房价会暴跌50%吗？房价还要跌多久？城镇化还是房价推手吗？买房还需要抢吗？90后要不要买房？为什么2015年很关键？房价跌了怎么办？《房市大衰退(33年房市变迁大推演)》作者艾经纬将集中解答这些问题，部分文章已发表，曾连续三个周五占据四大门户财经频道头条或点击第一。

房价会暴跌50%吗？买房还需要抢吗？房价还要跌多久？房价跌了怎么办？

艾经纬编写的《房市大衰退(33年房市变迁大推演)》将集中解答上述问题，本书分为三大部分，第一，从房价决定的基本面市场供需出发，告诉你中国究竟有多少房子，惊人的库存背后，是正在逆转的购房需求；

第二，分析中国房地产市场33年来表象的房价走势以及所呈现出的房地产周期，创新性地运用艾略特波浪理论等从五大角度推演中国房地产周期；

第三，从房地产市场的泡沫形态出发，纠正被误读的格林斯潘的泡沫观，进而分析泡沫破裂的演化路径，哪些是压倒骆驼最后的稻草，并结合周期推演泡沫破裂最有可能的时点。

半载近乎废寝忘食，如履薄冰，只为你我的钱袋子负责。

序言

阅读提示

第一篇　供需大剪刀

 第一章　逆天的供给

第一节　中国到底有多少房子

第二节　房子真的不用再抢啦！

第三节　中国在建住宅至少够卖5年

第四节　待开发面积可卖3个月

第五节　3 600万套保障房已实际执行82%

第六节　北京自住房：冲击50%的供应

 第二章　转折的需求

第一节　“刚需”：一个经典的谬误

第二节　被错误比较的住房自有率

第三节　从人口金字塔看房地产需求

第四节　“90后”到底要不要买房

第五节　危险的信号：2015年购房适龄人口达峰值

第六节　验证美日房地产泡沫的神器

第七节　大争锋：正在减速与透支的城镇化

第八节　房价与收入：“对不起，拖后腿了”

