在中央政府拿出“史上最严房贷政策”，加上随时可能出台的房产税下，目前的高房价

能走向何处？本书作者认为取决于两个度：中央对楼市调控的力度、地方政府和金融机构

执行政策的态度。这两个度与国际经济形势、我国国家财政分配、经济形势、金融制度、

土地制度、地方和房地产商发展冲动、资本市场、消费者购房指向等因素盘根错节。

上述要素的权重各不相同。称量它们之后，读者即可自行算出，房价可能何去何从。

而它们的权重，藏在本书的一个个故事细节中。

本书是作者长期调查后的一部力作，采用新闻叙事手法，从历史的全景角度对新中国成立以来的房产、土地权属、房价、房地产业、土地出让、分税制等进行了系统的梳理，是迄今为止了解我国高房价成因最为全面和翔实的作品。

序

前言 居，从来不易

第一篇 暂居的土地

 解放后，土地曾经私有

 土地只有使用权了

 土地被储备

 土地腐败

第二篇 暗战“地王”

 “地王”之“青铜”时代

 “地王”之“白银”时代

 “地王”之“黄金”时代

第三篇 地方政府，房价上涨的推手？

 逼出来的分税制

 无奈的土地财政

 政府是城市的CEO

第四篇 “被城市化”的人和地

 谁都拿城市化说事

 “钉子户”时代的拆迁

第五篇 金融才是真问题

 银行会死在房地产商前面？

 土地储备是资本市场的真经

第六篇 楼市：政策市？

 生于灾难

 捅破海南泡沫

 房地产商比央行牛

 房价必涨？房价泡沫？

第七篇 调控那把刀

 2005年：喊退房，闹抢房

 2006年：有人“不买房”

 2007年：不买房的走了，赌房价的来了

 2008年：经济学家输了

 2009年：房价万元时代

 2010年：买，还是不买？

后记

深圳住房建设的启动资金只有3000万元，这还是吴南生从副总理谷牧那里争取到的。当时，吴南生是广东省委副书记，兼第一任深圳市委书记。据说，这钱连建特区二线关的铁丝网都不够。当时的计委主任江兆新只能从中拿50万元给骆锦星建房。骆锦星虽为副局长，同时也兼采购员，当时的工程队包工不包料，钢材、水泥、红砖、沙石都得自己供应。盖房起码要300万元，骆锦星跟香港朋友诉苦。朋友建议他学香港将土地变成黄金的办法。然而宪法明文规定不能侵占、出租、买卖土地等。唯一可依靠的是邓小平对特区的精神指示——中央没有钱，可以给些政策，你们自己去搞，杀出一条血路来。骆锦星想到搞“补偿贸易”，自己出地，港商出钱，合作建房，利润双方分成。经历“文革”，骆锦星想做到有理有据，便求助马恩列斯。他在《列宁全集》中查出列宁引用恩格斯的一段话：“……住宅、工厂等等，至少在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会。”市委书记张勋甫支持：“马克思和恩格斯在《共产党宣言》中还说‘剥夺地产，把地租用于国家支出’，你们就先干着试试看吧。”

1979年最后一天，港商刘天就听闻消息，马上骑单车过罗湖桥，与骆锦星谈合作，次日签订协议，由深圳房管局找工程队施工，刘天就的香港妙丽房地产集团公司在香港卖房，初定七三分成。合同没敢说房地产，两页多纸都是“补偿贸易”。骆锦星事前了解到，在香港只要有地，银行就给贷款，等于只要付清地价，建筑费用由银行出，地价成本占香港房地产总投资的七成。于是骆锦星提议深港双方85：15，刘天就很快地答应了。1980年1月1日双方签订了合同，在深圳大头岭划出1万平方米土地作为项目所在地。1月8日，成立了深圳特区房地产公司，骆锦星兼任经理，干部职工五个人，注册资本是四部旧单车。这点资产还是他们在开发大头岭时在竹园里找到的。4万块的开办费由刘天就借支而来。春节期间，拿出图纸，外事办审合同，规划局划地，报一两天就批下来。这就是我国第一个商品房小区——东湖丽苑。

