《一个职业经理人的炼金术》是曾鸿海退隐三年重出江湖后的操盘实录。本书通过记述作者二十多年商业经营管理的实战经验和身心体验，为读者共享了商业管理的经验、分享了职业生涯的启示、同享了人生历练的智慧、展示了搏击商海的从容，是企业经营管理者、职业经理人、乃至职场新人必读的工作、生活参考书目。

《一个职业经理人的炼金术》讲述：点石成金，化腐朽为神奇，一个个濒临绝地的商业楼盘为何能在他手里起死回生？

《一个职业经理人的炼金术》是曾鸿海退隐三年重出江湖后的操盘实录，他对商业地产的另类解读充满个性，他对人生的感悟充满了智慧……

序／欧小卫

第一章 居士出山，操盘天荣

 居士出山／3

 激情四射的人／4

 走马上任／5

 公司是一辆货车／7

 我的信心与你们的眼光／8

 困难面前更要有积极的心态／11

 好雨淅淅沥沥／12

 我们需要怎样的企业文化／13

 公司引入了华平风险投资／18

 战略层面和自己的定位／20

 战略思维与天荣五大猜想／21

 进步比完美更为重要／24

 成功需要三把钥匙／26

 管理的误区／28

 集团初创期的组织架构／29

 歇一歇，是为了走更远的路／31

 理想、本职与我们今年的目标／34

 短板重要，底板更重要／40

 天荣满租了／41

 当好总经理的秘诀／43

 努力提升我们市场的价值／45

 不要太把自己当棵葱／48

 一匹狼可以救活一个野生动物园／50

 君子不立于危墙之下／51

 对集贸式批发市场的偏好／52

第二章 对商业地产的另类解读

 景观的价值／57

 弯管效应与稳定房价／58

 商业也是一种生态／59

 经商需要想象力／60

 经商是妥协的艺术／62

 不可小视网店对商业地产的冲击／63

 再论网店对商业地产的冲击／65

 高铁不会冲击传统商业／66

 商铺的价值由什么决定？／67

 商业地产的形与神／68

 生意场上的术与道／70

 批发第一城的启示／71

 商铺散卖要慎之又慎／73

 浅谈商业地产的主要商业模式／76

 关于珠宝市场策划的一通酒话／78

 侃侃武汉万商白马／81

 商业地产的三拨人马／86

 对商业地产的另类解读(一)／88

 对商业地产的另类解读(二)／91

第三章 职场心得

 神奇的“半路出家”／97

 投资和消费往往是盲目的／98

 南洋香蕉和中国板栗／99

 我们都有两套价值体系／100

 快人一步与想法太过超前／102

 感悟麻将／103

 从行商坐贾到释迦牟尼／105

 节俭会带来什么？／107

 什么是浪费？／109

 慈善的最高境界／109

 读书不能保证你一定成功／111

 “有用”招来的大祸／112

 蜜蜂和苍蝇哪个更聪明／113

 破坏创造的需求／116

 好心也会办坏事／117

 到哪说理去？／119

 博彩／121

 理想与幻想何止一墙之隔／122

 陈光标裸捐引发的思考／124

 城市使生活更美好？／126

 侃侃经营与管理／127

 与岗位对应的特质／129

 成功与否与所学专业关系不大／131

 五穷六绝七翻身／133

 对身边的人好点吧／134

 迷宫的走法／135

 那些我们曾弥足珍贵的／137

 鸡尾酒与创新商业模式／139

 买方市场与卖方市场／142

 创新是闯出来的／143

 菠萝、柑橘和荔枝／145

第四章 小葱是这样长大的

 甜蜜的梦想／149

 蛇的故事／150

 少年时曾想当一名赤脚医生／152

 “文革”期间遇到的两位名人／154

 怀念我的外婆／156

 三兄弟的大学梦／158

 广东“文革”期间的逃港潮／161

 我的第一份工作／163

 马王堆曾绊我一跟头／165

 第一次当总经理／166

 想起在中旅汽车服务公司工作的日子／168

 在黄山太平索道工作的那些日子(一)／171

 在黄山太平索道工作的那些日子(二)／173

 在黄山太平索道工作的那些日子(三)／174

 那年，差点儿到非洲伐木(一)／176

 那年，差点儿到非洲伐木(二)／179

后记

今天很高兴能有机会与郑州汽车行业的成功人士相聚，作为靠为你们提供服务谋生的企业，我首先应该给你们鞠躬。谢谢你们的光临！

前几天，东方(我的同事)与你们交流，将你们的想法转告给我，并希望我能出席今天的招商说明会，做个演讲。这样的会，我当然愿意参加。与顾客交朋友是一件快乐的事情。

东方告诉我，你们对市场没有信心。因为这个市场已经折腾许多年了，换了好几个管理公司。当年动静闹得那么大，连臧天朔都请来代言了，依旧没有大的起色。我们来，凭什么能做好？

