本书不是对房地产暴利的道德审判，也不是关于房价或涨或跌的口水战。这是一部房地产江湖的野史。

本书紧扣地王、房价、房奴、蜗居等大众焦点话题，向读者生动再现一个乱象丛生的地产江湖，为读者演绎一部惊心动魄的商战大片！

深度解读地产江湖鲜为人知的恩怨与内幕，全面剖析地产商与政府、学者、房奴、炒房客的终极博弈和生死较量！

你不能将本书当成一部房地产的正史来读。它不是对房地产暴利的道德审判，也不是关于房价或涨或跌的口水战。这里讲述的主要是与房地产有关的那些形形色色的人和事，人是鲜活的人，事是有趣的事。这是一部房地产江湖的野史。

在房地产江湖的多方博弈中，除了开发商，还有政府、专家学者、普通的购房者、炒房客，他们都有各自不得不说的故事。想当年，开发商北京摩根扳倒北京市副市长刘志华的手法，就像一部惊心动魄的商战大片；以易宪容、曹建海为代表的一干学者与以任志强、潘石屹为代表的开发商之间的争吵，离全武行已经只有一步之遥了；口水战背后，是房奴的叹息和呻吟，吵来吵去，父母、祖父母、丈母娘、未婚女青年都成了推高房价、制造房奴的替罪羊……地产江湖，乱象丛生。

如果你已经对媒体上、网络上的房价口水战感到厌倦，不妨翻开这本书，体验一个不一样的地产江湖，听听我们向你娓娓道来的房地产那些事儿。

前言

第一章 开发商那些事儿

 一、黄怒波：踏入地产江湖的诗人

 二、孙宏斌：一条来自北方的狼

 三、张宝全：柿子园中的地产大鳄

 四、潘石屹与邓智仁：一段鲜为人知的恩怨

 五、杨国强：最土的首富

 六、李思廉与张力：地产双雄

 七、任志强：地产江湖“任我行”

第二章 开发商与政府、官员那些事儿

 一、房价：开发商与政府的终极博弈

 二、朱孟依：走“高层路线”的地产大佬

 三、刘志华：被开发商扳倒的副市长

 四、周良洛：沉沦于地产江湖的明星区长

 五、罗忠福：在博弈中倒下的开发商

第三章 开发商与学者那些事儿

 一、开发商与学者的生死较量

 二、易宪容：迷失于地产江湖的学者

 三、徐滇庆：荒唐的赌局，悲哀的学者

 四、叶檀：房地产战争

第四章 房奴与炒房客那些事儿

 一、房奴那些事儿

 二、房奴代言人

 三、租房又何妨

 四、两个炒房客的故事

 五、农民：地产博弈中最大的输家

后记

参考书目

一、黄怒波：踏入地产江湖的诗人

2009年9月10日，参加大连夏季达沃斯年会的北京中坤投资集团董事长黄怒波自曝称，房地产业是个暴利行业，一个20亿元的项目，如果以自有资金计算，利润率可能高达100％到200％。

对大城市房价为何能居高不下，黄怒波列举出四条原因：一是存在通胀预期；二是因为流动性过剩，企业尤其是国企手里“不差钱”；三是实体经济不景气，制造业缺乏投资机会；四是一些大企业，包括部分央企，没有发挥好带头作用，纷纷高价拿地，为房地产市场推波助澜。

媒体将楼市新闻“九宗最”中的“最坦诚”奖颁给了他。坦诚、直率，是黄怒波的一贯个性。

宦游十年

黄怒波出生在甘肃兰州，两岁时随父亲到了宁夏。他的父亲是团级干部，为人耿直，因对某些事情提出不同意见，被抓起来判了刑，还被打成“现行反革命分子”。黄父想不通，就开始装病，装了3个星期，就服毒自杀了。

13岁时，母亲因煤气中毒而去世，黄怒波和3个哥哥姐姐成了孤儿。有时候，吃不上饭，黄怒波只能到街头要饭，“常常一饿就是好几天，饿到极点，连胃中的酸水都吐出来了。”至今想起，他仍唏嘘不已。就是在这一年，他在《宁夏日报》发表了第一首诗。

由于是“黑五类的子女”，黄怒波还经常遭遇暴打。16岁的时候，他面对黄河将原名“黄玉平”改为“黄怒波”，表达对命运最大的抗争。

中学毕业后，黄怒波插队到农村做了知青。1977年，国家刚刚恢复高考。在农村做会计的黄怒波，作为首个宁夏考生，考入了令人景仰的北京大学，就读中文系。他在北京大学收获了自己的爱情。“我领到的第一份工资是40元左右吧，我把一半都给了这个女孩。”后来，这个女孩成了他的妻子。

大学毕业后，黄怒波进入中央宣传部。他回忆说：“去中宣部，梦幻一般。‘我们宁夏有人进中宣部了’，整个宁夏都传遍了。”然而，幸福的婚姻没能走远。没几年，正当黄怒波在中宣部如鱼得水的时候，妻子却提出了离婚，他没能挽回。从此，黄怒波既当爹又当妈，独自拉扯孩子。

