作品输出繁体中文、韩文版权，畅销书《君子爱财》作者李开周最新力作——《民国房地产战争》！

民国人买房难与易，国民政府怎样打击炒房，从鲁迅买房看民国楼市，孙中山的征地思想……

《民国房地产战争》带领读者去趟民国，解密民国时代的房价和房租、按揭和房奴、开发商和炒房团、买房难和政府调控、低价征地和强制拆迁，剖析历次内战和抗日战争对中国楼市的深远影响，并生动描述了鲁迅、丁玲、冰心、巴金、郭沫若、梁实秋等著名作家解决住房问题的艰难历程。

《民国房地产战争》由李开周著，适合大众阅读。

导读

 缘起：为什么写这本书

 书名：为什么叫“战争”

 体例：关于注释和扩展阅读

 内容：时光在倒流

第一章 民国房地产战争

 引言：蚊子叮咬抓痒器

 从天地会说起

 义军制造难民

 第一个房产牛市

 扩展阅读：刘丽川致各国领事函

 开发商是打出来的

 太平天国一亡，上海楼市就崩盘了

 辛亥牛市

 黄楚九的烂尾楼

 西南联大和昆明楼市

 扩展阅读：抗战时的昆明房客

 陪都时代的重庆地价

 战争抬高房价是历史规律

 扩展阅读：抗战时难民是怎样涌进租界的

 硝烟过后，必有房荒

 战时的婚房需求

 用刺刀把房价挑起来

 用炸弹把物业费轰上天

 抗战时期怎样选房

 抗战时期怎样装修

第二章 民国的征地和拆迁

 日军在中国怎样征地

 汪伪在广州怎样征地

 伪满在东北怎样征地

 降低了谁的发展成本

 孙中山的征地思想

 法律是法律，现实是现实

 扩展阅读：中华民国土地征收法

 南京大方巷征地事件

 从保路运动到毁路运动

 全国的情形

 昆明的拆迁

 野蛮拆迁是一项光荣传统

 国民党纵火烧屋

 租界当局也很无耻

 拆到了死人头上

 并不是所有的钉子户都吃亏

第三章 从鲁迅买房看民国楼市

 鲁迅买房很谨慎

 民国楼市很混乱

 比鲁迅还谨慎的购房者

 民国也能分期和按揭

 贷款利息特别高

 曾经很便宜的北京四合院

 曾经很便宜的北京地皮

 鲁迅为什么很晚才买房

 普通人买房难不难

 扩展阅读：一个民国白领的家庭账本

 迁都以后的南京楼市

 大屠杀前夕的南京楼市

 天津房价因何崩盘

 房价受意念控制

 上海的房价被炒到了天上

 广州的地王比今天还贵

 民国的中介费

 民国的契税

 苛捐杂税知多少

 民国的房产税

第四章 民国房荒和廉租房

 民国青年的租房生活

 民国大腕的租房生活

 南京的房荒

 其他城市的房荒

 扩展阅读：迁都以前的北京房价

 扩展阅读：纽约也在闹房荒

 房荒导致节育

 房荒诱发自杀

 农民工进城

 扩展阅读：民国农村有多苦

 贫民窟遍地开花

 飞檐走壁和穿墙术

 装不起自来水

 活死人店

 军阀的不动产

 富商的不动产

 民国也有温暖

 民国的廉租房

 什么样的人能申请廉租房

 尾声：对空置房的打击

·从天地会说起

金庸武侠小说里有个天地会，总舵主叫陈近南，麾下帮众十几万人，势力遍布大江南北，藏龙卧虎，高手如云，杀官劫狱，反清复明，做下了轰轰烈烈的大事业。历史上确实有个天地会，但陈近南只是这个帮会的遥远传说，而且他还是个和尚(并不是武侠小说里那个英俊潇洒的中年书生)。金庸说陈近南原来的名字叫陈永华，陈永华是有的，他是郑成功的手下，以文治见长，不会武功，更没有创办过天地会。