 第三章　供需大碰撞

第一节　供需的剪刀：咔嚓一下要7年

第二节　旧变量：那些年被拆掉的房子

第三节　新变量：单独二胎效应要等10年

第四节　破坏量：房屋倒塌序幕拉开

第五节　暗物质：空置率的5个调查数据

第六节　稳定量：哪些城市的房子更抗跌

第七节　剪刀之销竣比：房市供需假象指标

第八节 批售比：万科的绝密武器，楼市的风向标

第二篇　价格与周期

 第四章　表象的价格

第一节　房价谁决定？

第二节　房价的统计，百姓的疑惑

第三节　1998年之前的中国房价

第四节　1998年之后的中国房价

第五节　中国商品房始祖的33年房价变迁

第六节　错位：房价是建安成本的5～14倍

第七节　走高的地价：土地招拍挂制度下的蛋

第八节　房价公式中的地价，平均25%

 第五章　混沌的周期

第一节　房地产周期：一个理不清的毛线球

第二节　三个经典的房地产周期理论

第三节　18年魔咒：为什么？

第四节　日本、美国、英国的房地产周期

第五节　1998年：中国房地产周期分水岭

第六节　1998年之前的中国房地产周期

 第六章　房市大衰退

第一节　新视角：波浪理论指向C浪大杀跌

第二节　透支的2013年：3个领先指标

第三节　领先指标：本轮下跌至少18个月

第四节　哈里森模型剑指2014年

第五节　政府的“父爱主义”能挽救房地产吗？

第六节　解除限购之温州样本

第七节　房市大衰退：五个角度的测算

第八节　房价有多少下跌空间

第九节　未来房价走势：V形、U形？

第十节　“白银十年”：一个美好的愿望

第十一节　房市大衰退，经济会怎样

第三篇　泡沫与轮回

 第七章　泡沫的机理

第一节　被误读的格林斯潘泡沫论

第二节　泡沫的五重性

第三节　异质信念和通货幻觉

第四节　土地、货币与钢一般的泡沫

第五节　泡沫演化路径：衰退大陀螺

第六节　泡沫的临界点：不稳定的魔指

第七节　明斯基时刻：债务、房价的沙堆

第八节　泡沫测定：谁说破了才叫泡沫

 第八章　骆驼与稻草

第一节　新常态：经济增长迈入中速时代

第二节　渐变量：贸易顺差的逆转

第三节　央行角色：货币政策新常态

第四节　货币如水：增速进入下行通道

第五节　不稳定因素：资本外流

第六节　领先指标：人民币汇率过拐点

第七节　触发因素：39%负债率的堰塞湖

第八节　外部冲击：美联储2015年加息

第九节　反腐增强1%，打压房价4.8%～9.6%

第十节　导火索：广义信贷风险暴露38%

 第九章　泡沫的终结

第一节　中国房地产泡沫测算

第二节　从收入测算房地产泡沫

第三节　150万亿元：逆天的中国住宅总市值

第四节　注意杠杆，别把买房不当交易

第五节　5个案例：房价下跌，该怎么办？

第六节　漫长的痛苦：次贷危机的演化

第七节　破裂先锋：温州和鄂尔多斯

第八节　2015年：泡沫的终结

附录A　中国房地产市场35年运行轨迹（1978～2014年上半年）

附录B　中国房地产市场35年运行轨迹（1978～2013年简版）

附录C　中国保障房政策24年变迁

参考文献

致谢

后记　从理想主义到中的精神

先用住宅类商品房竣工面积计算，该项数据从1 998年7月才开始统计，到2013年年底累计为69。08亿平方米，显然是误差甚大。比较靠谱的可以用住宅类商品房销售面积计算，因为该数据是从1 986年开始统计的(见图1—1)。

在此之前，中国人的住房面积有多少呢？有个模糊的普查数据，1 985年，70万人中的城镇住房抽样普查数据显示，全国房屋建筑面积46。76亿平方米，看起来数据不小，可当时城镇三四亿人口一平均就惨了，人均10平方米左右吧。

 好了，我们来看住宅类商品房销售的数据，从图1。1可以中看出，在1 998年住房商品化之前的1 2年里，年住宅类商品房销售面积维持在1亿平方米以下，在1992年有1 000万平方米量级的增加。

 显著的变化发生在1 998年，当年住房正式实行货币化，住宅类商品房销售面积首超1亿平方米，并且之后增幅也明显扩大，仅仅4年时间就实现1亿平方米量级的飞跃，2002年实现了2。37亿平方米。

接下来更快，2年时间再度飞跃1亿平方米量级，2004年实现销售面积3。38亿平方米。更厉害的是2005～2007年，每年都跨1亿平方米量级，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，当年实现销售面积7。01亿平方米。

暴涨之后往往是暴跌，在2008年金融危机的袭击之下，当年销售面积锐减，仅有5。93亿平方米，比2006年略高。不过，在2008年年底“四万亿”的刺激之下，2009年住宅类商品房销售出现大幅反弹，直上8。62亿平方米。而2010～2012年，随着“新国十条”等不断加码的调控，商品房销售基本维持在9。3亿～9。8亿平方米。

可以想象的是，倘若没有“四万亿”的刺激，中国楼市应基本见顶，和国外的房地产周期也不至于脱节太大。虽然201 0年开始加码调控，但加速之后一下子刹住车太难了，201 1年下半年之后，调控效应才有所显现。而2013年，随着新一届政府上台，房地产调控实质上被抛弃，房价出现报复性的上涨。201 3年1 0月，70个大中城市新建住宅类商品房同比涨幅为1 0。8％，现实中的涨价幅度可想而知了，当时一线城市近1年内房价上涨20％左右。而201 3年住宅类商品房销售面积一举突破1 0亿平方米大关，达到11。57亿平方米。201 3年年底城镇约207亿平方米

如此一来，1 986～201 3年全国住宅类商品房销售面积共达92。44亿平方米，其中包含1 997～201 3年期间的住宅别墅、高档公寓类的商品房销售面积3。76亿平方米。-~。／jD I-1985年的抽样普查数据46。76亿平方米，合计139。2亿平方米。需要说明的是，在2000年以来的城镇化进程中的“拆出一个新中国”的轰轰烈烈运动中，1985年之前的房子有多少被拆除了就不得而知了。

 当然这个数据肯定是被低估的，因为((2005年城镇房屋概况统计公报》显示，截至2005年年底，全国城镇房屋建筑面积164。51亿平方米，其中住宅建筑面积1 07。69亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65。46％。

我们在2005年最新数据的基础上再计算下，2006年1月至2013年，全国住宅类商品房累计销售面积为67。51亿平方米，／JD~2005年年底城镇住宅建筑面积存量1 07。69亿平方米，即到201 3年年底全国城镇住宅面积约17512亿平方米。

需要说明的是，其问被拆迂的住宅面积无公开数据可查，只有上海市区有相关数据。根据西南财经大学中国金融调查研究中心的抽样调查数据，1 998～201 3年经历过拆迁的城镇家庭比例为8。4％，户均拆迁面积为1 25。5平方米，可计算出共拆除面积23亿平方米，其中城镇地区的拆迁为70％，即15年中城镇共拆迁16。1亿平方米。

如是算来，扣除这部分拆迁，到201 3年年底全国城镇住宅面积约159。1亿平方米。

此外，根据西南财经大学中国金融调查研究中心的数据，全国城镇1998年以后的自建房占住房存量总量的10。2％，约为2 240万套，户均建筑面积为180平米，总面积约40亿平方米。