我说，信心是很难传递的一种奇特物质。这就像我交给你一条泥鳅，给你了，你不一定能抓得住；这又像是棒球的投手，我投出去的球，你可能接不着；还有可能是我在电视8频道讲，而你在6频道接收，怎么也看不到。但信心我有。它深深藏在我的心早。

当年马云要开阿里巴巴，做中国最大的网络商业运营商时，没有多少人对他有信心，但他有信心并百折不挠地去努力，最后不用说，现在没有人怀疑马云了。当年巨人集团史玉柱在珠海的事业轰然倒塌，没人对他有信心。但他跌倒了爬起来，卧薪尝胆，很快东山再起，并偿还了本可以不还的破产前的欠账。因为在别人没信心的时候，信心依旧在他的心里。再说吉利汽车的老板李书福，他本不是搞汽车的，你能想象他今天能收购沃尔沃吗？所以我说，信心不是我能给你们的，我只要让你们相信我充满信心就行了。

谈到商人的眼光，我很佩服当年在23人强烈反对的情况下仍然支持马云创业的孙正义、杨致远。他们有眼光，现在也获得了巨大的回报。我很佩服在史玉柱破产时独具慧眼依然对他进行投资的商人和在吉利汽车依然很弱小时支持李书福的银行。他们是有眼光的商人，他们应该发大财。

我今天能给各位带来的是我们的市场有什么变化？我们是怎样给市场重新定位的？我们有什么优势？我们准备怎么做？我们公司的领导层发生了什么变化。希望听完这些，你们能多少改变对我们的看法，并坚定你们投资的决心。

首先，外人并不知晓，我们市场股东发生了很大的变化。去年，东部大观上市公司收购了整个市场。这个市场有1124亩土地，形象一点说，有105个足球场那么大。在这个大者、强者通吃的年代，这项优势可遇不可求。上市公司具有雄厚的资本，除了在郑州火车站附近的万博一期外，正在建设l 0万平方米的万博二期和50万平方米的河南最大的服装商厦。集团现正携手国际资本准备投资20亿美元继续发展商业地产行业，引进大量商业专才，准备在三年到五年的时间内实现上市。

过去的一年，我们主要精力放在接收市场上。现在情况已经明了，管理权已经完全掌握在我们天地人和手中。换句话说，我们可以按照自己的意志重新规划我们的市场了。我们花了很大气力对郑州的汽车市场做了调研，感觉很有希望。因为花园路北段是汽车商圈，我们的体量最大，硬件设施最完备，别的市场，开多几辆车进去都会堵死。我们的市场方位也很理想，中州大道很快修通，我们市场一头是花园北，一头是中州大道，郑州哪里还有贯通两条主要千道的市场？大家都知道，汽配大世界是占用城市绿地建的，五年前就规划搬迁，已经没有多少理由继续挺了，拆迁是迟早的事。而我们的市场是在无数条高压线之下的建设用地，这反而是最安全的，没有搬迁的理由。我们市场的价格仅仅是汽配大世界的五分之一，很有竞争力。最近招商已经开始，反映还是不错的。大家也看到，我们做了不少广告，公交车有十条线路。花园路也会有市场的指引。商户的热情明显高涨，我们刚刚在市场入口建了个广告牌，结果五六个商户在争着要，我们干脆拿来做市场形象广告。

在市场硬件设施上，我们改善了道路的指示牌和减速板安装，减少了交通事故。将招商部搬到大门口，重新装修，以新的形象展示给顾客。我们还将引进银行、麦当劳、肯德基等，活跃市场的人气。当然这些还远远不够，我们仍会努力。

