2010年“国际旅游岛”概念使海南再次成为媒体关注的焦点。琼岛楼市是否会再次遭遇泡沫？会不会因政策隐没和市场热度被灼伤？本书梳理了20年来海南楼市的发展脉络，剖析了海南楼市发展的未来走向。

全书分“轮回”“嬗变”“思辨”“新政”四篇，回顾了20世纪80年代末海南的文昌、琼海、博鳌、三亚等地房地产开发的艰难历程，解读了海南楼市的发展现状，追问并剖析了海南楼市未来的发展方向。潘石屹称：“海南是我人生中最难忘的一段经历，《海南楼变》这本书中所描述的内容与我记忆中的海南时光非常吻合。”

 “梦开始的地方”、“捞第一桶金的地方”、“北纬18度中国唯一的后花园”……这些关键词串联起来成为20世纪80年代末90年代初海南岛的景象。数十万大军满怀豪情来到这里，开始了第一轮的建设，打桩机第一次震响海南的土地，鲜活的MBA课堂成为众多闯海商人们对那些岁月共同的评价。

 2010年1月，又一轮新政策春雷般炸响。

 “国际旅游岛”概念使得海南再次成为媒体关注的焦点。本书追访20世纪80年代末90年代初那轮改革大潮中的闯海人与弄潮儿，追问如今海南楼市的开发主力军，捧请主管副省长解读海南楼市未来的发展战略方向。与此同时，我们还沿着东海岸走访了文昌、琼海、博鳌、陵水、三亚等数座城市，“如火如荼”是这些城市的唯一共性。

 本书是新浪财经与新浪乐居重磅推出的思辨中国之“亲历海南楼市”，从您捧起这本书开始，一起和我们追寻——琼岛是否会再次遭遇泡沫？会不会因政策隐没和市场热度被灼伤？被遗忘的新老海南人如今会怎样？《海南楼变》力图窥视和展现海南楼市发展的神奇与瑰丽……

序 在历史的天空下看海南的过去与未来/1

卷首语

海岛沉浮/1

海南楼市进入蛰伏期/5

第一篇：轮回

 [决策者说]

海南不会重蹈覆辙/10

 [留守者说]

“闯海”人的暮年/24

主持人“下海”/29

不识时务的香港“商人”/34

李英姿：我们为什么坚守这片热土/39

 [离去者说]

重访六君子易小迪：悲观主义者/47

重访闯海者之潜伏者张宝全/56

张宝全：海南楼市没有泡沫/62

潘石屹闯海南/67

国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见/73

第二篇：嬗变

航天城文昌 文昌速度/88

博鳌 珍贵？真贵！/91

陵水 国家级贫困县的摇身一变/94

三亚 让灵魂跟上脚步/98

均价8万自称不贵/102

海南城记/108

博鳌之父蒋晓松/111

第三篇：思辨

经济发展方式转型背景下海南房地产重要的机遇/120

海口下午茶：四代“闯海人”的楼市感悟/123

博鳌下午茶：热闹之下的冷静思考/131

三亚下午茶：激辩海南楼市泡沫/140

今天的海南楼市绝非18年前可比/147

第四篇：新政

解析新政下4月海南楼市的数据真相/154

把海南岛跟台湾作比较/159

钱“松”地“紧”下的中国楼市/166

海南旅游地产未来10到20年是高速发展期/174

海南省省长助理、省旅游委主任陆志远/179

海南房地产发展脉络/185

新埠岛的这片别墅区，最早是在1994年被海口市政府下属的一家国资背景的拿地开发，但由于当时房地产泡沫刚刚破灭，开发商手里“差钱”，就索性直接卖地给个人，至于楼房怎么盖，就是买家的事。于是在这片别墅区里出现了造型各异、千奇百怪的小楼房。

从眼下的价格看，老牛当年60万买下这个房子，占地600多平方米，合一亩多地，并不贵。可是在2005年，这笔钱对老牛来说也不是小数目。“当时我们已经定了一套公寓房，也就40多万，才100平方米。想到年纪大了要有一个园子。就把那个退了，再向人家借了钱，就买了这个楼。”

