房价是否将继续上涨？究竟应该租房还是买房？谁在阻碍房价成本的核算与公开？房价为什么会飞涨？如果听任房价继续飞涨，将会给中国经济带来什么危害？著名华人经济学家徐滇庆，评析当前的房价乱局及潜藏的危机，房价飞涨充其量不过是肌肤之疮，而银行风险才是心头大患……

住房价评估的背后隐藏着非常复杂的利益之争。房价评估方法的混乱使得房地产市场无法建立合理的竞争规则，降低了资源分配的效率。

房地产业具有鲜明的寡头垄断特征，不仅缺乏效率，而且损害社会公平。对垄断市场实施有效的监管有助于提高社会福利，平抑垄断价格。

经济泡沫和泡沫经济，两者产生的原因不同，所造成的危害不同，相应的解决对策也不同。经济泡沫指的是在经济发展过程中经常出现的不均衡现象，具体表征就是上下起伏的经济周期。而泡沫经济是市场失灵的一个特殊典型。

本书作者根据目前中国房地产的市场状况，结合其他发生过房地产泡沫的地区和国家的情况，以自己独到的见解分析了中国当前的房价以及中国当前是否存在房地产泡沫经济。作者还对中国目前与房地产业有关的问题，如经济适用房、房价成本的不透明性提出了有益的解决思路及相应对策。

亚洲金融风暴过去快十年了。前车之鉴，后事之师。泡沫经济是导致金融危机的一个非常重要的原因。股市跟房地产泡沫经济在短期内制造出虚假繁荣景象，却从根本上动摇了金融体制的稳定性。一旦遭遇外来冲击，极易崩溃。中国并不具备对金融危机的先天免疫力。我们必须如临深渊，如覆薄冰，防范出现房地产泡沫经济。

房价是否正常的评价体系是什么?

谁来研究房价?

泡沫经济与经济泡沫的区别是什么?

泡沫经济是如何形成与崩溃的?

