本书为“转型与产权理论探索丛书”中的一本。全书在城市化+集体土地产权→城中村的分析中，探讨国家实际是如何处理快速城市化进程中原有城乡利益分割格局的，并利用产权分析方法分析集体土地产权在城市化进程中对城中村问题的重要影响，寻找城中村形成的原因和化解城中村问题的出路。

本书以城中村为具体考察对象，研究我国城乡二元社会经济结构在快速城市化进程中的二元土地产权利益冲突与融合问题。

“城中村”是指在我国转型经济城市化过程中，耕地被征占、村民已脱离第一产业生产、村庄已被城区包围，但仍保持传统乡村社会经济管理体制和空间居住结构的原农村村落。城中村问题是我国自城市经济体制改革以来快速城市化进程中逐渐凸显的一个问题。在进入21世纪之后，城中村问题所蕴涵的矛盾冲突急剧呈现：它不仅在城市规划、城市建设和城市社会文化上阻滞城市现代化发展，更主要的是传统乡村管理体制和城乡居民获取产权利益的制度背景的巨大反差使城中村成为城乡利益冲突的聚合点。这昭示了中国城乡“二元”分割的经济和社会管理体制在快速城市化进程中变革的实质，即转型经济的城市化应当是城乡居民利益关系的重新整合过程。我国城乡“二元”分割制度是指以“二元”所有制为核心，包括行政体制、财政体制、户籍制度和社会保障制度等在内的城乡分割的两套制度体系，“二元”所有制的基础是“二元”土地所有制，或“二元”土地产权制度。本书研究的目的就是要揭示城中村问题产生的根源，并寻求化解问题的出路，进而为顺利推进转型经济城市化进程和土地产权制度创新提供思路。

产权分析是本书的主要研究方法。本书系统提出产权维度分析框架，即基于产权主体、产权客体和产权束三要素，考察决定产权利益的三个方面：产权内涵维、强度维和时间维三维度。本书强调了国家(或政府)的作用，国家对产权的界定与保护决定了实际产权主体的权利及其获取产权利益的限度。

在转型经济城市化过程中，城区扩张是经过征收集体土地来完成的，国家通过一系列制度安排垄断城市化进程，并寻求成本最小化的城市化道路是城中村产生的直接原因。从法律规定和具体实践两方面讲，由于产权主体地位的差异，国有土地产权具有集体土地产权所不可比拟的产权维度优势。国家在事实上恰恰利用了两种公有土地的产权模糊和不平等促进了社会财富的快速积累与集聚，从而为整体经济快速增长和经济效率提高提供了动力。城中村问题的典型意义使我们从一个焦点来观察、研究经济和社会管理体制从“二元”向“一元”转型过程中不能回避、必须化解的矛盾和问题，城中村这一问题的出现表明，国家并没有很好地抓住转型经济城市化这一契机来整合城乡利益关系。

城中村问题的解决需要表、里两种路径：一是改造现有城中村，二是避免新的城中村问题。城中村改造要顺利推进，应逐渐化解矛盾冲突：在集体土地国有化时，必须保障村民获取持久收入流的产权对等置换，而不是完全依靠国家征收权进行利益非平等交易获取集体土地。要根本避免新的城中村问题出现，应在渐进平滑转型过程中改造集体所有制，其核心在于集体土地产权制度的创新，即在经济转型过程中促使二元土地产权的融合。为此，本书提出转型经济就是权力分配资源向权利与利益对等实现机制的转化的观点，即国家权力逐渐淡出经济资源配置而让位于市场机制，由此逐渐打破对城市化的政府垄断，鼓励在宏观规划指导下由社会经济发展本身所引致的自然演化的城市化，在这种社会经济自然演化中，各产权主体公平地获得产权利益；保证各类土地产权具有同等的基本产权内涵维度，并保障各类土地产权平等进入市场；推进健全的社会保障体制等社会配套制度建设，政府转换职能并依法行政。

第1章 导论／1

 1.1 问题的提出与本书研究的意义／1

 1.2 文献综述／5

 1.3 本书研究方法、逻辑思路与结构安排／23

 1.4 本书研究的主要创新点与不足之处／26

第2章 产权维度与二元土地产权制度：分析框架／29

 2.1 产权、产权要素与产权维度／29

 2.2 我国二元土地产权的三要素和三维度／45

第3章 城中村产生的根源／60

 3.1 我国城市扩张现状与转型经济城市化的特殊任务／61

 3.2 城中村产生的原因之一：转型经济国家垄断城市化／68

 3.3 城中村产生的原因之二：成本最小化的城市化道路／81

第4章 城中村中的土地产权利益冲突／98

 4.1 城市土地收益构成变动／98

 4.2 土地增值收益归属——城中村集体土地产权利益认定／108

 4.3 村民集体与村民个体的行为分析／115

 4.4 房地产开发商的行为分析／126

 4.5 城中村的集体土地产权利益冲突／131

第5章 现有城中村改造：城中村问题的化解／139

 5.1 城中村改造实践／139

 5.2 城中村改造的实质／147

 5.3 城中村改造过程探讨／153

第6章 二元土地产权的融合：在转型中整合城乡利益关系／163

 6.1 改造集体所有制，重构土地产权关系：消除城中村问题／163

 6.2 钳制“掠夺之手”：回归经济发展的市场动力机制／167

附录：关于城中村问题的部分调研资料整理／175

参考文献／198

后记／217