“老牛这个人就是较真，做生意也规规矩矩的，从来不搞回扣，生意一直马马虎虎，这些年来也没有弄到多少钱。”老牛的妻子淡淡地说道。

1993年，老牛初来海口，除了兜里的5万钱，别无长物，“干什么好？”一时也拿不定主意。一天，他和妻子在马路上看到正在建工棚，“她就去问人家是做什么的，当时说准备出租，结果我们就从那儿做一个汽车维修厂。”20多年前，老牛在重庆时，单位里有30多台车，平时没事，老牛就常去单位的汽车修理厂转悠，时间一长，老牛居然成了厂里的修车能手。

“他青年时，就爱修个无线电、电视机。”老牛妻子说，“后来我们花了3万租下了厂棚，再加上2万的押金，所有钱都投进去了。当时请来的工人都不懂修车，最多只能打打下手，包括换个水箱，都得老牛自己做。”

老牛至今仍记得，修理厂开张后，接到的第一张单子是一台大修的标志205，为了省钱，妻子得千里迢迢渡海到广州去买零配件。谈起创业的艰辛，看着妻子，老牛泪流满面。

不过局面总算打开了。

“修理厂就在(农垦)那一块，很多人比较信任我们，那边很多车。就把他的车拿给我们修，慢慢就好起来了。做的过程中，我们遵守一个原则，能修的一定不要换，能换和不换的我们尽量先修，修好了以后再，这样的过程中也给工人带来一定的麻烦，进度就先得慢一些，我们能挣的钱就少一些。”

“咱们那个年代的人耿直。”老牛摸下光亮的脑门，“较真到什么程度？搞了很多笑话，这是我们不会经营的弱点。法院、检察院很多机关的公车到我这里修，他们的车队长，都要有好处。我甚至倔到什么程度，坚决不给好处，到领导那儿去告他们，我没想到，告了他们，领导反而不来了。”

2006年，老牛汽修厂的厂棚被开发商收回了。“我干了十多年的汽修厂，到我关的时候一共才90万元钱。”老牛说，“司机都说，再也见不着这么实实在在的老板，包括我的工人出去以后到很多其他地方，现在的老板黑得不得了，哪里像你这样。”

“我的工人对我还不错，过年过节还来看我，我有什么事还都来帮我。还是非常不错的。2006年下来以后，2007年待了一年，觉得没有事做，确实也是不好过。于是就开始筹备做个咖啡馆。”咖啡馆原本是打算让女儿经营的，可是家在大陆的女儿，最终还是没能过来。

老牛的咖啡馆都是用废弃的渔船船木装饰。“我跟老伴一道拿着照相机到处玩，拍新浦岛，最近的照片全部都是这儿的人和角色。正好遇到渔民报废的船在里面。”老牛突发奇想，不如把船木废物利用起来。

“这些船木在海上经历过风吹雨打，木上的痕迹似乎记录着一段历史，这种历史感就如同自己照片里老人脸上的皱纹一样。”于是，老牛到处寻找，从渔民手中买了两条报废的旧渔船。

“运回家看上去很简单，可没想到真难，船长15米，宽5米，近30吨重。一般的车装不了，租了辆大平板车才搞定。”接下来的活也不比预想的轻松，“分解也很难，一只船有几千枚大小不同的又经过长时间海水泡过的铁钉，请来两位专业拆船工人用了两个月才分解开来。”

老牛请来了木工，把屋里的吧台设计成一条船的形状，用的就是船舷的原木，木上有船缆绳磨出的深深的痕迹；甚至连小院大门的入口处的小桥，也是用不规则的船木制作，踩上去感觉上了船头，小点船木做成了桌椅。

风格另类的咖啡馆很快被海口的媒体注意到，当地的博友还把这里定为俱乐部。

船木之外，点缀在咖啡馆的是一幅幅照片，这些都是老牛和妻子来海口后拍摄的。“这样的天气越来越少了。”老牛的妻子指着一幅火烧云的照片说。谈及摄影，老牛又想起了自己被盗的相机。这个倔强的老头还是想不通，“为什么我对他们那么好，他们要这样对我。”

“他总是把别人当成自己。”老牛的妻子一边说，一边给客人端上咖啡。P26-28

在历史的天空下看海南的过去与未来

吴晓波(财经作家、蓝狮子出版人)