而非自建房中，也有一部分住房不在城镇住房竣工面积的统计范围之内，比如小产权房和农村集体土地使用权住房，1 998年之后购买的小产权房占比1。83％，约400万套；农村集体土地使用权住房占比1。89％，约415万套。两者合计815万套，总面积约8。3亿平方米。

综合算来，截至201 3年年底中国城镇住宅存量面积至少207。4亿平方米。倒推法：全国约474亿平方米

这肯定不是中国大地上房子的全部，因为还要加上城中村、城市边缘的小产权房，以及农村的住房，更有2009年以来兴建的各类保障房约1373万套。这简直是无法计笪了。P3-5

怪圈·庸俗·谬误·动物精神

——我们该如何分析房地产市场？

只有经验这位人民最好的老师，最终会揭示出我们的错误。

——〔法〕古斯塔夫·勒庞（1841—1931），群体心理学创始人

一只蚂蚁，爬上一个圆环，无休止地爬行，发现怎么也爬不出这个圆环。这是为什么？因为这只圆环只有一面，而且起点也是终点。

这怎么可能？无论自然界还是人类社会，都存在两面性，为什么这个圆环只有一面，难道不在地球上？

它在地球，在自然界，也在人类社会，更不是魔术。来，我们动手试一试，把一张窄纸条扭转180°，再把两头粘接起来，是不是只有一面？如果看不出，就想象出一只虫子或者用手指沿着纸条面爬行，是不是可以爬遍整个曲面而不必跨过它的边缘？

初始看似很神奇，但动手又发现很简单，这是150多年前德国数学家莫比乌斯绞尽脑汁苦无果，却在玉米地中灵光一闪的发现，因而被称为“莫比乌斯怪圈”。

房价的莫比乌斯怪圈

中国的房地产泡沫就犹如一个莫比乌斯怪圈，当我从房价上涨这一起点去探究中国房地产市场35年来的运行轨迹，以及试图研判未来趋势之时，惊讶地发现终点在于房价上涨。

房价上涨的原因在于房价上涨，这就好比拔着自己的头发离开地面一样荒诞，但无论从现实中观察，还是从模型检验中推论，这个结论并不算离经叛道。资产价格的轨迹，既类似于布朗运动，也犹如在混沌世界中，但中国的房价起点和终点竟是如此的心心相印。

从1978年理论启蒙，到试点改革，到转轨市场，再到全盘改革，中国房地产市场用35年时间跨越了西方上百年的历史，最终演变成张五常先生所言的“中国房地产市场是一个钢做的泡沫”。

在这个钢一般的泡沫之后，掩藏着一个莫比乌斯怪圈。烧饼没有出锅，不会有人买；买者没有钱，摊主可以不卖；烧饼没人买，价格就不会涨；烧饼几日卖不掉也就会变坏……这些在房地产市场都不存在。

作为兼具商品、资产二重属性的房地产，房价的形成机制是复杂的，在所谓的刚需推动之下，房价一路上涨，完全无视所谓的刚需是否满足有效需求的前提条件，而投资和投机性的需求又推波助澜，只要房价涨得越快，投资和投机性需要就会产生一个乐观的预期，进而进一步拉升房价。

也就是说，在房价上涨和投资以及投机性需求之间存在一个莫比乌斯怪圈：房价上涨—预期房价上涨—房价涨得越快—投机需求增加—房价上涨。在这个循环之中，房价上涨既是自身上涨的原因，又是自身上涨的结果，起点也是终点，好比电影《盗梦空间》中那个加速的陀螺，进入一层又一层梦境。

这个自我加速的房价上涨陀螺，还受到外部的冲击进而加速，随着房价的上涨，地产商加速拿地，土地招拍挂让地方政府尝到了甜头，继而膨胀成土地财政，因而有意控制供地，于是地价开始上涨，而当上涨的地价建成商品住宅，又推动了房价上涨。于是，房价上涨—地产商抢地—预期土地升值—地价上涨—房价上涨，外部的冲击加速了房价上涨这一陀螺。

当内部和外部相结合之时，这个房价上涨的陀螺就成为：房价上涨—预期房价上涨—房价涨得越快—投机需求增加—地产商抢地—预期土地升值—地价上涨—房价上涨。而这一陀螺加速运动的结果就是房地产泡沫最终形成。

庸俗与框架

在房价的莫比乌斯怪圈形成过程中，舆论上多空萌生。初期，市场上的群众未经泡沫的启蒙，多空双方势均力敌，甚至空头更占优势。但这个钢一般的泡沫异乎寻常的坚硬，于是在一次次空头舆论领袖撞得头破血流之时，空方的群众纷纷缴械，转向多方的阵营。

