第一章 高房价：谁受益？谁受损？

高房价下，受益的是谁，受损的又是谁？所谓的供求关系偏紧绝对不是高房价的主要因素，推动房价“无限”上涨的主要动力是来自银行和投机者的充沛的资金流，来自对政策的“博弈”，这是一场开发商和投机者的盛宴！

在2009年12月的央视《面对面》节目中，全国人大财政经济委员会副主任委员贺铿明确指出：中国的房地产存在泡沫，造成泡沫的主要原因是政府炒地和社会资金炒房，而且地方政府和某些专家希望泡沫存在，这样他们才有钱花。

高房价若可以保持，等待时间来消化，那么，责任也就无需任何人来承担，也不需要对责任进行划分。然而，房地产是个周期性行业，目前的高房价无法保持，未来必将进入下跌周期。

2009年，部分城市房价高涨，主要由宽松的金融政策(全球金融危机所致)以及国有企业炒地所致，土地市场混乱也起很大作用。

商品房的需求与按揭贷款利率、货币流动性、地方政府特殊政策相关性极大，政府可通过这些宏观政策以及地方政府的微观政策(比如户口)来改变需求，尤其是投机需求和恐慌性盲目需求。需求具有巨大的伸缩性，政府政策改变，严重影响购房者对短期未来房价的预期，容易引起恐慌性盲目购买，促使房价短期疯狂非理性上涨。2009年，中国部分城市的房地产价格大幅上涨就属于政策所刺激的非理性繁荣。

因此，从供求关系分析，对于房地产行业来说，意义不大。

房地产参与主体博弈和房地产周期才是房地产行业的根本及决定力量，也是本书对房地产所有问题的分析框架。

地产属于非垄断性行业，但也并非充分竞争行业；更确切地说，属于周期性行业，且周期很长。根据国外许多经济学家的研究，地产行业发展历史以及内在逻辑，证明地产行业在长时间内处于价格上涨，之后短时间内价格下跌，往往跌幅较大，但下跌时间相对上涨时间短。对开发商以及炒房者而言，房地产是这样的行业：房价上涨过程中，任何人均不会亏损；房价下跌过程中，任何人均在亏损。因此，房地产行业谈不上是什么充分竞争行业。

关于银行在房地产行业的利益及损失，本书不作详细说明，但并不表示银行不重要，恰恰相反，银行系统在房价中扮演着重要的角色。本书为形象说明，通过美国21世纪房地产泡沫及次贷危机演变、日本房地产大泡沫及经济大萧条等案例进行具体、详细、深刻的说明，读者从中能够明白银行系统是如何导致房地产泡沫，也能明白房价下跌时银行系统的巨大损失及风险，具体内容可参照本书相关章节。

一 资金流—博弈

房地产行业资金流决定参与主体的利益关系以及利益分配，更能解释参与主体的行为及内在逻辑。而各参与主体之间的博弈决定房价。因此，本书把资金流及参与主体博弈合为一个理论分析框架。

以某地产项目举例说明资金流。某楼盘销售价格2万元／平方米，土地出让金1万元／平方米，建安及开发商各种费用3500元／平方米，税费1500元／平方米，开发商利润5000元／平方米。那么，银行放贷16000元／平方米，购房者支付4000元／平方米首付款，政府获得11500元／平方米，开发商获得5000元／平方米。以1平方米为例，银行支付16000元，购房者支付4000元，政府获得11500元，开发商获得5000元；购房者未来按期向银行支付按揭贷款月供。这就是房地产行业的资金流。可参见房地产行业资金流—博弈分析框架(见图1-1)。

房地产行业资金流—博弈是：以购房者所购房产以及购房者未来收入作抵押，银行贷款给购房者，购房者加上自身首付，向开发商购买商品房，开发商资金再流向政府。具体分析如下。

