郭仕明
南京大学MBA，不错会计师、注册会计师、注册税务师、靠前注册内部审计师。历任中海地产某城市公司副总经理、绿都地产集团副总裁，现为成都朗基地产集团总裁助理，分管财务、运营管理中心。
多篇论文发表于《财务与会计》、《靠前商务财会》等学术刊物，并著有《房地产营销实战兵法：思路·案例·工具》一书。

上篇
章 让业财共舞\t002
节  遇见未来，业财融合东风渐进\t/ 002
第二节  遇见美好，业财融合春暖花开\t/ 003
一、大运营部门要洞悉经营业务的逻辑与财务指标的关系\t/ 003
二、财务需要在思维观念和组织创新方面不断迭代\t/ 004
三、实现财务和运营的高效对话\t/ 008
第二章 全面预算管理\t011
节  坐而论道，年度战略规划的沟通\t/ 011
一、运筹帷幄，制订年度战略规划\t/ 011
二、“三通一平”，以现金流为核心进行对话\t/ 019
三、“三思后行”，确保预算的资源分配和战略的最佳适配\t/ 029
四、纵横捭阖，以业务思维做好预算擘画\t/ 035
第二节  起而行之，全面预算管理的落地\t/ 037
一、“望之俨然”——设置和分解KPI要保证科学严谨\t/ 037
二、“即之也温”——以同理心进行有温度的沟通\t/ 041
三、“听其言也厉”——对KPI指标的预警和强考核\t/ 041
第三章 经营计划\t043
节  此心不动，项目经营计划的监控\t/ 043
一、考核版经营计划\t/ 043
二、日常监控\t/ 046
三、重大节点监控\t/ 047
四、集团层面的监控\t/ 049
第二节  随机而动，经营计划的过程纠偏\t/ 052
一、管控\t/ 052
二、赋能\t/ 054
中篇
第四章 为ROE加油\t062
一、从横向上看，需要不断提升经营能力、融资能力与运营能力\t/ 062
二、从纵向上看，时代变迁，核心竞争力在ROE中切换\t/ 066
三、ROE指标为大运营提供了新的管控思路\t/ 069
第五章 精准投资\t077
节  顺天应时，在什么时候拿地\t/ 077
一、把握行业大周期\t/ 077
二、把握城市小周期\t/ 079
第二节  崛地而起，在什么样的地方拿地\t/ 082
一、区域深耕与全国布局的对比\t/ 082
二、一二线城市与三四线城市的对比\t/ 088
三、城市与区位的对比\t/ 091
第三节  谋事在人，拿什么样的地\t/ 094
一、拿地标准化\t/ 094
二、投资测算精细化\t/ 095
三、集团投资专业赋能\t/ 098
四、成立精干的投资团队，给压力、给动力\t/ 103
五、收并购方式拿地，是房企拿地水平的集中体现\t/ 103
第四节  以投促变，提升拿地综合竞争力\t/ 108
一、提高战略眼光能力\t/ 108
二、保持战略定力\t/ 109
三、提高战略应变能力\t/ 110
第六章 合作开发\t111
节  以小博大，轻资产运营\t/ 111
一、合作开发\t/ 111
二、小股操盘\t/ 113
三、代建\t/ 115
四、轻资产模式\t/ 116
五、提升轻资产运营能力\t/ 118
第二节  相向而行，以合作促共赢\t/ 120
一、法人治理结构层面\t/ 120
二、建立顺畅的沟通机制\t/ 121
三、关键事项管控\t/ 123
第七章 投融协同\t125
节  积极有为，融资要坚决服务于投资\t/ 125
一、高周转、高杠杆的房企成为行业“领头羊”\t/ 125
二、杠杆推动企业规模的上升，为继续低成本融资铺平道路\t/ 126
三、积极打造高效协同的价值创造型投融资管理体系\t/ 127
第二节  举重若轻，化解融资风险\t/ 129
一、对财务指标的变化保持高度警觉\t/ 129
二、非财务指标\t/ 134
第八章 高周转\t137