……

作者基于自己深厚的经济学底蕴、丰富的工作阅历，结合不同国家和地区的案例，对以上问题给出一一解答。

前言

第1章 房价暴涨的警告／1

1．1居住条件的显著改善／1

1．2巨大的房地产市场潜力／3

1．3房价暴涨，举国震撼／5

第2章 房价理论研究／13

2．1房地产理论研究动态／13

2．2决定房价的要素／15

2．3推动房价上涨的动力／18

2．4导致房价下跌的原因／20

2．5房价变动的周期性／22

2．6房价变动的主要矛盾／25

第3章 房价是否正常的评价体系／29

3．1判断房价是否正常的标准／30

3．2居民购房承受能力的研究／32

3．3房价收入比／33

3．4购租比／37

3．5购租比的变化趋势／39

3．6什么是空置率／40

3．7严肃金融纪律是降低空置率的关键／44

3．8空置率与端正学风／47

第4章 居民的购房承受能力／51

4．1老百姓究竟能不能买得起房子／52

4．2居民家庭平均收入／52

4．3税前和税后收入／55

4．4家庭总收入和可支配收入／56

4．5究竟一套住房的面积应该为多大／57

4．6房价定义上的分歧／59

4．7中国的房价收入比／60

4．8房价收入比说明了什么／63

4．9可持续的房地产市场／66

4．10扭曲房地产市场的因素／69

第5章 房价估算方法／71

5．1房地产估价差异的由来／71

5．2市场比较法／73

5．3收益还原法／75

5．4成本估价法／78

5．5假设开发法／79

5．6房价估算方法的背后／80

第6章 房价与地价／83

6．1房价地价，孰先孰后／83

6．2房价与地租／85

6．3批租还是出售／87

6．4地产定价的不对称性／88

6．5房价决定了地价／90

6．6降低地价便宜了谁／92

第7章 房价之谜／95

7．1令人困惑的房地产业／96

7．2房价成本是不是房地产商的隐私／97

7．3政府官员对公布房价成本的分歧／100

7．4公布房价成本的阻力／102

7．5照马克思的办法解剖房价／104

7．6房价与造价／106

7．7房价暴涨并非由于成本推动／107

7．8房价暴涨与地方财政收入／109

7．9房地产业的利润／113

7．10两种房地产腐败／117

第8章 谁来研究房价／123

8．1奇谈怪论的泛滥／123

8．2为什么房价研究不足／125

8．3强制披露房价信息的必要性／127

8．4房价研究机构的独立性／130

第9章 泡沫经济与经济泡沫／133

9．1泡沫经济的定义／133

9．2经济泡沫并不等于泡沫经济／136

9．3经济周期与泡沫经济／137

9．4泡沫经济的种类／139

9．5房地产泡沫经济与银行的关系／140

9．6投资与投机不同的思维逻辑／142

9．7张冠李戴，贻误诊断／144

9．8市场失灵与市场机制／145

第10章 泡沫经济的理论分析／147

10．1理性预期学说要点／147

10．2泡沫经济的基本数学模型／149

10．3解释房地产价格波动的经济模型／154

10．4检验泡沫经济的数学模型／156

10．5经济模型的局限性／157

第11章 房地产市场的两种需求／163

11．1真实需求和投机需求／163

11．2投资与投机的区别／166

11．3拥有正斜率的需求曲线／168

11．4增加供给与抑制房价／170

第12章 泡沫经济的形成与崩溃／173

12．1泡沫经济形成的过程／173

12．2股票和房地产是泡沫经济的主要载体／175

12．3泡沫经济崩溃的条件／176

12．4泡沫经济情结／178

第13章 房价飞涨的财富转移效应／181

13．1房价飞涨不利于社会稳定／181

13．2房价飞涨将社会财富向富人转移，扩大了贫富差距／182

13．3房价飞涨将社会财富从农村转移到城市，从贫困和边远地区转移到大都市／183

13．4房价飞涨将社会财富由投资转移到投机／183

13．5房价飞涨将社会财富转移给了房地产商／184

13．6房价飞涨将社会财富由民众转移给了政府／184

13．7如果泡沫经济崩溃，银行资产将转移给投机者，导致金融危机／185

13．8泡沫经济比抢劫银行还厉害／187

第14章 房地产泡沫经济的危害／189

14．1破坏稳定的宏观经济环境／189

14．2降低社会生产和资源配置效率／190

14．3阻碍工农业的发展／191

14．4助长地下经济和非法活动／192

14．5加大贫富差距和国民收入不平等／195

14．6败坏社会风气／197

14．7破坏金融秩序，导致银行危机／197

第15章 台湾的房地产泡沫／199

15．1台湾的住房基本情况／200

15．2台湾房价的3次大波动／201

15．3台湾房价暴涨的后果／206

15．4台湾的房价收人比／207

