究》将单独成册，随后出版。报告数据来自国家统计局、第一太平戴维斯、房地产交易部门及中介机构等。

展望中国商业地产的发展前景，其作为住宅地产的必要补充，必将与住宅地产互相带动，共同发展。国务院近期出台了扩大内需的政策，通过加大基本建设投资力度，特别是优先加强基础设施的建设，提高人民生活水平，增强居民消费能力等一系列利好政策，必将促进房地产业快速走出低谷，迎来新一轮的发展机遇。未来，零售业以及与此相关联的商业地产仍有无限的发展空间。商业地产必将会在促进社会经济发展等方面发挥重大作用。

限于研究组成员的水平有限与时间仓促，本报告中仍有不当之处，恭请批评指正。