虽然经历过2008年金融危机期间15个月的下跌，空头得到一丝喘息的机会，但是2009年的绝地反弹，空方再度陷入尴尬乃至被不屑的氛围之中。作为中国房地产市场的空方领袖谢国忠先生，锲而不舍地呐喊泡沫论，但群众已给其冠以“信国忠，住窝棚”。与之相反的是，任志强先生从曾经的群众最想扔皮鞋的“全民公敌”转身变成微博上那个“可爱”的心灵鸡汤先生。

此时，我想起曾经一位领导说过“谈论房价是件很庸俗的事”，开始不理解，后来猛然意识到，用道德、利益诉求去揣摩市场，满屏幕地哗众取宠，确实是件很无聊的事，而实际上房价的运动轨迹并不会理会这些。

那么，我们该如何去分析房地产市场呢？

我以为分析房地产市场，好比建房子，数据是基石，框架是房梁结构，逻辑则是黏合建筑材料之间的水泥，能被读懂的话语则是房子的外观装饰。之所以这么说，是因为在浩如烟海的房地产评论中，用数据说话的已然不多见，至于框架更是鲜见，而逻辑又多是基于自身的利益诉求与道德评价。但当在我埋头上海图书馆，发现很多关于房地产的学术研究成果时，我又感慨为何这些满足了上述条件的研究却并不能得到市场的认可。实质上我又很清楚，因为这些研究从数据模型中来，也终结于数据模型，而这些话语大众是无法读懂的，用个通俗的词汇，即是不接地气。

我并非说具备上述条件的分析就一定是正确的，因为数据有统计口径之差异，框架也有结构之区分，逻辑也有正伪之立场。而市场又永远只有胜负之分，无对错之分。那么，既然房地产市场分析是见仁见智，又何必纠缠呢？

非也，市场固然混沌，但市场毕竟给出了检验结果，我们仍需怀有敬畏之心。在一个动态演化的市场中，调整的只能是你的心、你的分析，尤其是你的框架。

8年来，从读书到思考再到实践的循环中，我努力试图构建自己的思维分析框架，如今比较完整地运用在房地产市场上了。我曾搜索过，发现无人如此运用，那么，我就狂妄地将此命名为艾氏立体动态分析框架吧。

艾氏框架如下。

第一层：时间的维度，分为短期、中期、长期，在不同的时间维度谈论问题，得出的结果也自然难以相同，对错也就难以判定；

第二层：空间维度，分为微观和宏观，以及局部和整体，井底之蛙和展翅大鹏的视野自然是天地之分；

第三层：内外维度，分为内生和外部冲击，就好比人的性格，由内在基因决定，也由后天的环境影响所致；

第四层：二分法，分为名义和实际、价格和价值，房地产兼具二重属性，可以说，房地产价格是最为迷幻的，一面是钢筋水泥的混合物的价值，另一方面却又是混凝土黄金的价格；

第五层：进化论，前述是基于事物静止状态下的立体分析框架，但万事万物无不在演化之中，同时相互影响，故而分析市场也需从静止到运动，有运动就有传导和链条，有变迁就会至两极，就有阴和阳。

基于这个分析框架，本书立足于房地产的市场属性，从市场平衡的基础供需分析出发，继而分析表象的价格以及价格运动的轨迹所体现的周期性，进而就房地产市场当前的泡沫形态展开分析。

供需关系是分析市场的基础，我分解了供需中若干变量，从存货到保障房供给冲击，从人口结构到政策扰动。其中有短期因素，也有中长期因素，而人口结构又是其中最为重要的中长期因素，同时进行了一些国别经验比较，譬如抚养比这样的指标的领先作用就颇为明显。

无论是商品市场还是资产市场，价格是最引人关注的，但价格也是最表象的，价格变动的轨迹是迷幻的，因而周期也如一团理不清的毛线球。我很讶异，近百年来，关于房地产周期的经典研究只有那么几个。

我的研究中，界定了房地产周期划分的前提标准，尝试用波浪理论划分1998年以来的中国房地产周期，结合哈里森模型等对本轮房地产的衰退周期进行测算，得出的结论是，本轮衰退将至少持续18个月，但更多的测算指向48个月乃至更多，是所谓房市大衰退。

虽然全国性房地产尚未成为泡沫经济，但大部分地区已是明显，而温州、鄂尔多斯等地区泡沫业已破裂。

关于泡沫，舆论界深受美联储前主席格林斯潘那句“只有破裂了才知道是泡沫”的误导，但我梳理了格林斯潘的泡沫言论，以为这是一个误读，并且格老的泡沫观非常具有系统性和层次感。在此基础上，测算中国的房地产泡沫程度，进而指出泡沫之上的十座大山，泡沫破裂可能的演化路径。

