任泽平，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，首都金融智库专家，科技部国家高新区升级评审专家，中国金融40人论坛特邀研究员，中国新供给50人论坛成员，中国人民大学兼职研究员，对外经贸大学兼职教授。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。

长期从事宏观经济、货币金融、房地产、公共政策、产业经济等领域研究。2015年带领团队在中国机构投资者的各大评选中，获得新财富、水晶球、第一财经、AMAC等宏观第一大满贯，获得新财富四项大奖，为新财富*分析师评选历史上获此殊荣的第一人。先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、 “改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等重要判断，是中国金融市场上具有较大影响力的经济学家之一。

曾参与重大文件和改革方案起草，在国务院发展研究中心量化绩效考核常年名列前茅。在《人民日报》、《经济研究》等报刊发表文章百篇，专著《宏观经济结构研究》入选“当代经济学文库”，出版译著《从奇迹到成熟：韩国转型经验》（艾肯格林、铂金斯等著，人民出版社），出版专著《大势研判：经济、政策与资本市场》（中信出版社）。

导论

第一篇 房地产周期的基本规律与国际经验：一线房价只涨不跌的神话

第一章 中国房地产周期研究

 第一节 房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融

 第二节 房地产长周期的阶段性特点：理论逻辑与国际经验

 第三节 中国房地产周期：过去、现在与未来

 第四节 房地产政策工具的影响机制分析与国际比较

 第五节 增速换挡期德日台韩的房市走势及启示

第二章 人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利

 第一节 人口迁移的主要理论逻辑

 第二节 国际上人口迁移规律：城市的胜利

 第三节 中国人口迁移趋势：步入第二阶段，向大都市圈集聚

 第四节 中国人口迁移展望：集聚与分化

第三章 从国际经验看北京、上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划

 第一节 城市人口集聚的基本逻辑与国际经验

 第二节 北京、上海人口增长仍有较大潜力

 第三节 交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模

 第四节 北京、上海人口发展存在的突出问题

 第五节 完善北京、上海人口调控政策和城市规划

第二篇 房地产市场风险：十次危机九次地产

第四章 全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示

 第一节 美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫

 第二节 日本1986-1991年房地产泡沫

 第三节 中国1992-1993年海南房地产泡沫

 第四节 东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴

 第五节 美国2001-2007年房地产泡沫与2008年次贷危机

 第六节 历次房地产泡沫的启示

第五章 中国房地产泡沫风险有多大?

 第一节 什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌

的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发

 第二节 绝对房价：居于世界前列

 第三节 房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市基本合理

 第四节 库存：去化压力比较大的是三四线中小城市

 第五节 租金回报率：整体偏低

 第六节 空置率：三四线城市高于一二线城市

 第七节 房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不

高，开发商资产负债率快速上升

第六章 这次不一样?-2015m2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较

 第一节 中国一线城市房地产泡沫程度很高：与日本和香港比较

 第二节 与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点

 第三节 与日本1986一1991年房地产大泡沫比

 第四节 与2015年中国股市大泡沫比

 第五节 一线城市房价泡沫的影响与风险

第七章 保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示

 第一节 房价和汇率的理论关系

 第二节 俄罗斯模式：弃汇率、保房价

 第三节 日本模式：保汇率、弃房价

 第四节 东南亚模式：弃汇率、弃房价

 第五节 来自三种模式的启示

第三篇 房地产政策与制度：短期调控和长效机制

第八章 德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身?

 第一节 德国房价长期稳定、在全球独善其身

 第二节 德国住房供给：居住导向的制度设计，总量充足、市场多元

 第三节 德国住房需求：货币政策盯住通胀，住厉金融政策长期保持中性，城市体系均衡 

第四节 启示

第九章 中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择

 第一节 1998-2001年：房改启动市场

 第二节 2002-2004年：抑制房地产市场过热

 第三节 2005-2007年：稳定住房价格

 第四节 2008-2009年：刺激住房消费

 第五节 2010-2013年：遏制房价上涨

 第六节 2014-2016年9月：借稳增长和去库存，再度刺激

 第七节 2016年9月至今：长短结合，促进健康发展

 第八节 历次房地产调控的反思

第十章 谁是房地产盛宴的最大受益者：房价构成分析

 第一节 从宏观来看，土地出让金和税收占房价的八成

 第二节 从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的六成左右

 第三节 从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的六成左右

第十一章 地王之谜：来自地方土地财政视角的解释

 第一节 地王频出和高房价背后的制度因素：土地财政

 第二节 土地财政的历史和成因

 第三节 土地财政是地方政府的核心

 第四节 客观认识土地财政的积极作用

 第五节 正视土地财政带来的待解问题

 第六节 改革完善土地财政

第十二章 供需错配、人地分离：一线城市高房价、三四线城市高库存的根源

 第一节 人口迁移趋势：大都市圈化

 第二节 人口城镇化与土地城镇化背离

 第三节 解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革

第十三章 房产税会推出吗：从历史和国际视角推断

 第一节 房地产税改革的国际经验与国内必要性

 第二节 个人住房房产税推出需要具备六大前提条件

 第三节 房产税的历史和效果

 第四节 其他国家和地区房产税实践经验

参考文献

后记

房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。

任泽平、夏磊、熊柴著的《房地产周期》是作者过去十年研究的一个总结，对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和琢磨，以期能够经得起时代的检验。书中采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实，并建立分析房地产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来。

1.中国金融市场最有影响力的经济学家之一、股市宏观分析人、方正证券首席经济学家任泽平博士力作！

2. 提出“新周期”“经济L型”“一线房价翻一倍”“新5%比旧8%好”“5000点不是梦”“改革牛”这些振聋发聩重要判断的任泽平博士对房地产市场再发声，《房地产周期》带你看穿中国房地产市场重重迷雾！

3.房价还会涨吗？房子还能买吗？买哪里的房子？什么造就了一线房价只涨不跌的神话？中国房地产泡沫风险有多大？什么是长效机制？一本书看懂逃不开的房地产周期。十年研究精华。不仅是研究，更重要的是可以实战！