15．5促成台湾房地产泡沫经济的要素／208

15．6房价与货币政策／210

15．7房价与股市指数／212

15．8亚洲金融危机之后的台湾房地产业／215

第16章 日本的房地产泡沫／219

16．1翘尾巴翘出来的泡沫经济／220

16．2日本泡沫经济的破灭／223

16．3房地产泡沫经济留下的不良贷款／224

16．4房地产泡沫经济对日本银行业的冲击／226

16．5日本政府的拖字诀／228

16．6为什么日本能拖很久／230

16．7甩不脱的噩梦／231

16．8日本必须加速金融体制改革／236

第17章 泰国的房地产泡沫／241

17．1泰国房地产泡沫的泛起／241

17．2泰国房地产泡沫经济的恶果／245

17．3脆弱的金融体系／249

17．4外资推波助澜，迅速吹涨了泰国的房地产泡沫经济／251

17．5泰国金融危机处理的失误／255

第18章 香港和海南的房地产泡沫／257

18．1香港房价飞涨及其背景／258

18．2香港房地产泡沫经济崩溃的恶果／260

18．3香港房地产业的困境／262

18．4海南的房地产泡沫／265

第19章 美国有没有房地产泡沫／269

19．1美国房价的变化／270

19．2美国的房价收入比／274

19．3美国的房地产购租比／277

19．4美国的房地产理论租金／278

19．5美国尚无房地产泡沫的依据／284

第20章 亚洲房地产泡沫经济的教训／287

20．1必须要有强烈的危机意识／287

20．2不能迷信市场机制／288

20．3谨慎有序地对外开放房地产业／289

20．4警惕房地产市场的道德风险／289

20．5单独成立住房贷款银行不利于全面监管／290

20．6加强房地产政策研究／291

第21章 房地产市场失灵与托宾税／293

21．1房地产市场失灵／294

21．2房地产市场上难以消除的垄断特征／295

21．3信息垄断扰乱了房地产市场的竞争规则／297

21．4导致房地产市场失灵的原因／298

21．5托宾税——投机活动的克星／299

21．6采用托宾税纠正房地产市场失灵／301

第22章 经济适用房的弊端与出路／305

22．1经济适用房的由来／306

22．2围绕着经济适用房的争论／307

22．3经济适用房的弊病／309

22．4排队奇观／316

22．5政府在经济发展中的作用／319

22．6捅掉经济适用房的马蜂窝／321

22．7经济适用房的创新模式／324

第23章 房地产企业的作用与制度创新／327

23．1房地产企业扮演的角色／327

23．2专业分工与生产效率／329

23．3房地产企业的资金构成／330

23．4寡头垄断的房地产市场／333

23．5房地产行业的制度创新／334

第24章 房地产政策探讨／339

24．1政府是否应该直接干预房价／340

24．2制定房地产政策的目的／341

24．3房地产信息政策／342

24．4房地产转移支付政策／343

24．5房地产贷款利率政策／344

24．6房地产信贷政策／346

24．7房地产税收政策／350

24．8房地产土地政策／354

第25章 房价是涨还是跌／359

25．1房地产研究的学风／359

25．2房价会涨吗／361

25．3房价会跌吗／364

25．4房价涨跌面面观／369

附录A世界历史上著名的泡沫经济／373

A．1荷兰郁金香泡沫／373

A．2法国密西西比泡沫／378

A．3英国南海股票泡沫／382

参考文献／389

2．3推动房价上涨的动力

马克思早就认识到了房价的特殊性。他说，这种垄断价格“只由购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。”

马克思认为建筑用地的地租不断增加的主要原因是：

(1)城镇人口增加，引致对住宅需求的增长。特别是就业人口的增加导致在市场上的购房者数目增加，从而推动地租上升。

(2)居民收入增加。从长期统计数据的回归分析可以很清楚地看到在地租和居民收入之间存在正相关关系。毫无疑问，当居民收入增加之后，地租也必然相应上升。居民收入增加越快的地区，地租上升得越快。

(3)可用土地资源减少。由于土地资源总量是固定的，随着经济发展，可供开发的土地资源必然越来越少。在许多大城市中土地的供给弹性非常低。一方面，土地作为生产和采掘的目的而被利用，如作为各种建筑材料的开发。另一方面，土地又作为人们生产和生活空间和场所而被利用，供不应求的现象几乎是无法逆转。在竞争中，土地所有者必然要求提高地租。

(4)建筑业投机也促使地租提高。在迅速发展的大城市中，建筑业成为投机的重要对象，以致建筑资本家可通过房地产投机而发财致富。这种投机狂热会使地租剧增。虽然马克思没有就建筑业的投机活动详细展开论述，但是他毫不含糊地指出，房地产业的投机会导致房价暴涨。

