中原地产研究中心自2006年开始，每年出版《中原地产红皮书》，将所发表的报告经提炼、整理，重新编辑而成，让读者能在短时间内掌握全国市场的基本走势。

《中原地产红皮书2008》除重点分析北京、上海、广州、深圳、重庆外，更首次新增香港卷，阐述了2007年及08年上半年房地产市场的总体情况，以及土地、住宅、写字楼及商铺市场等的发展与变化，当中亦特设有英文版本，方便有兴趣探讨中国土地及房地产市场的外籍研究员阅读。全书共8册：综合卷、上海卷、香港卷、深圳卷、北京卷、广州卷、重庆卷、英文卷。

本书以翔实的资料，尤其是第一手的数据资料和调研资料，分析介绍了2007年全年和2008年上半年中国房地产市场的总体情况，以及土地市场、住宅市场、写字楼市场、商铺市场等各细分专业市场的发展与变化。本书从政策与行业两条主线着重分析了住房保障体系建设与资本主导时代下房地产市场与行业格局的变化发展，并对奥运会、世博会等房地产相关热点专题做了着重分析。此外，本书介绍了南京、杭州、宁波、中山、东莞、珠海、沈阳、长春、大连、武汉、郑州、成都、济南、天津、石家庄1 5座城市房地产市场的基本情况，并对2008年下半年以及2009年房地产市场进行了预测。本书可对房地产专业人员分析研究市场环境与发展起到借鉴作用，对普通大众的投资置业行为也具有很强的指导意义。

综合卷

上海卷

香港卷

深圳卷

北京卷

广州卷

重庆卷

英文卷

2.1.3 广州：租售并举，覆盖广泛

广州市住房保障工作始于1986年。20年来已发展为涵盖住房建设、供应、分配和流通全过程的政策和管理体系，其工作重点根据国家住房政策的变化分为三个阶段：1998年以前，以房改工作为重点并结合解困小区的建设；1998—2005年，以住房货币分配为重点并结合廉租房制度；2006年《广州市住房建设规划》出台以后，除了继续完善房改遗留问题、推行住房货币分配外，工作重点转为政府保障型住房的建设。

在《广州市住房建设规划(2006—2010》中，广州市明确提出“促进住房保障由‘以售为主’向‘租售并举’转化”，但目前看来经济适用房在住房保障方式当中仍占绝对主导地位，2008年和2009年各8万m2左右的规划廉租住房建设还不到同期经济适用房的一成。同时，2007年12月广州市政府已将廉租住房保障范围由最低收入住房困难家庭扩大到低收人住房困难家庭，实现了经济适用住房供应对象和廉租住房保障对象的衔接，有利于为“夹心层”提供住房保障。

2.1.4 深圳：以租为主，受众明确

深圳自改革开放以来，积极探索和推进住房制度改革，形成了保障性住房和市场商品住房双轨的住房供求模式。尤其是深圳住房保障制度的建设，从整体上看，深圳市从1988年开始房改到2005年，全市通过房改出售的政策性住房总建筑面积达到180075m2，总套数约20万套，极大地改善了深圳市居民的住房条件。

与广州略有不同，深圳市提出的是“促进住房保障由‘以售为主’向‘以租为主’转化”。从规划数据上看，2008年公共租赁住房规划建设190万m2，经济适用房只有38.4万m2；2009年公共租赁住房规划建设140万m2，经济适用房只有31.9万m2。同时，对于各住房保障方式的保障人群，深圳也作了明确规定，如规定廉租住房建设的目的为保障本市双困家庭住房需求：经济适用住房和公共租赁住房建设的目的为保障本市低收入家庭住房需求等。

2.1.5 重庆：循序渐进，合理布局

重庆市于2003年启动廉租住房保障工作，目前这项制度已在全市，40个区县(自治县)推开。几年来，各实施地区充分运用实物配租、租金补贴及旧城拆迁改造等综合措施，多管齐下，积极推进此项工作。截至2006年底，重庆采取建(购)房实物配租、发放租金补贴、实施租金核减、通过旧城拆迁改造安置实施保障等方法，累计对2.65万户人均住房使用面积6m2以下的低保住房困难家庭实施保障。

重庆市的住房保障工作启动时间较短，而保障人群范围较大，这决定了住房保障不可能～蹴而就。因此，虽然《重庆市住房建设规划(2006—2010年)》规定到2010年，重庆主城区人均住房使用面积10m2以下、远郊区县(自治县)人均住房使用面积在6m2以下的低保家庭，将实现廉租住房保障全覆盖。但目前，重庆市仅主城区对享受最低生活保障且人均使用面积在6m2以下的“双困家庭”实施廉租住房保障，这充分体现了按部就班、循序渐进的精神。同时，在保障住房建设地点的选择上，重庆市在其都市区和远郊区县均有布局，充分考虑居民的不同需求。