由于表现出色，29岁的黄怒波仕途被一致看好。在中宣部工作期间，黄怒波还出版了两本诗集——《不要再爱我》、《拒绝忧郁》。仕途、诗路两不误，黄怒波的日子过得优哉游哉。

但出人意料的是，在进入中宣部的第10个年头，黄怒波选择了离开。这其中的原因是复杂的。既有他自身的因素，是他那一身的诗人气质作祟，用他自己的话说，“如果沿着这条路走下去，后面的结果可想而知，无非是从处长到局长，再从局长到副部长，等等，总之一眼就可以看完。而我是一个追求变化的人，诗人的本性让我拥有超越世俗的想象力。”同时，也有外部环境的影响，由于是在中央部委工作，他亲身经历了历次重大事件。风诡云谲的政治生涯，让他感到厌倦，“做了商人，原就想图个简单，要个清静，远离恩恩怨怨、是是非非，赚着了钱，出诗集、游山水；赚不着，饿死了算。套当下时髦的一句话——‘我的身体我做主’，衍生个‘我的心情我做主’。”

快意恩仇

离开了国家机关，黄怒波并没有如愿进入商海，而是去了一家出版社，担任主持工作的副社长。

这是家有着文革遗风，内斗异常惨烈的出版社，经营状况非常糟糕，基本上靠卖书号为生。在黄怒波之前，已经有6个社长被赶出了门。

黄怒波上任后，坚决制止卖书号。这等于断了所有人的生路，有人使美人计、写告状信陷害他，罗列的罪名包括嫖娼、吸毒、私藏猎枪等，往大小领导和部委递材料。甚至找来泼妇，半夜到他的家门口叫骂，造谣说他骗财骗色。王宝森、陈希同案发后，有人举报他是王、陈死党，替他们转移赃款。主管部门组织了工作组，进驻出版社调查，最后还是还了黄怒波清白。

西北汉子本来就是火爆脾气，黄怒波忍无可忍，用他的话说，“此仇此恨，不报就不是男人了”。行走江湖，快意恩仇。只要是抓着问题的，立刻解聘除名；有的部门干脆以改革的名义解散，人员遣散，一个都不放过。就在他的复仇行动即将收尾，该铲除的人基本都被铲除，为首的家伙也被他折腾得快心理崩溃时，上级领导约他第二天吃饺子。

黄怒波心里明白，领导要劝他收手了。

事不宜迟，他当日下午就召开了社委会，罗列罪名，一致通过将首恶开除，而且不给遣散费。第二天，吃罢饺子，领导刚要开口，黄怒波就报告了自己的战果。领导瞪着眼睛看了他半天，最后说了句：“开了好，开了好。”

P3-5

你不能将本书当成一部房地产的正史来读。它不是对房地产暴利的道德审判，也不是关于房价或涨或跌的口水战。这里讲述的主要是与房地产有关的那些形形色色的人和事，人是鲜活的人，事是有趣的事。这是一部房地产江湖的野史。

在风诡云谲的地产江湖中，房地产开发商绝对是主角。这些年，房地产行业批量生产着亿万富豪，他们低下头去数钱数到手抽筋儿，仰起脸来就要承接漫天的口水。政府调控、学者批判、舆论声讨、老百姓怨声载道，所有的矛头都对准了开发商。经常放大炮、说狠话，刺激公众神经，挑战人们忍耐极限的京城地产大佬任志强，完全成了全民公敌，网上甚至有刺杀任志强的私募基金。再看看百度任志强吧里的帖子，那语言实在是不堪入目。

其实，当我们换一个角度去看这些在21世纪中国最受瞩目的商人时，会发现他们通常都有一段属于自己的精彩绝伦的传奇故事。至少在他们发迹之初，在人生、事业的起步阶段，个人的努力和智慧是起了非常重要的作用的。所以，本书花了比较大的篇幅讲述了几个开发商的故事。其中，有脾气暴躁、经历坎坷的诗人黄怒波(中坤集团董事长)；有当年的联想少帅，后来被柳传志送进监狱，出狱后第一件事儿就是找柳传志认错，从联想借钱，杀入地产江湖的孙宏斌(天津顺驰董事长，他的座右铭是“走的是面儿，玩的是腕儿”，监狱里学会的)；有在越战中几经生死，娶了高干女儿，把房地产事业做得风生水起，然后又献身电影事业拍了《叶问》的张宝全(今典集团董事长，看看他京郊300亩的私家园林，那才叫生活)；有房地产营销之父邓智仁(曾是香港警队的高级督察)与地产明星潘石屹的恩恩怨怨；有穿西服配双拖鞋，穿皮鞋又不穿袜子的杨国强(碧桂园创办人，这也不能怪他，人家17岁之前就没穿过鞋)；有“不是亲兄弟，胜似亲兄弟”的富力集团双子座——李思廉与张力；当然，还有不得不说的地产江湖“任我行”——任志强(《笑傲江湖》里任我行有句名言：“人就是江湖，有人的地方就有江湖。”想必任志强对这句话感慨颇深)。