(1)银行资金借贷给购房者，购房者再加首付，向开发商购买商品房，资金流向是银行和购房者资金流向开发商。首付比例是20％，第二套房首付比例是40％。不管如何，银行借贷资金在60％以上，一般是80％。此点非常关键，银行贷款资金一定意义上是地产需求的重要影响因素，尤其是投机者或者投资者的商品房需求。购房者被分为投资者和自住购房者，是为方便分析投资需求和自住需求。根据地产历史，投资需求在地产价格上涨周期最后阶段是决定力量。这就是把购房者分为投资需求和自住需求的原因。另外，投机需求与投资需求也有所区别，投机需求主要是以短期卖出获得利润的购房需求，投资需求是以长期持有物业收取租金的购房需求。投资需求一般发生在房地产周期的上升阶段初期，投机需求发生在房地产周期上升阶段的最后时期，往往也是快速上涨阶段。

(2)开发商资金主要用于支付土地出让金、商品房建筑施工款以及银行利息、管理营销费用和税收，银行利息、管理营销费用所占比例较低，对资金流动影响不大，不作分析。建筑施工款，由于该市场处于完全竞争行业，建筑安装成本高低具有同质性，对所有开发商均相同，不构成开发商的竞争力量，对地产行业影响也很小，不作分析。税收对政府、购房者影响较大，但其在房款中比例小，影响较小。土地出让金是开发商、政府的主要影响因素，是利益核心所在，因此，为分析简便且在不影响实质问题前提下，本文认为，开发商除利润外大部分资金均流向政府。如此分析的另一个更为重要的原因是：房价上涨往往带动土地价格上涨。

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每一个市场都有其周期性，市场总是有起有伏。房地产市场也一样，尤其是人们因为所有权的增加，更容易变得盲目自信，导致资产价格虚高。

中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。有一群人在大面积地豪赌。财富的增长应该是逐步积累的。

我可以肯定地告诉你，中国也会面对泡沫和泡沫破灭，不管经济发展有多么迅速。

——股神巴菲特2010年5月股东大会

世界上有两大泡沫：一个是美国国债，另一个就是中国城市和沿海地区的房地产。

从历史经验来看，有泡沫堆积的时候，就有泡沫破灭的时候，而泡沫破灭会使很多人受到伤害。中国政府用了很多政策来冷却房地产市场，我希望这些政策是有效的。

——投资大师罗杰斯2010年3月

中国的房地产泡沫在一定程度上已经出现，中国政府应该出台政策应对，中国房地产市场需要软着陆。

——金融大鳄索罗斯20lO年5月清华大学

此次调控使房地产的功能发生了根本性变化，这将导致两年内房价下降20％～30％，报复性反弹很难重演。

——万通集团董事局主席冯仑2010年5月

只有中国房地产价格下跌超过五成，才会对建行的资产质量有较大影响。

——建行董事长郭树清20lO年5月

经济学作为纯理论学科时，习惯于切割现实，习惯于把社会切割成零碎的局部，然后只对局部进行分析。假设人是理性的，假设供给不变或者需求不变，假设替代品不变等，此类假设之后，对某些问题进行分析，其结果总感觉难以与实践相联系。正规金融学理论也是如此，资产价格随机游走，合理的投资策略是紧跟指数，可实际结果如何呢?2000年如果投资美国道琼斯指数，到2010年，你的投资回报是零；这只是以货币计算，若按购买力计算，你都不知道自己亏损了多少。

因此，正统的西方经济学理论与金融学理论虽提供合理的分析方法，但总是隔靴搔痒，与现实差距较远。合理的经济学理论应该能够紧密联系社会经济世界，能够合理解释实际运行的经济现实。所以，能够解释过去实际经济运行的经济理论才是合理有效的理论，难以解释经济实践运行，根据统计数据所作出的经济预测往往不理想。解释经济历史内在运行逻辑的理论才是好的经济学理论，这并不是经济学思想史，似乎属于经济解释史。