除了需求方面的原因之外，推动房地产价格上升还有其他5个方面的力量。

(1)购房者。房地产与一般商品不同，属于耐久性商品。一般住房的寿命可达50年以上，折旧率很低。买台电视机，放上几年可能就不怎么值钱了。可是买套房子，过几年不仅不掉价，可能更值钱了。对于衣物、鞋帽、食品等日常消费品，人们倾向于买落不买涨。价格下降往往促使人们增加消费量。当购买这些商品或服务的时候，人们把钱花掉了。可是购买住房就不一样了。人们不会由于房价下降而明显地增加购房的面积。在许多情况下，人们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅。对于住宅这样价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落。别看买房一出手就是几十万，可是钱并没有消失，只不过从钞票转化成了固定资产。实在需要钱的时候，把房子一卖，钱就回来了。买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。作为需求方的购房者非但不会对房价的涨势起到遏制作用，反而会推波助澜。

(2)已经拥有住宅的人。住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有相当大的比重。越是穷人，房地产在他们的资产中占的比重越大。当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加。即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但是在房价上升过程中他们也会享受到财富增值的愉快。根据理性预期理论，人们对未来的预期有着一种自我实现的作用。如果人们都预期某种事情会出现，这种事情出现的概率就会越来越大。由于大部分居民偏爱房价上涨的消息，比较容易形成房地产价格上涨的预期，从而推动房价上扬。

(3)房地产开发商。房价上升会给房地产开发商带来额外的利润，因此，他们是推动房价上升的主要动力。由于房地产开发商的资产负债率大约为75％。也就是说，只有1／4的资金是房地产开发商自己的，其余都是从银行借来的或者是商品房的预售款。只要房价上升1个百分点，开发商的资本回报率就能上升3个百分点。

如果房地产开发商没有立即将已经落成的住宅出售，则需要支付住宅占有资金的成本和住宅闲置的折旧成本。由于住宅的折旧期很长，因此，折旧成本对住宅销售的影响并不大。当住宅完工之后，开发商面临的选择是，如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本，那么，他们何必急于把住宅卖出去?对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些，以此来推动住宅价格上涨。提高空置率恰恰是房地产开发商增加利润的一个手段。

房地产市场往往被一些大房地产公司所垄断。在寡头垄断市场上，决定价格的并不是简单的供求关系。某些大房地产开发商财大气粗，相互勾结，往往拥有一定操控市场的能力。除非引用反垄断法限制大房地产公司占有的市场份额，鼓励市场竞争，否则任何调整利息、控制土地审批等措施都收效甚微。只要房地产开发商有控制房价的能力，哪怕利率和土地价格提得再高，他们很容易就把这些负担转嫁给了购房者。指望房地产开发商发善心，主动降低房价，无异于与虎谋皮。

(4)地方政府。地方政府往往把房地产价格上升当做经济繁荣的指标。房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入和灰色收入，因此，地方政府乐于见到房地产涨价。

(5)新闻媒体。从社会心理学角度来分析，新闻媒体往往本能地顺应潮流。当供给方、需求方和地方政府都趋向于房价上涨的时候，顺应潮流的文章吃香，而担忧房地产泡沫、揭示潜在风险的文章会被认为是不吉利的“乌鸦嘴”。在许多时候新闻媒体在房价上涨过程中起了添油加醋的作用。P18-20

这是一本被逼出来的书。

在1997年以前，我对房地产所知甚少，根本就没有这个方面的写作计划。

在亚洲金融风暴期间，我受命穿梭于亚洲各国，组织并参与了对亚洲金融危机的研究。当时．有许多人认为，在泰国、马来西亚、印尼等国遭遇金融危机之后，下一个受害者必定是中国。根据各种经济学模型分析，我在多次国际会议上力陈：中国完全有可能保持汇率稳定。我亲眼目睹了亚洲各国遭遇金融危机后的惨状，非常庆幸中国能够成功地回避了金融风暴的冲击。在研究金融危机的过程中我读了不少资料，开始对房地产市场有了一些了解。

按照WTO协议，中国将在2006年11月以后全面开放金融领域。这将是一次严峻的考验。随着日期临近，我感到越来越不安：会不会在中国爆发一场意想不到的金融危机?

