30余年，数度沉浮变换之间，住宅建设日渐理性务实。全书分为六章，共30小节。本书试图在地产热浪退潮之际重新审视这一历史进程，回顾住区空间发展、住宅户型变化、立面风格流转的演变，也对那些流变中的趣事、激流中的探索、住区与城市发展的协同做一些小小的记注，以期替那些为中国城市发展奉献了青春的一代设计者、开发者、建设者留下一份记忆。

1 1988年以来中国城市住宅发展概述
1.1 时代背景
1.1.1 快速城市化
1.1.2 全球城市住宅供给
1.1.3 三十年来我国城市住宅建设
1.2 政策
1.2.1 住房政策发展概述
1.2.2 住房政策三大目标
1.3 建造：可持续与标准化
1.3.1 经济与生态：可持续
1.3.2 标准化快速建造：装配式
1.4 治理
1.4.1 城市治理
1.4.2 社区治理
2 城市区位关联下的住区发展
2.1 区位相关理论
2.1.1 区位与住宅区位理论
2.1.2 相关理论中的城市居住空间探讨
2.2 城市区位的动态变化
2.2.1 城市住区的郊区化发展
2.2.2 旧城更新
2.3 区位关联下的住区发展模式
2.3.1 都市织补：城市中心的小片土地开发
2.3.2 特色营造：造城时代的郊区小盘
2.3.3 田园小镇：远郊大盘的特色创新
2.4 区位关联下的住区发展协同：以万科为例
2.4.1 金色系列
2.4.2 城花系列
2.4.3 四季系列
2.4.4 高档系列
3 当代集合住宅的规划要素演变
4 当代集合住宅的居住单元演变
5 当代集合住宅的风格演变
6 住区的未来

1988年以来的30余年，
中国城市住宅建设以人类历
史上非常鲜见的高速城镇化
为背景，这是一个极为特殊
的城市住宅大发展时代。城
市的发展，推动了住宅产业
的发展；同时，住宅的快速
建造，也撑起了城市的发展
，推动了城市经济的繁荣。
这种大发展，始于1988
年全国城镇土地使用费（税
）的普遍收取、土地使用权
的有偿转让的试行，以及定
期出让土地使用权的改革。
这次改革，是城市住房供给
商品化的开端。到1998年
，福利分房制度取消，这是
我国住房商品化改革的持续
深化。中国城市福利分房与
商品房的交接期的结束，标
志着城镇住房建设进入一个
新的历史时期。
1998年前后，我国城市
化率达到30%，城市化进程
进入快速发展期，城市人口
急剧增长带来的住房压力催
生了城市住宅的蓬勃发展。
1998-2008年，随着城市人
口的增加，城市空间规模也
逐步扩张，城市住房品质逐
渐提高，住区规划结构与内
部配置也逐渐完善；住房密
度及容积率日渐增长，城市
住宅建设主体由多层向高层
转变；住房的建设与发展逐
渐从城市中心向城市边缘拓
展；住宅产品开始分化，政
府鼓励小面积段的户型建设
，引导住宅建设应对不同需
求的城市客群。
2008年至今，伴随城市
发展速度的变化，集合住宅
的建设呈现为两个特征迥异
的阶段。2014年以后，随
着中国城市化率逐渐接近
60%，城市发展的增速逐渐
放缓，城市住宅的类型也变
得日渐多元，以应对日益复
杂的市场环境。2015年的
棚改政策让内城住宅的建设
重新兴起；同时为了克服城
市发展增速放缓带来的交通
、配套不足，文旅、康养、
教育等主题性远郊住区开始
出现。
当下，后疫情时代，居
住空间成为都市人更为依赖
的物质巢穴，也成为都市人
的情感归宿。在现代材料科
学、设备更替、技术创新的
加持下，如何基于互联网技
术，创造更具人本意识的居
住产品，是住宅设计师、开
发者面临的新命题。
30余年，数度沉浮变换
之间，住宅建设日渐理性务
实。本书试图在地产热浪退
潮之际重新审视这一历史进
程，回顾住区空间发展、住
宅户型变化、立面风格流转
的演变，也对那些流变中的
趣事、激流中的探索、住区
与城市发展的协同做一些小
小的记注，以期替那些为中
国城市发展奉献了青春的一
代设计者、开发者、建设者
留下一份记忆。
全书分为六章，共30小
节，由姜敏、李旭、李理主
笔；在经费筹措、研究体例
、内容编撰、调研访谈等方
面得到万物云空间科技服务
股份有限公司的鼎力支持，
并得到朱保全、陈阳等万物
云、万科地产及万科集团相
关朋友的指导与协助；同时
有岳文灿、吕桦、周全等建
筑师的共同参与。
湖南大学建筑与规划学
院集合住宅研究团队的其他
成员也分担了部分写作工作
，具体的内容分工如下：
全书的第1、2、3章由姜
敏主笔，叶天、卢健松共同
参与完成了这三章的写作工
作。除此之外，这三章还包
含罗荩（1.3.1撰稿）、邓
广与张可心（1.3.2撰稿）
、胡彭年（2.3参与）、高
媛（3.1.1-3.1.3参与）、沈
瑶与晋然然（3.1.4撰稿）
、张馨月（3.2参与）、吴
蔓（3.3参与）等人的工作
。
全书的第4、5章由李旭
主笔，姜敏与叶松（4,1撰
稿）、岳文灿（4.2-4.3参
与）、左黛钧及关亚博（第
五章参与）共同完成。
第6章由李理主笔。
集合住宅建设，是涉及
干家万户福祉的大事，但因
其房地产的属性时常受人诟
病；又因设计中的制约因素
较多常不为设计人所喜。本
团队长期关注住宅建设中的
社会与科学规律，关注住宅
发展与住区建设推动城市发
展的过程。本书2019年开
始写作，成书过程中因新冠
肺炎疫情影响，数据获取、
调研走访均有不便；且限于
能力及篇幅，本书难以尽述
集合住宅30年发展的重要经
验；又因我国地域幅员广阔
，南北差异显著，进程发展
亦有不同，本书的规律总结
及历程梳理，也未必能尽数
兼顾。此外，或有其他疏漏
之处尚不自知，也期待读者
们的指出与共同探讨，待后
续改进。
姜敏
2022年10月于岳麓山