2月中旬，东湖丽苑项目尚未开工，设计图纸刚出来，刘天就便开始在香港预售。第一批推出108套房，户型面积大约50—60平方米，均价为2730港元／平方米。和当时香港楼价相比，便宜了一半以上。汇丰、南洋银行提供按揭贷款，一次性付款九五折优惠，业主购买家电免税，并给予深圳市户口指标，每家3个户口名额。因为有户口指标，大批在内地有亲戚的港人想买，使得该楼盘的客户遍及东莞、潮州、上海甚至海外侨胞等。5000多人排队购房，最后只好抽签定盘，一次性售罄。47岁的宝安女子黄水有成为中国第一位商品房业主。她丈夫已到香港做了多年的建筑包工头，略有积蓄。她获得第一个选房的机会，看中东湖丽苑l栋2单元的一套两居室房，面积60多平方米，总价14万港元。1981年项目竣工入住时，又按照香港的模式，成立了我国第一个物业管理公司。

房子还在图纸上，刘天就便得到了建房的全部资金。骆锦星不仅顺利地完成了任务，最终还赚到了500多万元，第一次体会到土地在市场中的巨大作用。

“补偿贸易”引起的口水战不断。骆锦星刚签约，房管局一个抓党群的副局长便说：“你胆子真大，这是违反宪法的啊，要是有第二次‘文化大革命’，你就跑不掉了。”有的干部则称，现在深圳干部居民都没房子，房管局长反倒为资本家去建安乐窝。“出租土地”在香港成了爆炸性新闻，《文汇报》、《大公报》、《明报》争相在头版头条作大篇幅报道。此举在内地则被视为背叛社会主义。某单位曾经召开讨论会，主题就是“如何看待前线保国防，后方卖土地？”有报纸公开刊登《旧中国租界的由来》，影射深圳的“土地出租”就是“租界”。还有更狠的说法——“深圳发生了惊天卖国案”。

不过，这一做法得到了中央的支持。1980年3月5日，国务院转发了《关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法》，规定：鼓励华侨、归侨、侨眷用侨汇购买和建设住宅。他们购买和建设的住宅，产权和使用权归己，国家依法给予保护。该办法也适用于港澳、台湾同胞和中国血统外籍人及其在我境内的亲友。

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2010年4月10日，SOHO中国董事长潘石屹去海南参加博鳌论坛，走到哪儿都被人问房价。

在飞机上，一名空姐蹑手蹑脚地走到潘石屹妻子、SOHO中国主席张欣身边，向潘石屹发问。由于多年来频频出镜，潘石屹走到哪儿，人们都能认出他来。

“潘总，我们全体机组的同事派我来问问您，房价还会涨吗？我马上要结婚，是应该租房还是买房呢？”

“现在租房更划算。”潘石屹回答。

到了博鳌酒店，潘石屹又被微软全球资深副总裁张亚勤抓住问房价。碰到记者，依然是问房价。连央行行长周小川发言结束后临离开时也对他说：“什么时间听听老潘谈房地产。”

在这片国土上的人们没法不关心房价。

1月中旬，由中科院地理研究所张文忠主办的宜居城市研究网在厦门发布《2010年1月中国城市房价排行榜》，新房均价深圳第一，22304元／平方米；上海第二，20186元／平方米；温州第三，20050元／平方米。还有八个超过万元的城市：北京19999元／平方米、杭州16360元／平方米、三亚15858元／平方米、宁波11405元／平方米、厦门10943元／平方米、广州10937元／平方米、大连10663元／平方米、南京10154元／平方米。

他们发布的十大最高房价城区排行：北京市西城区33725元／平方米、上海市静安区32200元／平方米、深圳市罗湖区31996元／平方米、温州市瓯海区31000元／平方米、杭州市西湖区26820元／平方米、南京市玄武区21000元／平方米、天津市和平区18741元／平方米、广州市天河区18408元／平方米、三亚市区18000元／平方米、厦门市思明区17860元／平方米。

3月的“两会”一半的议题与房价相关，快成了房产论坛。温家宝“遏制房价过快上涨”的话音刚落，“两会”闭幕当天，3月15日，北京一天之内出了三个“地王”，全为央企所拿。

远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40．8亿元的总价拍得的朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，楼面地价高达2．75万元／平方米；北京中信新城房地产有限公司以52．4亿元拿下的大兴亦庄住宅及商业项目(X1—1B)地块，楼面地价超过1．7万元／平方米；中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17．6亿元拿下的海淀区东升乡居住商业用地，除去3万平方米的酒店项目后，折合楼面地价28308元／平方米。

潘石屹让公司的人作了个测算，大望京1号地要卖到4．5万元／平方米，才有10％的利润。而这块地在五环边上，潘石屹认为这样的地王高得“离奇”。

大望京1号地拍卖前，潘石屹劝华远地产董事长任志强不要去，“争不过人家”。任志强一意孤行，缴了几亿元的保证金去参加，举牌举到每平方米1万多元，就不敢举了。2∞9年6月30日北京广渠路15号地块拍卖时发生过相似的一幕，不过是任志强劝潘石屹。