经济与金融理论习惯于比照消费者价格指数来指导利率及控制货币发行量，可过去30年的实践表明，影响经济的大事件几乎与CPI无关，而与资产价格泡沫相关，尤其是房地产泡沫。本书已经多次提及，1985～1990年日本房地产泡沫的生成、1997年东南亚房地产泡沫的生成、21世纪初欧美房地产泡沫的生成，是近30年对经济伤害最大的事件。这些事件均与货币过量发行有关，而西方国家控制货币发行量的利率政策根本对此没有效果。美国华尔街的创新手段及不计后果的短期逐利追求造成的美国次贷金融危机，实质是房地产泡沫破灭危机。

通过利率控制货币发行量的措施被日本、美国历史证明是无效的。如果要控制房地产泡沫生成，要采取其他措施控制货币发行量及房价上涨预期。本书针对房地产调控提供了货币政策及土地政策。受地方政府与国有房地产开发企业的利益纠结，土地政策的实施往往有难度。通过清理开发商所囤土地，进而提高住房供给，这种措施是否能够实现，值得怀疑。中央政府忧虑是否能够抑制房价过快上涨，原因也许就在于此。本书认为，不应对政府土地政策达到调控目标抱有过高的期望，而应从中央政府可控的货币政策人手。只要下定决心，实施到位，货币政策完全可以脱离土地政策单方面实现调控目标，即实现房价稳定甚至是回归理性。

房价回归理性，也许对近期经济会有大影响，可能会有阵痛。但是，房价回归理性的过程，就是低收入者看到希望的过程，就是实现共同富裕促进社会和谐的过程，就是中国经济健康发展的过程，就是中国经济积蓄能量的过程，就是之后未来10年中国经济再度起飞的过程。

也许，调控的最优目标是房价回归理性，经济仍能合理增长。此为最优，但是，经济历史并无此先例。根据最优目标实施调控政策，风险也将较高，可能的结果是房价继续狂飙。若如此，则中国经济未来将承受巨大压力，不排除陷入大衰退、大萧条之境地。不能无视经济运行规律的强大作用力，对此我们要怀有敬畏之心，那是谁也无法控制的。