亚洲金融风暴快有十年历史了。前车之辙，后者之师。为什么当初亚洲邻国的金融体系如此脆弱?泡沫经济是导致金融危机的一个非常重要的原因。股市和房地产泡沫经济在短期内制造出虚假繁荣景象，却从根本上动摇了金融体制的稳定性。一旦遭遇外来冲击，极易崩溃。毫无疑问，中国并不具备对金融危机的先天免疫力。我们必须如临深渊，如履薄冰，防范出现房地产泡沫经济。

2005年8月，在博鳌房地产论坛上，我应邀向房地产业人士介绍了一些经济学知识，颇受欢迎。他们告诉我，迄今为止，还没有几本比较系统地讨论中国房地产市场规律的专著。我有些不自量力，当场许诺就房地产知识写本书。我打算把当前正在争论的问题整理出来，分别研究，以求提供一个分析的平台。等到真正动手的时候，方才知道有多不容易。

在开始撰写本书的时候，我只打算写10个主题。后来，计划赶不上变化，简直刹不住车。中国房价自2003年以来连年暴涨，引起了举国关注。可是，在房地产研究上却异常混乱，众说纷纭，千奇百怪。有些人信口开河，毫不负责。往往在一个错误观点后面紧跟着另外一串错误观点。在许多地方不仅需要介绍经济学基本知识，由于国情的特殊性，还需要做一些开创性的工作。在报纸刊物上看到似是而非甚至荒谬无稽的言论越多，需要介绍的知识就越多。摆在我面前的研究主题越来越多，工作量越来越大。

有些参加房地产争论的人好像并没有什么明确的观点。他们既不清楚自己说的究竟是什么，也不关心别人说了些什么，只不过是找个机会说几句，凑个热闹，抒发一下感想。为此，有人还专门评选出2005年房地产业的十大“话唠”。

有些学者犯了非常低级的经济学常识性错误，很让人怀疑他们有多长时问没有看书了?古人云，只有站在巨人肩膀上才能看得更远。在一次会议上，我曾经很不客气地建议这些人回到大学二年级的课堂里，先复习一下经济学的基本知识，然后再来讨论。

有的人胆子非常大，在2005年夏天断言房价马上就要大跌。他们不仅给出了具体的时问，还给出了具体的地点和跌幅。我在听他们发言的时候连连摇头。房地产市场是一个多元博弈，情况非常复杂，不确定性很强。贸然预测房价走势，起码说明这些人没有学好对策论。如今，他们预言的时间早就过去了，房价非但没有下跌反而继续攀高。好像也没有听见这些预言家们对此做过什么自我批评。虽然在学术研究中难免犯错误，但是，作为一个学者应当对自己的研究结论负些责任，对自己的失误有所交代。特别重要的是今后要在学风上有所改进。在发表观点的时候要讲清楚自己的数据来自何方，理论根据是什么，以示负责。

有的人信手拈来一些数据，侃侃而谈，把一些读者弄得晕头转向。其实，他们连这些数据的定义或经济术语的内在含义都没有搞清楚，常常张冠李戴，乱点鸳鸯谱。

例如，有人说，外国人用3年收入就可以买套房子，中国人要用十几年的全部收入，中国的房价收入比太高了。有人据此断言，大部分中国人根本就买不起房子。这怎么可能呢?房地产市场这么热，那么多新盖的房子都卖给谁了?房价收入比的变化是评估居民购房能力的一个非常重要的指标。我仔细推敲一下才发现，前段时间，人们在使用房价收入比的时候居然没有一个清晰、统一的定义。房价收入比只不过涉及房价和收入两个量。在收入数据上，有人用个人工资，有人用全部收入，有人用可支配家庭收入；在房价问题上更是各取所需，有人把一套住宅定义为50平方米，有人定义为60、70、80甚至90平方米。在这种情况下展开的讨论必然是五花八门，混乱不堪。