2.1.6 天津：分类明确，套型合理

天津市住房保障工作基本上可以分为三个阶段。

第一阶段为住房改革初期，即1992—1994年的合作建房与解困房建设期。1992年1月1日，经国务院批准，《天津市城镇住房制度改革方案》出台，“实行公积金制、分步提租发贴、租房购买债券、鼓励职工购房、发展合作建房、建立单位住房基金”等六项改革全面实施，取得良好效果，在推行住房商品化、社会化的道路上迈出坚定的一步。

第二阶段为住房改革深化阶段，即1995—1999年的“安居工程”与经济适用房建设期。1995年1月，天津市政府印发《贯彻<国务院关于深化城镇住房制度改革的决定>的实施方案》进一步扩大改革范围。尤其是住房公积金制，公有住房提租、出售和经济适用住房建设发展迅速。

第三阶段为住房改革突破及完善阶段，即1999年6月至今的廉租房建设期。天津市政府在1999年6月25日颁布《天津市进一步深化城镇住房制度改革实施办法》，把解决最低收入职工的住房问题纳入住房供应体系之中。之后，市政府又下发《关于发布<天津市城镇廉租住房管理办法>的通知》，对廉租住房的主管部门、供应对象、筹措渠道，以及申请与审核程序等都作了明确规定。

在保障性住房的建设总量上，天津市与北京市有相似之处，均十分巨大。其2008年和2009年计划新开工的保障性住房占全年住宅新开工总量的比重分别达到34%和35%之多。但天津也有自己的特点，首先是对几种保障性住房，如经济适用房、廉租房的概念进行明确的界定；其次对各类保障性住房的套型面积作出明确的规定，如经济适用房主要控制在60m2，廉租房面积控制在50m2以内。这些量化的指标将为政策在操作层面上的落实提供便利。

2.2 贯彻执行，任重道远需坚持

据建设部统计显示，2007年安排廉租住房资金77亿元，超过历年累计安排资金的总和，累计改善68万户低保家庭的居住条件。另一方面，建设部副部长齐骥表示，中国目前尚有1000万户城市低收人家庭需要纳入住房保障体系中。采用以上数据粗略估算，依照2007年的投资建设水平，若要完成这1000万户城市低收入家庭的住房保障，大致需要15年的时间。

因此，住房保障体系的建立健全是一个极其复杂而长期的系统工程，关乎国计民生，意义重大，势在必行。中国住房保障之路，将任重道远。

(1)建立严格的保障住房申请与审核程序。北京市在经济适用房制度实行的初期，曾经发生过开着宝马和奔驰前来购房的荒唐事件，这说明对保障住房申请进行严格审核的重要性。保障住房是国家针对低收人群体和住房困难群体的一种福利措施，而不是人人都可享受的公共产品。因此，要保证保障住房用在最需要保障的居民身上就必须建立严格的保障住房申请与审核程序。

(2)确定适度的保障住房标准与套型面积。住房保障只是保障低收人群体与住房困难群体最基本的住房条件，而不应承担最基本住房条件之上的居民住房改善义务。因此，确定适度的保障住房标准与套型面积一方面是保证社会公平的需要，另一方面也可以在有限的资金和土地的条件下保障更多居民的基本住房条件。

(3)选择合理的保障住房建设方式。保障住房的选址和布局既关系到城市总体规划的和谐，也与社会的稳定紧密相关。由于保障住房主要针对低收入群体，这部分人受教育程度普遍较低，素质不高。因此，如果保障住房集中在城市特定区域，就很容易形成贫民窟，低教育水平、低就业率、高犯罪率就会成为影响城市和谐的隐患。P15-17(《综合卷》)

2008年是中国房地产市场的转折点，多年以来的宏观调控政策所累积的动能，加上世界经济局势动荡不安，终于成功令市场转势，从南方率先形成的“寒潮”逐渐波及全国，由成交量萎缩而引发楼价下滑的局面在今年全面铺开。

作为中国房地产市场中的一个主要参与者，中原一直深信让市场信息透明化，让供需双方清楚掌握市场动向，是促进市场健康发展的基本手段。市场总有起伏，生意也有旺淡，中原坚持的是不管市场好坏，都要保证市场研究工作的持续性与客观性。中原不敢做市场的预言家，也不够资格当评论家，但至少希望可以做最中肯的记者，将市场状况如实记录和报道。

中原在全国的分公司都有人员负责当地的市场研究分析工作，并会定期通过不同媒体公开自己的研究成果，每年出版一次的“红皮书”就是将所发表的报告经提炼、摘要、整理，重新编辑而成，让读者能在短时间内掌握全国市场的基本走势。

《中原地产红皮书2008》是这个系列的第三套了。这次除了重点分析北京、上海、广州、深圳、重庆外，还加上了香港特别行政区。香港房地产市场发育较早，中国内地的房地产市场中隐隐约约可以见到香港的基因。正值这个调整中的淡市，希望读者能比对一下浴火重生的香港市场，从中获得一些启发。

黎明楷

中原集团副主席

2008年8月11日