谬误与常识

庸俗的对立面不是高尚，而是严谨或者说是靠谱。立体动态的框架可以得出完整的画面，但结论也需接受市场的检验。

既然不屑于庸俗，那么就批判一下房地产舆论市场上经典的谬误。这些谬误的涵盖范围从词义错用，到统计口径，再到分析框架。

第一个是刚需，不知从何时起，刚需成为地产商口中的中国房价的助燃剂。刚需全称是刚性需求，在经济学话语中，是指对商品的价格变动不敏感，是相对于弹性需求而言的，你觉得房子是吗？

虽然国人的传统观念使得兴家置业乃至丈母娘催买房子，貌似刚需，但实质上这只是需要，而且谈不上有效需要（即有支付能力），又何谈刚性呢？此外，多少人在买房时不是硬着头皮拿出积蓄甚至七大姑八大姨地借钱，你能说硬着头皮是不敏感吗？

第二个是拐点，经常听到“房地产市场出现拐点了”，被描述成价格在持续上升一段时间后开始下降，但从拐点的数学定义来讲，这个描述是错的，这种点应该叫极值点，或者叫驻点。真正的拐点是凸曲线与凹曲线的连接点，从经济周期图上看，衰退与萧条、复苏与繁荣之间的连接点才叫拐点。

第三个是城镇化率，按照官方的统计数据，2013年城镇化率为53.7%，中国达到发达国家中上等水准还有20个百分点的空间。但中国的城镇化率很可能被低估了，比如海通证券首席经济学家李迅雷等人认为，若按照以“城镇非就业人口”加上“全国非农就业人口”来估算城镇化率，则2011年中国城镇化率已超过60%。

第四个是城镇化效应，按照主流的观点，城镇化将推动房价上涨，确实进城人口增加，对住房需求增加，但同期保障房也在加码建设，为何一定是房价上涨呢？不同的结论，源自分析要素的多寡，传导链条的分歧，乃至分析框架的差异。

类似可推敲的还有很多，不再一一列举。

但我也承认，有数据、有逻辑、有模型的研究也并非就能保证结论的正确。不少学术研究得出的结论也让人忍俊不禁，如果经过复杂的数据检验与回归之后，只得出房价要下跌，需要增加供给以及适当提高容积率这样的结论，还有降低房价短期需要控制房、地价格，而在长期需要抑制地价这样的政策建议，是不是累而无功呢？  还有模型检验中也存在诸多问题，一是相关性很强，但并不是因果关系；二是同一相关性检验，但结论多样。以房价和地价的关系为例，有的人研究后称没有关系，有的人说前者决定了后者，有的人说后者决定前者。

总之，在遇到不同的结论时，我的选择是，一看逻辑、分析路径，二看历史、数据检验，倘若再有分歧，那么只能相信常识了。

泡沫与动物精神

星星在混乱的人群头顶闪耀，

袜带在粗汉鄙夫间缠绕。

人们买呀卖呀，瞧呀闹呀，

连犹太人和新教徒的吵嘴也被人喜闻乐道。

最高贵的夫人们也从四面八方来到，

天天坐车一溜烟奔忙，

为了股票不惜赌博冒险，

就算押上珠宝也心甘情愿。

——《南海泡沫之歌》

这首叫《南海泡沫之歌》的民谣，在18世纪20年代的英国广为流传。被19世纪苏格兰学者查尔斯·麦基收录在作品《大癫狂：非同寻常的大众幻想与群众性癫狂》中。

数百年来，从郁金香狂潮，到密西西比风潮，再到南海泡沫，乃至到十字军东征，间歇性的群体性癫狂一次次演化为泡沫。美国经济学家查尔斯·金德伯格在《狂躁、恐慌与崩溃：金融危机的历史》中描述了金融盛衰轮回的模式：先是现实世界里发生某一根本变化，譬如战争或新技术，在若干领域内创造出新的赚钱机会；投资出现上升，轻易到手的银行信贷对此推波助澜；不久后，投资就转为投机，并开始变得疯狂；最终，一切以崩盘和投资者逃离告终，留下当局来设法稳定局面，整顿金融体系。

对于中国的房地产市场，一直存在泡沫的不可知论，根据则是美联储前主席格林斯潘的一句名言“泡沫只有等破裂了才知道是泡沫”。然而，当我整理格老关于泡沫的言论，以及阅读其《动荡的世界》发现，这句广为传诵的名言不过是句误读。

相反，在我看来，格老的泡沫观系统而有层次感。在格老看来，泡沫是无法避免的，而且人性是根源。其实2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·希勒在《动物精神》中也是将泡沫产生的根源归结到动物精神，亦即人性。

有生就有死，泡沫无可避免，那么崩溃也就无可避免，比起乐观，恐惧在人类的本性占据统治地位。有好就有坏，泡沫也有好的泡沫与坏的泡沫之分，好的泡沫会对技术创新带来正面影响，这就好比熊彼特所言的破坏性创新，而坏的泡沫崩溃之后则具有毁灭性，可以说全球迄今都未走出次贷危机的阴影。