节  大象无形，掀起高周转的盖头来\t/ 137
一、利润率（f1）\t/ 138
二、杠杆率（f3）\t/ 139
三、周转率（f2）\t/ 139
第二节  知止不殆，拿能高周转的地\t/ 141
第三节  慎终如始，将高周转做到极致\t/ 144
一、“道生之”——明确项目经营定位\t/ 144
二、“德蓄之”——确保有品质的高周转\t/ 145
三、“物形之”——提高效率，提前每一天\t/ 147
四、“势成之”——打造强势的高周转文化\t/ 148
第九章 激发潜能\t166
节  上下同欲，激发组织活力\t/ 166
一、简政放权\t/ 166
二、放管结合\t/ 171
三、优化服务\t/ 178
第二节  利出一孔，打造适配的绩效激励机制\t/ 181
一、激发员工潜能，践行项目跟投\t/ 181
二、项目跟投机制的核心要素\t/ 182
三、做好跟投机制的顶层设计\t/ 188
下篇
第十章 让IRR（内部收益率）奔跑\t192
一、IRR是房地产企业对项目运营监控的核心指标\t/ 192
二、内部收益率IRR与净现值NPV\t/ 193
三、项目IRR与股东IRR\t/ 195
四、经营性现金流回正与资金峰值\t/ 196
第十一章 多收\t199
节  求田问舍，追求货值优选化\t/ 199
一、充分重视总图定位\t/ 200
二、不断提升产品溢价能力\t/ 208
第二节  谋而后动，货值的动态管理\t/ 212
一、“先谋”，建立货值管理系统\t/ 212
二、“后动”，动态管控项目总货值\t/ 216
第十二章 少支\t222
节  进退有据，向成本精细化管理要效益\t/ 222
一、成本策划\t/ 222
二、成本控制\t/ 226
三、大运营部门要通过流程设计、指标设计介入成本过程管控\t/ 232
第二节  利析秋毫，向费用精细化管理要效益\t/ 233
一、通过人均效能管控，加强管理费用控制\t/ 233
二、通过精细化管理，实现营销费用受控\t/ 239
三、通过资金使用价值控制，降低项目财务费用\t/ 243
四、通过合法纳税筹划，降低税费支出\t/ 244
第十三章 早收\t246
节  全情投入，加快销售端的回款速度\t/ 246
一、早开盘、早蓄客\t/ 246
二、快速销售\t/ 248
三、提高首开货量和去化率\t/ 250
四、灵活使用付款方式\t/ 251
五、确保整体推盘节奏行云流水\t/ 251
六、加大过程专项激励力度\t/ 252
第二节  全力以赴，加快按揭回款\t/ 254
一、早起跑\t/ 254
二、串改并\t/ 256
三、控周期\t/ 256
第三节  全始全终，对回款相关指标的管控\t/ 259
一、销售指标管控\t/ 260
二、回款指标管控\t/ 261
三、以高周转的视角统筹价格策略\t/ 264
第十四章 缓支\t266
节  **，强化供销存管理\t/ 266
一、货值的动态盘点\t/ 266
二、供销节奏的动态平衡\t/ 270
第二节  以道御术，强化资金计划管理\t/ 276
一、资金管理之“道”\t/ 276
二、资金管理之“术”\t/ 280
后记 一个非典型财务人员的自我修养\t284

房地产行业竞争日趋激烈，为了在市场中保持竞争力，众多房企都在尝试提升自身的运营管理能力。本书以财务视角阐述了适应当下背景的房地产运营管理模式，以“大运营”为切入点对业财融合、全面预算管理、投资策略、合作开发、高周转、规模化发展、激励机制等一系列热点问题进行深入剖析，深入浅出地讲解了一线房企的实际操盘案例，为读者全面展示了房地产运营管理的实战经验。本书作者来自一线房企，具有丰富的地产营销及运营管理实战经验。
本书内容紧密围绕实际工作中经常遇到的问题进行展开，实用性强，对地产企业各级管理者、房地产行业爱好者具有较大参考价值。