从清政府公布的奏章和邸报来看，天地会成立于乾隆年间(金庸小说里的天地会在康熙年间就已经很活跃了)，先是在广东和福建一带活动，后来转战台湾，在台湾发动抗清起义，“所过之处香案叠叠”(天地会“顺天大盟主”林爽文的告示)，受到了台湾人民的大力支持。台湾人拿起镰刀加入天地会，占领城市，驱赶贪官，剪掉发辫，改换服式，台湾一时变色，大半个岛屿纳入天地会控制之下。为扑灭这场起义，乾隆动用了广东、广西、福建、贵州、浙江、湖南、四川七个省的军队，消耗的军费占了全年财政收入的三分之一。

这场起义失败之后不到五年，台湾南路和台湾北路又先后爆发了两次起义，也都由天地会发起。到了嘉庆七年，广东惠州天地会首领蔡步云起义。嘉庆十一年，广东潮州天地会首领张四田起义。嘉庆后期，从天地会衍生出“平头会”和“红花会”(这是金庸《书剑恩仇录》和《飞狐外传》里反复提到的一个大帮会)，分别在广东、福建、新疆、湖北从事抗清活动。此时天地会的势力已经发展到东南亚，苏门答腊岛上的部分华侨也是天地会的会员。直到辛亥革命前夕，革命党人陶成章创建“龙华会”，其组织形式还是模仿天地会的架构。还有我们的“鉴湖女侠”秋瑾，其实也属于天地会——她加入的“三合会”是天地会在晚清时期的一个化名。

如果追本溯源的话，民国上海的青帮，现在香港的“新义安”，都跟历史上的天地会有着千丝万缕的联系，都是天地会的变种或者衍生品。只是时代变了，宗旨也变了，这些帮会不再提“反清复明”，也没有别的政治追求，它们贿赂官员、渗透政府、划分势力范围，要的无非是一个“钱”字，丢了天地会老祖宗的脸。

·义军制造难民

也有不给天地会丢脸的。鸦片战争前后，天地会又衍生出一个分支：小刀会。这个帮会在上海很活跃，秘密结党，谋划反清。公元1853年，小刀会首领刘丽川公然打出“反清复明”旗号，率领帮会成员和附近贫民攻占嘉定县城，继而攻占上海县城，宣告“大明国”成立，刘丽川自封“大明国招讨大元帅”。满清政府调派军队围剿，被刘丽川打得稀里哗啦。清军败退，小刀会又攻占宝山、南汇、川沙、青浦，然后清军再次围剿，双方在今天的上海市区和近郊区县打了几十场硬仗。

不管什么时候打仗，吃亏的总是老百姓。公元1854年10月7号，后来出任中国海关总税务司第一把手、把持中国海关近半个世纪的英国人赫德从香港坐船去宁波，途径上海，登陆住宿。当时上海正在小刀会的控制之下，赫德亲眼目睹了战争给上海市民带来的灾难：城里到处是烧毁的民房，路边还有丢弃的尸体，起义者良莠不齐，一边跟政府军交战，一边肆无忌惮地抢钱抢女人，“他们急急忙忙把任何可以拿到的东西都拿出城去换取食物。”刚才我还夸小刀会不给天地会丢脸来着，写到这儿又觉得，这个小刀会也不是什么好玩意儿，至少它的某些成员不是好玩意儿。过去有句老话：“小乱居乡，大乱居城。”意思是小股土匪骚扰地方的时候，最好搬到城里住，因为城里有军队，有警察，土匪不敢捣蛋；打大仗的时候最好搬到乡下住，因为城里有钱人多，漂亮女人多，机关也多，是财富和政权的象征，是“兵家必争之地”，而农村穷得叮当响，“兵家”们不屑于去争，住在农村最多被拉壮丁，比城里安全。所以在和平年月，城市是优于农村的，有钱的农村人为了换一个相对良好的治安环境，纷纷在城里买房定居；一旦爆发战争，城里反不如农村安全，城里人为了保住妻女、钱财和自己的小命，不得不向农村逃难。像这种反反复复如同拉锯的城乡之间大迁徙，曾经在古代中国和近代中国一再上演。