格老还颇以发展的眼光看问题，认为泡沫是存在演化和变迁的，曾经的泡沫中并无有毒资产，杠杆率也并不高，而如今衍生品之复杂已让人瞠目结舌。再如风险价值（VaR）曾经是美国信孚银行出的绝佳点子，现在却成为贻害国际金融市场的毒瘤。

好几个夜深人静之际，当我翻阅《大而不倒》时内心都会有些震颤，次贷危机从萌芽到演进，与中国大地上正发生的事多有相似之处。只不过在海量的信息中，我们习惯于选择性忽视，习惯于遗忘，习惯于中国不一样，但《这次不一样：八百年金融危机史》告诉你，800年来太阳底下没有新鲜事。

只要人类的动物精神不变，市场中依旧噪声弥漫，那么系统性偏差就无可避免，继而参与者做出遵从正反馈的交易策略，进而市场产生自强化的循环，最终导致泡沫。

也许对泡沫的细究，还应再分脆弱的泡沫和坚硬的泡沫，中国的房地产泡沫显然属于后者，从2002年经济学家魏杰第一个喊出房地产泡沫以来，无数空军为猛涨的房价而折腰。而2013年10月，当罗伯特·希勒获得诺奖后评论中国房地产是个巨大的泡沫时，国人皆已麻木，甚至不乏嘲笑。

虽然2014年1月起，房价开始出现下行迹象，崩盘的声音也趁势涌出，但更多的群众仍然处在热情之中，并不觉得眼下站在高高的山岗上。

在混沌的市场中，预测多是徒劳，2013年10月我曾一时兴起，结合几大周期共振后判断2015年会是一个关键的时点，说是关键，只是出于隐晦而已，毕竟当时市场仍处疯涨形势。但未曾想到市场转向这一天比预料的快一些。

房价上涨是房价上涨的原因，那么反之也可成立。在我看来，衰退的陀螺应该是这样：房价下跌—房地产商资金链紧张—促销、甩卖—政府救市、砸售楼处—土地市场冷却—银行抵押物跌价—资金链再紧张—房价下跌。

曾经美国底特律破产，一双鞋能换两套房，鄂尔多斯沦落为“鬼城”……既然泡沫产生与崩溃是市场的规律，那么我们就静待泡沫轮回的洗礼吧，就如2008年的A股市场。

写作本书是项比较繁杂的工程，2014年春节之后近乎废寝忘食，几回回梦中推演。强大的Wind资讯和同花顺数据库，使我得以系统地把握中国房地产市场的大数据；而2009年起在第一财经日报《财商》策划200多个封面专题的经历使得我能够快速搜集大量资料，消化并建立框架；同时过去5年中，我曾经项目化地研究了人口结构、保障房变迁、经济周期、泡沫病理学等，这些无疑使得我可以较快地完成这项研究。

本书运用了大量的数据，有相对完整的分析框架，也有不少自以为独到的研究结论，也基于可读的原则用很多图表来说话，更是亲手整理了迄今为止最全的中国房地产市场35年运行轨迹。因而在哗众取宠的舆论市场上，本书至少可以做一个技术性的注脚。  全书基调在于市场，现在亦准备在混沌的市场中接受检验。写作期间曾发表数篇做测试，连续三周占据门户财经频道的头条或点击第一，现在全书接受读者的检验，等待马克思所言的“惊险一跃”。

艾经纬

2014年6月11日

我翻一本书的时候，通常会先去读序言和后记，序言是全书的引子，后记则是一本书出炉前后的总结，乃至可以窥见作者写作时的心绪起伏。不知有多少朋友和我有类似的想法？

看他人书是如此，在写作本书过程中更难免经常想起后记。突然某日，这篇后记的题目从脑海中蹦出。

说起理想主义，是想到十多年前在大学食堂前的旧书摊上买到的《从理想主义到经验主义》，作者是中国思想界的独行者顾准先生，说到中的精神，是想到了围棋界的宗师吴清源先生的《中的精神》。

从理想主义到中的精神，可以概括我约莫15年来的心路历程，有点沧桑吧？

曾几何时，作为红旗下的一代，误入关心政治的界限，不经意问演变为一个愤怒的青年，高中三年大部分的作文是杂文，自命革故鼎新、激浊扬清，路见不平也敢一声吼。但伴随思想早熟的是忧虑、是失落，更是迷茫，为何社会现实与课本宣扬的价值观格格不入？

这种迷茫在我进入大学读经济学后，转化为另一种迷思。我很清楚地记得，在大一那年，我心中一直碰撞着价格是谁来决定的？前有马克思的劳动价值论，后有现代经济学的供需决定论。系里的老师分为两派，但谁也无法说服谁，我只能自行求索了。再后来接触到制度经济学，我便一头拜在经济学的殿章前。