房地产泡沫破灭之后的痛苦，正在欧美上演。日本房地产泡沫破灭之后的10年大萧条及20年经济低迷，犹在昨日。

改革开放30年来，中国政府带领人民创造了奇迹，取得了伟大的经济成就。何等来之不易！时处房地产泡沫恶化之转折点，我们相信，通过我们政府的调控措施，房价会回归理性。

历史总是公正的。如果房价回归理性，带来未来10年经济强劲增长，社会物质财富不断增加，低收入阶层生活质量不断提高，社会更加和谐，则历史不会忘记。

朱贵明

2010年5月

第一章 高房价：谁受益？谁受损？

 一 资金流-博弈

 二 供求非房价主因

 三 高房价受益者：地方政府

 四 房价上涨受益者：开发商及投机者

 五 高房价受损者：无房者、房奴、投机最后接盘者

第二章 地王！地王！

 一 土地市场乱象：囤地、修改规划、低保证金损失退地

 二 2007年各大城市地王

 三 2009年地王再现

 四 2009年地王再现

 五 2009年央企地王

第三章 中国式房价

 一 2007年上半年：房价上涨

 二 2007年下半年：房价狂涨后滞涨

 三 2008年上半年：成交低迷

 四 2008年下半年：房价下跌

 五 2009年：房价飙涨

第四章 香港房地产周期

 一 1946～2003年香港房地产的五个周期

 二 1997年房价泡沫分析

 三 地产商香港置地衰落记

 四 明星钟镇涛因1997年地产泡沫破产

第五章 日本房地产泡沫及经济大萧条

 一 日本房地产泡沫

 二 房地产泡沫原因

 三 泡沫破灭时期经济及对策

 四 经济持续大萧条原因分析

第六章 美国1997～2009年房地产周期及次贷危机

 一 美国百年房地产周期概述

 二 1997～2009年美国房地产大周期

 三 美国房地产泡沫与抵押贷款金融体制

 四 美国次贷金融危机及原因

第七章 投机泡沫与房地产周期

 一 投机泡沫

 二 明斯基经济泡沫模型

 三 索罗斯：反身性原理

 四 罗伯特·希勒：泡沫放大机制

 五 美国房地产泡沫

 六 日本房地产泡沫

 七 房地产大周期

 八 哈里森房地产周期模型

第八章 房价必跌

 一 房地产体制不可持续

 二 房价暴涨暴跌原因解析

 三 可怕的房价泡沫

 四 高得离谱的房价

 五 城市化≠高房价

 六 中国房价进人下跌周期

第九章 房地产调控政策解析

 一 物业税无效

 二 多建中小套型住房无效

 三 加息无效

 四 大幅提高第二套房首付比例及房贷利率

 五 提高第一套房首付比例及房贷利率

 六 公布地方政府土地收支

 七 清理开发商所囤土地

 八 加大政府保障性住房建设

 九 房价下跌时慎用货币政策及财政政策

附录 房价数据

 一 全国2004～2009年房价

 二 北京2004～2009年房价

 三 上海2004～2009年房价

 四 重庆2004～2009年房价

 五 天津2004～2009年房价

 六 广州2007～2009年房价

 七 深圳2007～2009年房价

 八 杭州2007～2009年房价

 九 武汉2007～2009年房价

 十 厦门2007～2009年房价

 附表1 全国、北京、上海、天津、重庆2004～2009年住宅成交数据

 附表2 深圳、广州、杭州、厦门、武汉2007～2009年住宅成交数据

写在后面的话

2010年初，房价经过2009年疯狂上涨之后，百位经济学家、地产专家均表示，2010年房价将继续上涨。房产投机氛围也没有任何消退的迹象。这些言论以及投机氛围很容易误导购房者，也对中国经济的长期健康发展不利。

我能够绝对判定房价存在泡沫，而且还比较严重，中国大部分一线城市，3年内房价会比2009年12月低20％以上。于是，我就想写本关于房价的书，书名就叫《房价必跌？！》。

其目的主要有这么几个。一是建议投机者不要再炒作房产了，不然，投机者会血本无归，会从富翁变为“负翁”。如果通过银行贷款炒房，未来肯定会陷入悲惨境地。二是建议自住需求者尽量推迟购房，在房价巨大泡沫下购房，未来必定是负资产；过去几年自己积累的辛苦血汗钱，甚至搭上长辈一生积蓄，结果因为高价买房而成为负资产，这些积蓄也就打水漂了。要知道，漂走的不是那些钱，而是你每天朝九晚五的辛苦，更是你长辈一生埋头苦干的汗水。三是建议政府下定决心采取严厉调控措施，抑制房地产泡沫进一步蔓延，最好是能够让房价回归理性。四是希望中国经济能够长期、持续、健康发展，而其前提条件是刺破房地产泡沫，不能让房地产泡沫危害中国经济的长期发展。五是希望未来3年内房价果然下跌，以证明我的判断是正确的，这是我的私心。

房价必跌，是本书所要说明的核心内容。

房价必跌的含义是：保守预测，3年内，中国一线城市房价会比2010年4月下跌至少20％，一线城市主要包括北京、上海、深圳、广州、厦门、杭州等，区域范围是一线城市大部分区域的大部分住宅。

2010年4月中旬，政府出台严厉的房贷调控措施，二套房首付比例提高至50％，房贷利率上浮10％。这项措施表明政府调控房地产的决心。

据此，我大胆预测，未来3年内，中国一线城市房价至少下跌20％；4年内，一线城市许多区域房价下跌40％，更有部分区域甚至下跌50％。许多人对下跌50％可能不敢想象，可2009年一线城市部分项目房价上涨100％，下跌50％也无非是跌到2009年初的水平。因此，一线城市部分区域4年内房价下跌50％也就无需大惊小怪了。

本书预测，未来房价下跌的过程大致可分为四个阶段。

第一阶段，政府严厉调控措施陆续出台。高房价对政府来说，是弊大于利。弊端是高房价产生泡沫，泡沫破灭严重危害中国经济。益处是地方政府可通过高房价收取更高的土地财政收入。日本1990年房地产大泡沫、美国现在的次贷危机(实质是房地产泡沫破灭危机)，均能很好地说明房地产泡沫的巨大危害。这种危害是中国所不能接受的。这就是政府必须调控房地产的原因。于是，2009年11月开始，各种调控措施出台；2010年4月中旬，提高二套房首付比例及房贷利率。