其实，世界各国使用的房价收入比的定义各不相同。有的国家采用独立带庭院的住宅作为统计基础，有的国家采用二卧室单元房作为统计基础。显然，别墅和单元房之间缺乏可比性。因为采用的统计基础不同，所以，在国与国之间的横向比较没有多大意义。

针对中国的国情，我给房价收入比下了一个定义，希望能够为今后的讨论提供一个共同的基础。我并不奢望所有的人都同意这个定义。如果有人不同意，非常欢迎他们指出这个定义的不足之处，或者给出他们自己的定义。房地产研究必须更加规范化。只有学术讨论规范了，才有可能将房地产研究深入地进展下去。

有关住宅空置率的讨论也让人啼笑皆非。统计部门、建设部门不辞辛苦地定期发布住宅空置面积数据，可是却没有弄清楚为什么要统计空置率，甚至连空置率的准确定义都搞不清楚。

有些学者在会议上建议降低按揭贷款的门槛，他们认为，如果某人要买套总价为100万元的房子，而手里只有15万元，就买不成了。这些学者建议降低按揭贷款门槛，刺激消费，这样大家都可以买房子。由于类似的言论很能迎合部分民众的心理而颇受欢迎。也许是因为这些人有点名气，其他经济学家颇有礼貌地保持了沉默。其实，如果有较好的学风，这样简单的谬误不至于轻易泛滥。设置按揭贷款首付门槛是为了保护银行信贷安全。之所以将按揭贷款的门槛设定为20％，是因为要将银行房贷遭遇市场风险的概率纳入可控制的范围之内。保护银行信贷安全就是保护广大的储户。在任何社会中储户大多数是民众，而购房者的数目远远低于储户数目。建议降低按揭贷款首付比例看起来照顾了某些购房者的利益，实际上损害了广大储户的利益。这些学者的错误非常明显。如果手中只有15万元，那么就买套总价为75万元的住宅，何必非要超出自己的能力，买套总价为100万元的住宅?如果嫌房子不够大，那么好好工作，多赚点钱，将来换套大的。超出自己购买力的消费本来就是不合理的，怎么反而堂而皇之，理直气壮起来了?

有些人动不动就喊“泡沫”，这也是泡沫，那也是泡沫，好像房地产业整个就是一个泡沫。刚开始，我对这些泡沫论并不十分反感，多谈谈也许还有利于防范房地产泡沫的形成。后来我发现情况有些不对，项庄舞剑，意在沛公，喊叫房地产泡沫论的目的是希望房价下跌。众所周知，超越真理一步就是谬误。什么是泡沫?请问，世界上有没有石破灭的泡沫?拿肥皂水吹个泡泡，能坚持多久?如果一个泡沫总也不破灭，那么它根本就不是泡沫。如果说房地产是泡沫，实际上是在说它很快就要破灭了。当前房地产市场是不是已经出现了泡沫经济?如果是的话，我们必须马上准备好泡沫崩溃之后的危机管理，收拾残局，重整旗鼓。如果不是的话，切莫危言耸听，就像撒谎的孩子老叫狼来了，等到真的狼来了，民众反而不信了。

根据目前中国房地产市场状况分析，谢天谢地，至今还没有形成房地产泡沫经济。在这种情况下，房价不可能急剧下跌。房价飞涨，其中必有原因，未必一定是由于房地产投机造成的泡沫经济。北欧的挪威在5年内房价涨了3倍，也没有人说是泡沫经济，依然看好房地产市场。说中国房地产市场马上就要崩溃，毫无根据。