遨游于经济学的殿堂之中，我一度意识到我不会成为一个诸葛亮所舌战的腐儒了。现代经济学正在走向一个数理模型的极端，但于我的心目中，这是一个经世致用的学科，从理论中来，但运用于实践。

早在大学时，我领悟到自己所想要的，即是求知一实践一求知的良l生循环。在此过程中，我突然意识到自己是一个不折不扣的理想主义者，与周遭的环境有太多的不同。虽然这种理想主义一次次经历冲击，但之所以为主义，也因其根系之深。

因为理想主义，以及经世致用之情怀，我一段时间心在仕途，但后又因对经济学之偏爱，又开始有志于学，甘坐冷板凳。同时也因大学时办报、办社团时多有坎坷，使我意识到仕途那一套非是我喜，亦是无聊。

 在我离开校园那年，我很多个夜晚在图书馆门前的大道上踱步，做一个艰难的选择，我要做一个什么样的人？我是接受省委组织部的选调，还是等待考研的结果。前者去基层，基层不可怕，但是官场的老油条如何对付？在那里就可以实现理想吗？

 最终我选择了后者，但人生就是这般充满戏剧性，奈何对学术一腔热情，却是时运不济。要正式接触社会了，而我素来不愿再耍一支笔为生，直到某位公司老总一语惊醒梦中人，“既然读书时办过报，为何不去新闻界？”于是自此投身财经新闻界，同时自我安慰横跨财经传媒与经济研究，复合型人才是也。

然而，起初在财经新闻界，我内心逐渐有些挣扎，每每从财务的视角去看一家上市公司，心生感慨，A股为何这么黑暗？而我也义不容辞地肩负起揭黑的重任，然而我又很快意识到市场之中，各方角逐，我的一腔热血不过是被利用而已，谈判无进展维权找你，一旦得利又能出卖你。愣是让我本已挣扎的内心又多出被背叛的感觉。从那时起，我再度审视新闻的要义——真实、中立，以及重审我当时所在的经济观察报的宗旨“理性，建设性”。

虽然，我在经济观察报的时间甚短，但也就从那时起，我更加确定转向一种理性而务实的态度，所谓理想并理性着。在偶然一起最让我心痛的事件后，我彻底从资本市场的黑暗面中走出，重新定位为一个宏观经济的观察者。

观察资产价格的变动乃至亲身参与交易，是我观察宏观经济运行的一个重要方式，这既是修炼心性的最好方式，也是知行合一的主旨所要求的。

因而素来不喜欢熬夜的我，也曾数次夜半起来盯着美联储的会议声明，在那种真金白银的交易中体会心惊肉跳的感觉。

但冲突又随之而来，曾经经济学的简化、求解最优值的思维模式，在面对布朗运动、决定机制复杂的资产价格面前备受打击。一次次思索之后，我深刻明白市场的不确定性与脆弱性，开始从经济学迈向真实世界的金融学。

与此同时，我曾不止一次断断续续看电视剧《人间正道是沧桑》，我也曾很多次坐在窗台上研读《中庸》：“中也者，天下之大本也；和也者，天下之达道也。致中和，天地位焉，万物育焉。”

 我一直觉得，字如其人，书亦可如其人。这本书表面上是一本分析中国房地产市场的供需、周期和泡沫形态的书，但本质上是我多年来蜕变到当今的阶段性总结。

这本书，不想从道德的制高点去批判，道德有时很有力量，有时又很微弱，在只重《国富论》而无视《道德情操论》的市场经济理论传统中，指望地产商人流着“道德的血液”只是奢望。

我越来越厌倦道德批判以及洋洋洒洒但又空洞无物的分析，市场自有其路径，它永远不会理会“应该是什么，应该会怎么样”，当一种制度没有发挥到极致，是不会退出历史舞台的。而资产价格从来都是沿着阻力最小的方向前进，在市场面前，我们可以怀有理想，但必须面对真实的、血淋淋的市场，由此而生敬畏。

在本书中，我情愿做些辛苦的工作，试图从中国房地产市场的大数据出发，为市场的争论做一个技术性的注脚。

同时我也并不愿哗众取宠，宣扬房地产市场要崩盘，一是因为真实世界运行之复杂，二是希望读者都能淡然一些，衰退好比人生病，是经济的一种正常生理现象。

我在书中基本公开了我的推算逻辑和理论依据，如果错得离谱，我也可以明确地反思自己错在何处。

从理想到理性，从价格与价值的迷思，一直贯穿到房地产的房价决定中，甚至联系我个人的内外。

现实生活中如此，网络上的我亦是如此，所以我的实名微博上大多数是关于经济金融的解读，很少有对社会事件的评判，我越来越倾向于做一些技术性的解读。我也比较欣赏技术官僚，是他们在维持繁杂的经济系统的运行。当然，我的微博、我的生活很多时候似乎就是那么淡然无味。