新浪财经要推出一部描绘海南楼市的图书《海南楼变》，主编邓庆旭兄找到我作序。但事实上，对于海南楼市而言，我相信很多观察者都会有一样的感受，那就是无话可说。在这部《海南楼变》中的开头，也戏剧性的用了“轮回”两字。因此，我想从历史的角度来梳理海南楼市变局的两大基因，借此表达一下观感。

这应该是一个公开的秘密了。商业意识的觉醒跟欲望和冲动有关，但群体性的躁动往往又常演变成灾难，这是海南楼市在22年时间里跌宕起伏的一个显著特征，而到今天，历史还在延续，手头的这部《海南楼变》是对发生在2009—2010年间海南新一轮楼市波动的记录与观察，但我相信，这只是历史很小的一部分，因为潜伏在中国社会意识深处的一些记忆始终在显现。

那中国社会意识里的基因究竟是什么呢？答案就是土地。

事实上，只要我们将视野放得更长远些便会发现，两千多年来的中国人诸多变革，始终都是围绕着土地资源而展开的。从战国秦的商鞅变法废除井田制，到中国共产党上井冈山后提出的“打土豪，分田地”，再到中国1978年由联产承包责任制引燃的改革开放，土地始终是一切变革的核心要素。也因此故，当海南在1988年建省时，改革开放刚过10年，初始的激情已近耗尽，下一步往何处去是一个悬疑，于是土地的作用再度出现——海南建省，成为中国最大的经济特区，也由此开始了上一轮的楼市狂潮。

我在《激荡三十年》中曾对那时期的社会背景有过不少描述，而这部《海南楼变》则更进一步的增添了更多细节：1992年，中央给予海南一项特权——海南省的土地税收全部归特区，一时间，海口和三亚便笼罩在了打桩机的声音里，海南每年新增的房地产企业多达1万家以上，土地倒卖让很多人一夜暴富，整个海南都成了一个巨大的“击，鼓传花”的游乐场。最终，游戏结束了，夹杂着很多人或痛苦或欢乐的尖叫，在裸露的钢筋水泥的背影下，一批人幸运地全身而退，而更多人倒在了狂欢中。20年以降，历史何其相似。

其实事情就是这样简单：海南之所以成为热土，一方面是中国人对土地狂热的天性，但每每政策又会成为推动这种天性释放的推手。在两次海南楼市热潮中，我们都能看到政府有形之手的力量。1992年是因为海南成为经济特区后，土地政策的瞬间开放，一块巨大的蛋糕突然出现在一群饥饿者面前，结果自然是场疯狂的盛宴了。而去年再度兴起的海南房地产热潮，又是因为新的“海南国际旅游岛”战略的实施，赋予了海南某种政治上的特权之后，再度呈现的疯狂。这样的历史又何其相似。

英国人阿诺德·汤因比曾有过一个发现：他在研究了人类上下千年的历史后指出：文明的产生常跟气候有关。举例而言：靠近两极的地区，因为天气寒冷，人类大部分时间只能在室内思考人生与艺术，因此像俄罗斯便多出产诗人与思想家；而在赤道附近，天气炎热，人们长期在外活跃着，因此巴西与南非便盛产绚丽的足球……作为中国最接近赤道的一个省份，海南的沙滩与美女、椰树与海风经常成为中国人向往自由奔放的致命诱惑，但却因为同样的原因，拥有了一种历史的宿命。

寥寥数语，是为序。

海南是我人生中最难忘的一段经历，《海南楼变》这本书中所描述的内容与我记忆中的海南时光非常吻合。

——潘石屹(现任SOHO中国有限公司董事长)

我从北京来海南已有23个年头。《海南楼变》一书中的很多内容勾起我对这一段历史的回顾。《海南楼变》捕捉了23年海南发展变化的焦点，很值得一看。

——迟福林(现任中国<海南>改革发展研究院院长)

看《海南楼变》，想到更多的是人变。海南不仅是我们梦想开始的地方。也是我们梦想实现的地方。

中国房地产市场需要更多的《海南楼变》这样的书，既有历史责任感，又有对个体的尊重与关怀。

其实我们国家几十年的发展进步的历史，也都需要这样的记录与反思。

——张宝全(北京今典环球数字技术有限公司董事长、中国房地产业协会理事)