但是，切不可掉以轻心。如果政策失误，要在中国形成房地产泡沫经济是很容易的事情。当年，日本、泰国及中国的台湾和香港地区都有过惨痛的教训。这是一个事物的两个方面。一方面，我们不要捕风捉影，夸大其词，不可轻易断言房地产市场已经出现了泡沫经济。最近一段时期，房价不跌反涨，实际上就否定了房地产泡沫已经濒临崩溃的说法。而另一方面，目前没有出现房地产泡沫经济并不意味着我们可以高枕无忧，听任房地产投机活动肆虐猖獗。

房价涨跌并不是核心，关键是要防止房地产泡沫经济崩溃时危及银行系统。切断房地产泡沫通往银行的渠道是当务之急。整治房地产市场的乱局要和金融改革联系在一起。我在好几篇文章中都阐述了这样一个观点：房价飞涨是表面现象，充其量不过是肌肤之疮，而银行风险才是心头大患。皮肤上长个疮，很难受，必须医治。但是一般的肌肤之疮还不至于致命。可是银行是国民经济的心脏，一旦心肌梗死，可就要命了。

我估计房地产业人士也许对本书的前几章比较感兴趣，会感觉后半部分涉及到金融改革和泡沫经济，好像离他们的专业远了一些。我建议他们多花点时间，好好看看后半部分。如果金融危机爆发的话，无论是制造业、建筑业还是其他行业，统统遭殃，谁都无法幸免。如果有机会，不妨问问泰国、日本等国的房地产商，在金融危机之后它们的损失有多惨重。在很多情况下，局部利益必须要服从全局利益。如果市场机制不能保证做到这一点，那么就应当建立相应的房地产市场竞争规则，明确告诉人们哪些可以做，哪些不能做。政府不应当直接去干预房价，但是政府必须在房价形成机制上设定明确的竞争规则，有效监督并执行这些规则。

在研究房地产市场的时候，许多学者和我一样，都有一个相同的困惑：在经济高速发展的同时，为什么经济学界的学风会如此浮躁?如何才能在整治房地产市场竞争秩序的同时也整治一下经济学界的学风?

目前，国内在许多大学里都开设了区域经济学和房地产专业，采用的教科书有区域经济学(Regional economics)和都市经济(Urban economics)等。我认为有必要与时俱进，在这些教科书的基础上，增加房地产定价原理和房地产金融部分内容，扩展大学生和研究生的知识领域，理论联系实际，增加他们的竞争力。

特别强调的是，本书中所提及的香港、台湾均指香港特别行政区和中国台湾地区。

我在授课之余广为阅读、学习，收集必要的资料和数据，写书正是我充电、学习的过程，虽然忙，却乐在其中。在我刚有写书的构思的时候，就得到了张培刚、刘国光和吴敬琏老师的鼓励与支持。林毅夫、汤敏、张维迎、李玲、盛洪、茅于轼、张曙光等人和以往一样，不仅鼓励我写作，还提供了不少宝贵的建议。董藩、巴曙松、赵晓、章林晓、易宪容、彭恩泽、刘正山等人为我提供了许多原始资料和数据，并且对初稿提出了不少宝贵的意见。研究助理宋维佳、丁宁帮助我做了许多工作。衷心感谢加拿大西安大略大学(Univetsity of Western Ontario)为我提供了良好的研究和写作环境。休伦学院(Huron Univetsity College)的院长Trish Fulton和经济系的同事们给予了无私的帮助。我的夫人关克勤不仅为本书的写作提供了充足的后勤保证，还帮助校对和输入数据。没有他们的帮助和鼓励，要在这么短的时问内写完本书是完全不可能的。当然，如果在书中有什么谬误，应当由我个人负责。

虽然我尽了最大努力提高本书的质量，但是肯定还有值得改进的地方。我真挚地希望读者们不吝指教，帮助纠正其中的错误。但愿在本书问世之后可以引出更多的好书、好文章。中国的经济学，特别是关于房地产市场的研究，应当在健康、严肃的争论中出现新的繁荣。  徐滇庆

2006年6月