在房地产江湖的多方博弈中，除了开发商，还有政府、专家学者、普通的购房者、炒房客，他们都有各自不得不说的故事。想当年，开发商北京摩根扳倒北京市副市长刘志华的手法，就像一部惊心动魄的商战大片；以易宪容、曹建海为代表的一干学者与以任志强、潘石屹为代表的开发商之间的争吵，离全武行已经只有一步之遥了；口水战背后，是房奴的叹息和呻吟，吵来吵去，父母、祖父母、丈母娘、未婚女青年都成了推高房价、制造房奴的替罪羊……地产江湖，乱象丛生。

如果你已经对媒体上、网络上的房价口水战感到厌倦，不妨翻开这本书，体验一个不一样的地产江湖，听听我们向你娓娓道来的房地产那些事儿。

很多人对当前中国房地产市场面临的风险发出预警，风险级别也原来越高。知名财经评论人张庭宾就提出，房地产泡沫已经升级为中国人财富和中华文明复兴的头号威胁。他以一贯饱含激情的笔触写道：“最令人头疼的是，房地产泡沫的隐患正日益放大，如果不能果断有效遏制其继续膨胀的态势，如再膨胀3年，将难免出现巨大雪崩，也难免将击穿中华文明复兴的经济底线，最糟糕的是，它与全球纸币崩溃同时袭来，则中国国内矛盾将空前激化，中国将难免被迫用武力向外转嫁社会危机，将导致国际社会丧失最后的和平融合力量。”

在这里，我们不需要专业的分析和大量的数据，仅仅简单地回顾一下发生在20世纪的几次房地产泡沫破灭的惨剧。太阳底下没有新鲜事，发生过的还会发生。当我们放眼未来的时候，历史就是最好的镜鉴，从中我们也可以直观地感受房地产泡沫蕴藏的风险。

20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而，由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫。泡沫破灭之后，无数投资者转瞬间一贫如洗，发人深省。

最早、影响也最大的一次房地产泡沫，形成于20世纪20年代中期的美国。当时，美国经济出现了空前繁荣，房地产市场日渐兴盛。在这种背景下，地理优势得天独厚的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

位于美国东南端的佛罗里达州，地理位置非常优越，冬季的气候温暖而湿润。在第一次世界大战结束后，佛罗里达州迅速成为美国人的冬日度假胜地。同时，由于佛罗里达州的地价一直远低于美国其他州，因此该州也随之成为理想的房地产投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产，一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。

据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家房地产公司，当时该市仅有7．5万人口，其中竟有2．5万名地产经纪入，平均每3位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10％，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”。在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。

随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年至1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。

然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

20世纪30年代以后的60年间，综观世界房地产领域，基本上没有出现大的波澜。但进入90年代后，日本房地产泡沫再度震惊世界。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫，是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的经济危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的10年”。

1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国5国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本房地产业，刺激了房价的上涨。20世纪80年代后期，为刺激经济发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产业以及股票市场。加之出口受阻，日本制造业的资金也向楼市和股市转移，致使房地产价格进一步暴涨。

到1989年，日本的房地产价格已飙升至十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京市的地价就相当于美国全国的总地价。

许多日本人受房价骤涨的诱惑，开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中尤以泰国最为突出。20世纪80年代中期，泰国政府将房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。

遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50％。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到20世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港10大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984年至1997年，香港房价年平均增长超过20％。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪入电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多入在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。

就在香港房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年至2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区——“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元／平方英尺下跌到四五千港元／平方英尺。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港每位业主平均损失267万港元，有10多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

可以说，发生在20世纪的3次房地产大泡沫，给当时和后来的世界经济发展造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的教训，而这些教训在内地房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。

我们现在需要关注的不是房地产市场是否有泡沫，或者泡沫究竟有多大。因为中国房地产市场的“大泡泡”是显而易见的。关键在于如何渐进地、稳妥地缩小这个“大泡泡”，在挤出泡沫的同时不致造成剧烈的经济社会震荡。简单地刺破泡沫，让房地产市场陷入崩溃，任房价一泻千里，于国计民生都是危险的。

我更愿意说真话的原因在于被欺骗的太多了。我不想被别人欺骗，自然也就不能去欺骗别人。说得多则在于，这个阵地你不用真话去占领，就会被别人用假话去占领。

——华远集团总裁 任志强

在探求真理的道路上，我们每个人只能独行，任何盲从只能变成起哄，这不是探求真理的态度。在通往真理的道路上，最大的障碍是总认为自己的观点是对的。比这更可怕的是情绪失去控制，失去了理智。

——SOH0中国董事长 潘石屹

房地产泡沫的隐患正曰益放大，如果不能果断有效遏制其继续膨胀的态势，如再膨胀3年，将难免出现巨大雪崩，也难免将击穿中华文明复兴的经济底线。

——《第一财经日报》副总编辑 张庭宾