未来若房价继续上涨，政府会有更严厉的调控措施出台。比如再度提高二套房首付比例至60％、70％或者100％，比如再度上浮二套房房贷利率至20％或者30％，比如提高第一套房首付比例至400A，，比如第一套房房贷利率提高至基准利率。

第二阶段，投机炒房者开始抛售前期所购商品房。当政府各种调控措施陆续出台，尤其是银行按揭资金收缩时，会改变投机炒房者的预期。投机者会由预期房价上涨变为下跌，当投机者预期房价下跌，结合自身所持房产及未来现金支出情况，投机者资金链往往难以支撑，会率先抛售商品房。购房者也预期房价下跌，投机者所抛售的商品房难以出售，会继续降价。房价也就会快速下跌，短时间下跌20％很正常。

第三阶段，开发商实质降价。实质降价不是指开发商赠送装修、减免物业费、打折等虚的内容，而是指房价直接下降。开发商开始实质降价可能会在投机者抛售房产、房价开始下跌之后1年才会发生。此时，购房者退房、断供等现象会如2008、2009年那样将再次发生。

房价下跌肯定不会从开发商降价开始，因为开发商现存的现金足够支撑较长时间，再加上开发商支出的现金流并不确定。开发商主要有两项大的支出，支付土地价款和偿还银行贷款。由于地方政府往往“无奈任由”开发商延迟支付土地价款，而且也不会收回土地，又由于开发商的银行贷款往往可以展期，开发商的支出往往比正常预计的少很多，出现资金链断裂比较困难，至少可以支撑一两年。专家及研究中心按正常情况所研究的开发商资金问题，均会与现实有较大差距，意义不大，除非地方政府强制收取土地价款或者采取各种包括收回土地及罚款的强制措施。

第四阶段，房价继续下跌，或在底部徘徊一两年时间才能到达底部，完成房地产下跌周期。

未来房价下跌过程中，政府应慎重采取干预措施，尤其是不应采取货币政策刺激房市，因为其结果只会是2009年那样的房价飙涨。如果房价一跌，政府又采取货币措施刺激，那么，中国房地产会永无宁日，总是在暴涨暴跌中度过。

房价下跌，根据他国历史，经济肯定会陷入困境，但中国不会发生日本式的长期大萧条。中国经历困境的时间应该不会太长，因为，城市化远远没有完成。城市化，并不支持房价永远上涨，但支持中国经济不会长期处于困境。

房价下跌，会促进中国经济结构转型。简单粗暴的货币政策不可能完成经济结构转型，但房价下跌产生的经济困境，会迫使企业艰难转型。

也许，房价下跌的过程，就是东部制造业向中西部转移的过程，就是中西部人民生活水平不断改善提高的过程，就是东部地区发展高附加值产业与提高国际竞争力的过程。

当然，房价下跌的过程，更是居民收入购买力不断提高的过程，更是促进居民未来消费的过程，更是经济结构由以外贸为主向外贸与消费并重转变的过程。

本书通过香港房地产周期、日本房地产泡沫（1985-2003年日本房地产周期）、美国房地产周期（1997-2009年美国房地产周期）等历史实践案例，结合投机泡沫及房地产周期理论，说明房地产行业存在显著的大循环周期。

通过中国房地产运行规则及历史回顾，明确房地产行业未来将进入下行周期，即房价下跌周期，最后解析房地产调控政策。

房价必跌，中国一线城市房价会进入为期数年的下跌调整周期。

首本宣称“房价必跌”的书！

一本书，让你读懂房地产，让你避免成为房产投机中的“最后一个傻瓜”，让你避免成为“负资产”。

该书指出，未来三、四年内，中国大部分一线城市房价会比2009年12月降低40%以上！

买房者必读、炒房者必读！