在次日央视《新闻1+1》播出的《政策向下房价向上》中，央视主持人白岩松不由得感慨：“房地产市场究竞是总理说了算，还是总经理说了算？”

面对公众质疑央企炒地皮、炒房价，3月18日下午，国资委召开新闻发布会。新闻发言人杜渊泉宣布78家央企将退出房地产行业。

新一轮针对房地产的调控政策由国土资源部打响头炮。3月8日，国土资源部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，明确保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70％。

人们却将此解读为新房上涨的信号。即此政策可能造成未来商品房供应量大幅减少，并且现在的供应量就偏紧，新房像稀罕的紫檀木，买少见少。

房价继续向上。根据易居中国的数据，3月份北京新房价格环比涨幅22％，同比82％，二手房的环比也涨了近15％。其次是广州，新房价格环比上涨13％。上海官方“网上房地产”显示，3月29日，一手房签约套数达到1493套，创下了2007年8月25日1867套后的31个月新高；28日成交量也高达1325套，接近2009年10月28日的1438套水平。上海佑威·楼市通系统提供的数据显示：3月22—28日上海市商品房成交面积34．8万平方米，与前周相比大幅增长了56％，成交均价20581元／平方米，环比前一周上涨了6％。

许多城市都在说“小阳春”。美国在逼人民币升值，通胀预期凸现，人们再次面临如何保资产的问题。而这个“小阳春”的时间节点与2009年极为相似，似乎错过这一波，就会永远失去资产保值和创富机会。

新房抢购潮自2007年后，再度在多个城市出现。以杭州“德信早城”开盘为极致，购房者几乎以夺取生存机会般的劲头抢购。

“德信早城”位于杭州东部cBD核心居住区，距离杭州市区有一个半小时车程，地铁一号线将通达。4月10日开盘，296套房，售价1．7万—1．8万元／平方米，4000多名购房者赶来。  现场道路两边8点30分就排起了长长的车队，其中外地牌照的私家车占了多数，数量远远超过了杭州本地牌照，尤以温州、台州、金华等地车辆为多。很多购房者从半夜就已经开始过来排队。排队领一个号码就要交定金1万元，一些人手上拿着5—10张号码牌。现场出现了几个炒号者，一个号要六七万元。

一些人不遵守秩序堵在领号台附近，导致很多购房者迟迟未领到号。而现场工作人员数量有限，很多人因没拿到号码开始闹事。周围的广告篷围栏被撕破，摇号所用的号码箱被毁坏，个别购房者把椅子扔进河水中。开发商不得不推迟原计划在10点的开盘。

11点左右，一名从温州赶来的购房者与保安因推搡而起冲突，抄起棍棒与保安对打，需要警察赶来维持秩序。

下午1点左右重新进行摇号。保安在摇号箱前排成人墙，摇号规则改变，前两个购房者背转过身去抽签，被抽中的两名客户再依次抽取后两个。下午3点30分左右，296套房售罄。

北京房价高涨，居然出现了房地产史上的奇迹——北京郊区通州的非豪宅房价超过市区，因为一个“新城”概念。谁知道还有什么事情不可能发生。

根据统计，在北京通州3月底开盘的项目中，部分商品房单价已经接近3万元／平方米，正在销售的“京贸国际城”，1月23日和3月11日，开盘时成交均价分别是1．4万元／平方米和1．8万元／平方米，到4月已经是2．6万元；“世纪新城”等老项目后期的销售均价也达到2．5万元／平方米。而同在3月开盘的北京东四环外的项目“美利山”销售均价是2．3万元／平方米。然而深圳楼市却异动。3月29日至4月4日，深圳新房成交量升价跌，共成交9．51万平方米，环比上涨15．26％，成交均价19389元／平方米，环比下降5．53％。这一周成交量持续上升，均价再度下降。

抑制房产投资的政策很快祭出。4月14日，国务院召开常务会议，由温家宝主持。会议决定，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

这是史上最严二套房贷政策。2007年底，二套房贷政策首次出台时规定首付最低四成，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍，即引发中国楼市近一年的向下调整。2009年，为扶持房地产市场，该政策一度明紧暗松，个别第二套房的贷款利率甚至可以享受首套房待遇。

政策一出，北京立即出现刚购房者毁约，二手房抛盘也涌出的现象。

对高房价的“追杀令”再出。4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(被喻为新“国十条”)。通知共计十条，多数内容是自2005年调控以来重大政策的重申。增量内容为：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”