小刀会跟清军打仗，战火烧到了家门口，上海人自然要往乡下搬迁，可是这时候连乡下也不安全了——太平天国的起义军，也就是被江南百姓称为“长毛”的家伙，正在势如破竹地攻城掠地，一路上杀富户、烧庙宇、拉壮丁、征军粮，在弄清他们的进军路线之前，贸然搬到农村去等于送死。城里没法待，乡下又不敢去，外有政府军攻杀，内有小刀会抢劫，上海市民何去何从？

·第一个房产牛市

逃命的地方还是有的。自封“大明国招讨大元帅”的小刀会首领刘丽川是个“洋务派”，讲难听点儿叫做“二鬼子”，他早年在新加坡打过工，后来又在英国洋行做买办，深知中西武力相差甚远，得罪洋人后患无穷。为了使“大明国”这个新政权获得洋人的支持，刘丽川攻占上海当天就去了租界，他向各国领事承诺：小刀会只针对清政府，不针对洋人，外面杀声震天，租界安如泰山，决不让一兵一卒进租界捣蛋。这个承诺使洋人暂时保持了中立，也让租界成了战争中仅存的和平孤岛。哪里才是上海人逃难的最佳选择？租界。按照清政府和英、法、美等国签订的条约，华洋应该分居，租界里只能住外国人，不能住中国人。可是这时候战火烧身，凡跟洋人有点儿关系的中国人都往租界里逃，跟洋人没有关系的中国人也在想法设法买通关系往租界里逃，哪还顾什么条约不条约？小刀会跟政府军交火的第一天，英租界里就涌进了两万名中国人，小小的租界拥挤不堪。

洋人刚开始还抗议华人破坏“华洋分居”的条约来着，很快发现这些扶老携幼前来逃难的华人都携带着金银细软，腰包里都有点儿积蓄(穷人逃不进租界，只能在外面等死)。难民不像蜗牛背着房子走路，这时候已是深秋，也不能露宿街头，所以得向洋房东租房住。房子供不应求，难民不惜千金，一时人如潮涌，房租陡涨，家有大屋的洋人都发了。头脑精明的洋人趁机搭建简易房，再高价租给华人，从中获取高额利润。很快地，在英租界西北部和分隔英法租界的洋泾浜两岸，一排一排的小木屋拔地而起，妓院、赌馆和鸦片馆也在附近遍地开花，上海租界迎来了有史以来第一个房产牛市。也就是说，小刀会燃起了战火，战火逼着华人逃进租界，华人为租界房市带来了需求，暴涨的需求让欧美开发商赚到了第一桶金。过去我们一说“发战争财”，都是指卖军火，现在看来还有一条发战争财的渠道，那就是做房产。

战争财利润虽大，只能在战争时候发，和平一降临，生意就歇菜。小刀会占领上海不到两年，满清政府游说洋人一同“剿匪”，在洋枪洋炮的支持下，清军打跑了小刀会，“大明国”就此覆灭，上海恢复了和平，在租界避难的人们返回家园，洋泾浜两岸的小木屋开始空置。小刀会起义之前，租界里有几家洋行(例如老沙逊)贩卖鸦片为业，战争时期都改行干起了房地产，现在和平了，难民走了，房产牛市变成熊市了，它们又都贩卖鸦片去了。

P018-023

站在民国看未来，作者用如椽之笔画出了中国房地产市场的“长期走向”。

——张庆生(海尔地产集团商住地产总经理)

居者有其屋，我们从来做不到。居者有其史，也许可以这本书开始。

——史航(当红编剧、电视策划人)

李开周先生以他风趣的文笔、扎实的考证，以及一颗悲天悯人的菩提心，为我们徐徐展开民国房地产市场的神奇画卷。

——李燕(香港成报网总裁)

李开周君拒绝人云亦云，一向独辟蹊径，《民国房地产战争》延续他格物致知和博览精思的老习惯，考证民国房价，拷问今日楼市，是一部不可多得的好书。

——许石林(作家、文艺评论家)