P8-10

鸿海和我是大学同学。

1978年，我们一同考上了广州中山大学中文系，同住在东四101房间，他睡在我的下铺。东四是一幢很破旧的四层楼房。有一天晚上，二楼厕所漏水，我们的被子都打湿了，学校就把我们安置到东五暂住。广东有句俗语说：“屎招财”，别人都用这话给我们打趣，说肚脐眼都能兜住屎水，将来会发财的。后来虽没发大财，但全班也就我俩是从事商业地产的，而且都还小有名气。

我们是同年，当时，班上才子云集，我们根本排不上号，后来名声显赫的有《涛声依旧》的作者、著名音乐人陈小奇；有中国现代胡雪岩之称的厚朴基金董事长方风雷；还有曾任温家宝秘书、现广东省委常委、宣传部长林雄……在我的印象中，鸿海像个书呆子，每天背他的英语单词和玩他的速记。

鸿海在入大学之前是个印刷工人，毕业后分配到广东省公安厅，还下放到肇庆当了两年派出所副所长，但他明显不适合从政，我看他天生就是一个做企业领导人的材料。看看他的简历，相信很少人会有那么丰富的人生阅历：

1988年，任广东华侨投资公司任公关部主任、法律室主任。

1991年，任中外合资南沙石矿场总经理。

1993年，外派香港中旅，在香港中旅任中旅汽车服务有限公司常务副总，成功开拓了香港至广州的直通巴士服务。

1996年，任香港中旅集团董事兼实业投资公司总经理，负责管理集团近60亿元港币的实业投资项目，同时兼任深圳华侨城上市公司董事兼深圳华中发电厂董事长；唐山国丰钢铁厂董事长；唐山海格雷陶瓷有限公司董事长；唐山联强轧辊厂董事长；黄山太平索道董事长；香港浦东饭店董事长；陕西渭河发电厂董事；兰炼4万吨聚丙烯项目副董事长；兰炼120万吨重油催化裂化项目副总经理等职，他还是华侨城上市公司的董事。

2000年，任香港上市公司沿海绿色家园集团武汉商业城有限公司董事长兼总经理。他在武汉成功将汉正街旁一座八万平方米的商业楼宇盘活，变成了湖北最大的服装批发市场。

2003年，出任沿海绿色家园集团执行总裁并兼任美佳物业总经理。

2006年，我听说鸿海决定退休了，这让我很惊讶，才四十八岁，他能耐得了寂寞吗？果然不出所料，三年以后，他还是被猎头公司发现，再度出山，到郑州帮人做商业地产。听说他管的项目原来很烂，但不出一年，项目化腐朽为神奇，重新焕发出了活力。

鸿海是个勤勉的人，他工作之余喜欢学习，还开博将他的经验记录下来，现在已经有近两百篇文章了。现在从中选出160篇结集出版，并邀请我作序。我欣然答应了。我相信这些文章对有意从事商业地产或企业管理的职业经理人大有裨益。

是为序。

欧小卫

2011年7月16日于广州

当诗人简单将新书的大样摆在我面前时，我真有些百感交集。

一是想不到书的装帧被设计得这么漂亮，我多年的心愿很快就可以实现了。

二是心情忐忑，这将是市面上少有的由职业经理人写给职业经理人的书。在中国，人们界定成功都是要当老板，一个以打工终结自己事业生涯的，算哪门子成功？这样的书会被市场抛弃吗？本书原名叫《商业地产的一棵葱》，我在题记中写道：不是珍稀虫草，也不是参天大树，我只是商业沃土中一棵辛辣、芬芳、偶尔还在叶尖顶起一骨朵儿花苞的绿油油的小葱。我是真心希望本书能给将来一直从事职业经理人工作的同行们有一些裨益。

三是我想感谢让我一路顺利走过来的老板们，是他们给我提供了职业经理人最为宝贵的施展才华的舞台。我要感谢广东华侨投资的麦智南总经理，感谢港中旅的朱悦宁总经理，感谢我在港中旅的顶头上司、曾经荣获陈嘉庚经济学奖的郑洪庆先生，感谢沿海绿色家园的老板江鸣先生、陶林先生，感谢我现在的老板阎涛先生。一个没有舞台的职业经理人将会是一个空怀屠龙绝技而又不值一文的。

最后，谨以此书献给一直默默支持我的家人。谢谢了！