新“国十条”还要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；税务部门严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

土地招拍挂制度被一些人视为高地价之源，对此新“国十条”建议：探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式。

不过，此通知的一个“可”字(“商业银行可根据风险状况”)透着色厉内荏的意味。

4月，新“国十条”出台后，北京商品房开盘均价再创历史新高。据北京中原地产统计，5月北京整体商品房开盘均价达到了28520元／平方米，相比4月中上旬开盘均价21058元／平方米，上涨了35％。

紧接着，以“住房保有税”名目出现的房产税惊动全国。上海、重庆、湖南等地方政府积极推动，意欲先行试点。不过，怎么征，官方始终没有正式的说法。中央迟迟支吾不语，国务院只是在5月31日批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》时，提出“逐步推进房产税改革”。

3月23日，美国著名投资公司GMo发布报告，称中国经济拉响红色警报。报告的结尾这样写道：“一个评论家把中国与好莱坞的惊悚片《生死时速》联系起来，中国就好像一辆装有炸弹的大巴在路上飞奔，而一旦速度小于每小时50英里，它就会爆炸。这个比喻很贴切。如果中国的经济增长速度低于8％，灾难就可能发生：大部分新建的基础设施将会毫无用处；过剩的产能将在很多工业存在很多年；房地产泡沫将会破裂，而银行系统将面临大规模坏账。那些正沉浸于中国梦的投资者忽视了这样的场景。当中国这部巨型机器最终停滞。这些投资者就会从关梦中痛苦地醒来。”

众所周知，房地产业在2008年底起死回生是由于全球金融危机影响中国经济，政府只得启用这个经济支柱。

强硬的调控政策会不会像2008年、2009年那样，突然间转了个调呢？

纵观历年的调控，似如任志强所言——政府越调房价越涨。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在与安邦研究员交流时，总结出中国近年房地产的政策调控周期：在正常年份，房地产市场存在典型的年度政策调控周期，往往在年末中央经济工作到次年“两会”期间，基于公众压力，调控力度达到顶峰；到年中就进入政策效果观察期，到年底房地产市场往往重新活跃。

2009年9月，国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松接受作者采访时曾说：“我觉得从长远来看，土地资源本身是稀缺的，因此房子产量肯定也是受限的，房地产的价值也就有长期波动向上的趋势。”她指出一个前提．现在的价格得是合理的价格，也就是基本符合其客观价值的价格。

在不完全市场经济下，房价向下，还是稍微猫一下腰，再猛蹿？总理、总经理、专业人士、经济学家、投资者，该听谁的？对于2010年房价能否下降、下降多少以及未来房价走势，作者认为取决于两个度：中央对楼市调控的力度、地方政府和金融机构执行政策的态度。这两个度不是单向度的问题，与国际经济形势、我国国家财政分配、经济形势、金融制度、土地制度、地方和房地产商发展冲动、资本市场、消费者购房指向等因素盘根错节。它们像藤蔓植物互相缠绕，结成密实的一团，坐在房价跷跷板的另一头。

上述要素的权重各不相同。称量它们之后，读者即可自行算出房价可能何去何从。而它们的权重，藏在本书的一个个故事细节中。

作者无意对房价进行长篇累牍的论述，那是评论家、经济学家做的事。故而，作者向读者呈现的只是关于房价的故事。

本书除部分作者的采访和政府公开信息外，参阅大量国内主要媒体的公开报道，比如《21世纪经济报道》、《南方周末》、《新京报》、《南方都市报》、《南都周刊》、《财经》、《第一财经日报》、《第一财经周刊》、《三联生活周刊》、《东方早报》、《每日经济新闻》、《瞭望》、《中华工商时报》、《华商报》、《广州日报》、《深圳特区报》、《京华时报》等，以及一些相关人士的书籍、回忆录、博客等，在此一并感谢。

房地产书很多人都在写，但苏岭的书还是不同，她义笔轻松流畅、生动活泼。她的视角不只在房地产本身，而是房地产的方方面面，是房地产的生理学、社会学、心理学、伦理学、经济学和政治学。以前说经济就是政治，现往已变了：房地产就是政治和婚姻。

——美国耶鲁大学管理学院金融学终身教授、清华大学经济管理学院特聘教授 陈志武

于民众而言，房价是个货币现象，折射了对纸钞币值的长期忧虑；于政府而言，房价是个财政现象，折射了分税制改革的延误日久：记忆将被遗忘，文字将被记载。

——北京师范大学经济学院金融研究中心主任、博士生导师 钟伟