我素来希冀知行合一，也颇为崇敬心学的教祖王阳明，但我的信仰一直在路上，而不是晦涩的文本与皓首穷经之中。

某日晚餐后，同事问我，你想出名吗？我很认真地说，我希望它和我的能力相符合，而我的能力精进又是基于我的勤奋与悟性。

我自然明白，这是一种理想的想法。凡高生前穷困潦倒死后却又极尽殊荣，是为可叹；而像历史上昙花一现者浪得浮名，是为无聊：至于龟玉毁于椟中，天生我材没用上，则是可悲。

所以本质上，我依旧是一个理想主义者，不太刻意为稻梁谋，而是追求理想，顺便赚钱。当我创造出精神的产品时，物质无非是一个随之而来的附属品而已。

在某种意义上，这本书是我从事财经新闻工作近八年交的一份作业。过往的八年中，从南京到上海，从经济观察报到第一财经，我堪称以报社为家。前两年一位同事给领导的汇报中，也顺便把我称为了“双十男”，即是早十点到办公室晚十点才离开。

其实这算不上夸张，很多时候我很享受一个人在研究宏观经济与金融市场，我也很享受独行在宽阔的马路上和那昏黄的路灯下。而在写作本书时，激情澎湃，近乎废寝忘食，我生怕停息下来就松懈了。(不过，交稿月余之后，又觉已是云淡风轻，因为已在酝酿下一个目标了。)

我之所以能坚持这般，皆在于兴趣是最好的老师。但我又同时很享受与师友们的交流，从读书到微博年代，尤其在微博上认识很多朋友，虽有些至今尚未谋面，但却早已如故友。

但我也必须要说，尽管我还算努力，也还算有悟性，但当今之信息爆炸，以及阅历所未及，经济与市场，乃至自然与社会，在我心头仍有很多迷思。所以我时常去翻黄仁宇的书，希望从中得到一些灵感。

我一直有很多读书、研究以及旅行的计划，我也曾独行大西北，于大漠之中体会苦旅与洒脱。但时至今日，进程远落后于我的计划，只能按照轻重缓急四象限来区分推进。

我一直希望过这样一种生活，说得玄虚些，生活的理想就是理想地生活；说得实在些，就是读万卷书，行万里路，知行合一。我就这般走着，有时也跳出来看自己，想明白理想究竟可以走多远！

艾经纬

2014年6月22日

房地产是中国家庭资产配置占比最大的资产，本书从多维度客观论述中国房地产价格如何进行估值及未来走势，其结论也很值得借鉴。

——李迅雷 海通证券副总裁、首席经济学家

作为资深财经媒体人，艾经纬先生关注房地产市场不奇怪，难得的是这本书有框架、有逻辑、有数据，系统地分析了中国房地产市场的运行轨迹。作者对住房供应、刚性需求、自有率、空置率、城镇化、土地财政等热点问题有独到的视角和解构，其房市大衰退的观点和背后的推理值得所有关心中国经济和房地产市场的人士借鉴和参考。

——彭文生 中金公司首席经济学家

这是泡沫吗？房价调整会有多剧烈？艾经纬从中国房地产市场的虚幻中梳理事实，并清晰地提出他的预测：18个月的房价调整已然开始。无论你赞同与否，这本书值得一读，其中的数据计算和围绕房价的争论非常令人耳目一新。

——王志浩（Stephen Green） 渣打银行中国区首席经济学家

中国经济中，房事最大，本书提供让人耳目一新而专业的见解，值得推荐！

—— 邵宇 东方证券首席经济学家

作者以房地产市场大数据为基石，从35年来的市场政策和价格变迁中研判未来的房价走势，用相对通俗的语言和丰富的案例呈现出来，推荐一读！

——秦朔 上海文广集团副总编辑、第一财经日报总编辑

疯狂楼市是中国第一热门话题，观点也可谓尖锐对立，有些专家几乎成仇。那么，众说纷纭之中谁更可信呢？我认为有三条标准：1，独立立场；2，系统分析框架和严谨逻辑推导；3，扎实的数据。艾经纬此书兼具这三个特征，特别需要强调的是，他是媒体人，具有可信的公共立场；此前也未一路预言房地产崩盘，不存在唱空到底的必要。因此态度更客观，成果更具参考价值。

——张庭宾 中华元智库创办人、《中国富人为何变穷》作者

作者长期跟踪中国房地产市场，观点鲜明，数据翔实，推荐阅读！

——王健 美国达拉斯联邦储备银行高级经济学家兼政策顾问

本书从中国房地产市场的供需分析出发，围绕30多年的房价变化推演房地产周期，进而分析房地产泡沫的机理和不稳定因素。框架很清晰，结论很明了。

——管清友 民生证券研究院院长、首席宏观研究员